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1、自由天空自由居住大華浦口項目策劃（簡案）南京大華房地產開發(fā)有限公司策劃團：卓越形象品牌傳播事業(yè)機構——南京卓越地產顧問楔子我們認為——這不僅僅是一次普通的項目推廣：我們所服務的客戶是全國性的著名品牌——上海大華；我們所服務的企業(yè)是一流的公司——大華地產；我們所推廣的項目是大華地產在南京地區(qū)的心血之作——浦口1800畝！大華地產作為全國品牌地產發(fā)展商之一，有著獨樹一幟的個性和特點。在上海，大華已經被上海購房者認同，同時企業(yè)也建立起上海地區(qū)強而有力的知名度與美譽度。在南京，我們想象中的他不會象“萬科”般嘩眾取寵，也
2、不象“棲霞”般好大喜功。大華地產開發(fā)的宗旨只是以高品質、合理性打造南京消費者“愛戴”的居所。我們要說：這不僅僅是一次普通的項目推廣，這是造城，這是在中國第一大城市群——長三角地帶建立新的沿江開發(fā)城市生活地。南京房地產市場分析市場篇南京樓市：不跌反漲樓市永遠有熱點，2004年，南京樓市將反2003年流行言論，繼續(xù)一派紅火，熱點迭出，精彩紛呈，地產成為南京城的一道靚麗的風景線。第一節(jié)2003年房地產市場回顧房地產業(yè)作為消費熱點和新的經濟增長點，對南京市經濟發(fā)展起著重大作用、擴大各行業(yè)的市場需求，使得整個南京市投資
3、和消費比重雙向增長，加上地產的發(fā)展不斷改變著城市面貌及人民生活水平，2003年是南京市城市化進程加快步伐的一年，整個房地產業(yè)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展、市場供需兩旺的“牛市”。從總體來看，2003年的房地產市場較為良性，但在發(fā)展的過程中也表現(xiàn)出一些問題。如：土地、房屋質量、物業(yè)管理、開發(fā)商承諾得不到實現(xiàn)等等。在發(fā)展的過程中，問題不斷促進著南京2004年房地產市場趨向規(guī)范化。2003年南京房地產市場運行呈現(xiàn)以下六大特征。?2003年房地產成為南京市經濟主力成員。2003年，南京市房地產投資完成183.8億元，施工面積1556
4、.85萬平方米，比2002年同期增長34%和31.45%。?土地價格穩(wěn)中有升。2003年全年實際出讓面積614.4公頃，為前三年面積總和的2.93倍，成交金額98.81億，為前三年總和的2.3倍，從價格上看，住宅用地平均價格3237元/平方米，樓面地價1952元/平方米，分別較同期上浮112元/平方米、267元/平方米。地塊單價成交在2003年又創(chuàng)新高，小粉橋地鐵物業(yè)地塊單價達22000元/平方米。?需求持續(xù)強勁，市場供銷兩旺。2003年南京新批商品房上市面積為598萬平方米，全年共完成國有土地拆遷項目115個
5、，拆遷房屋面積179萬平方米拆遷居民2.4萬戶，加上集體土地拆遷，共計拆遷7.4萬戶、契稅調整、企業(yè)改制等原因，全年市場需求旺盛，2003年新建商品房預售739.02萬平方米，市場供需比為0.8:1，預售總量略大于供給，內部認購、排隊買房的現(xiàn)象逐漸增多，供給相對不足。?二三級市場良性互動，二手房主體地位凸現(xiàn)。南京二手房市場交易面積平均每年以60%以上的速度增加，2003年增長68%，其中二手房成交5.87萬件，商品房成交3.28萬件，二手房與商品房交易件數比為1.79：1。“賣舊買新，賣小買大”梯級消費、二次消
6、費的觀念已經普及，一二手房市場良性互動的局面得以形成；另一方面梯度消費使2003年約為全市8%的住戶改善居住條件，每戶居住面積凈增加40平方米以上，人均住房面積改善1.5平方米。?市場供求結構基本合理，部分區(qū)域供不應求。2003年新上市樓盤熱點區(qū)域，即從行政區(qū)劃看依次為鼓樓、白下、玄武區(qū)；從板塊看，以江寧、城東、河西、城中板塊為主；從土地級別看，以六級、五級地為主，最高的占市場份額26%，最少份額占10%左右，供應趨于相對平衡；2003年住宅銷售熱點區(qū)域，即從行政劃分上看依次為江寧區(qū)、鼓樓區(qū)、白下區(qū)；從板塊劃分
7、上看又以江寧、城中、河西板塊居多；從土地級別上看，以六級、五級和二級地為主，最高的占市場份額28%，最少份額占6%左右，供給市場份額較高的區(qū)域也是銷售量較大的區(qū)域，總體來看，市場區(qū)域供求相對平衡，但不排除部分區(qū)域供不應求，部分區(qū)域供略大于求的情況，通過市場調節(jié)，可以達到相對平衡。?房地產市場價格穩(wěn)步上升，部分區(qū)域漲幅明顯。南京商品房預售均價為3676元/平方米，商品住宅預售均價為3360元/平方米，分別較2002年同期增長14.4%，12.2%。主城區(qū)內商品住宅均價在5000元左右，市中心少數高檔公寓達到800
8、0元/平方米，環(huán)境較好的高檔別墅價位在15000元/平方米左右。第二節(jié)2003年南京房地產市場板塊分析隨著南京房地產市場的逐漸成熟，市場板塊的劃分日漸明晰，主要分為城東板塊、河西板塊、江寧板塊、城中板塊、城南板塊（含寧南地區(qū)）、城北板塊、江浦板塊等，東郊新亞東板塊也正待浮出水面。2003年與2002年相比，在消費者購房需求方面，河西板塊成為南京買房者首選購房區(qū)域，但隨著南京市樓盤的增多
