大華新城策劃案3

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1、[多套購(gòu)買(mǎi)]目標(biāo)人群C：投資客人群描繪需求n對(duì)地段要求較高，人口相對(duì)密集，有升值潛力；n交通要求便利，基本生活配套齊全；n控制總價(jià)，講究出租率與租金水平對(duì)資金的回報(bào)；n經(jīng)濟(jì)實(shí)力較好，同時(shí)在不同片區(qū)或同一片區(qū)購(gòu)買(mǎi)單套或多套房子；n對(duì)價(jià)格非常敏感；n有一定文化素養(yǎng)、有獨(dú)立判斷力、投資意識(shí)強(qiáng)；n年齡以中年為主。n交通便利，生活配套齊全，地段極具升值潛力，人氣較旺的舒適家園；n80平方米以下面積的購(gòu)買(mǎi)群體。需求溝通渠道n電視（激發(fā)興趣、品牌知名度）n報(bào)紙n促銷(xiāo)活動(dòng)n戶(hù)外（路牌、燈桿）第三節(jié)學(xué)會(huì)象魚(yú)一樣思考——目標(biāo)人群心態(tài)分析1、目標(biāo)客戶(hù)群典型心態(tài)分析名稱(chēng)要求項(xiàng)目品質(zhì)注重品

2、質(zhì)，注重品位項(xiàng)目配套要有比較全的生活配套及室外活動(dòng)空間戶(hù)型功能面積合理，布局合理安全要求較好的保安措施交通交通快捷方便物業(yè)管理注重服務(wù)、品牌價(jià)格適中1、選購(gòu)本項(xiàng)目的動(dòng)機(jī)1)需要有一個(gè)真正的第二居所；2)認(rèn)同本項(xiàng)目，本集團(tuán)的知名度與美譽(yù)度；3)認(rèn)為本地區(qū)有遠(yuǎn)景，地段有發(fā)展?jié)摿Γ?)認(rèn)同本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)之功能及附加值優(yōu)于附近其他個(gè)案；2、排斥本項(xiàng)目動(dòng)機(jī)1)交通（南京長(zhǎng)江大橋、收費(fèi)站）不便利；2)認(rèn)為區(qū)域尚未成熟；3)離南京市區(qū)較遠(yuǎn)；4)對(duì)江北信心不足，對(duì)后市看空。第四節(jié)項(xiàng)目檔次定位從目標(biāo)客戶(hù)的分析看，盡管一期的目標(biāo)客群是定位在以江北客戶(hù)主，但隨著江北樓盤(pán)的品質(zhì)不斷的上升，這

3、些人對(duì)樓盤(pán)的要求已經(jīng)不再局限于簡(jiǎn)單的居住，他們需要的是一種生活，一種向江南看齊的生活。因此我們的項(xiàng)目絕不能停留在簡(jiǎn)單的居住上，而應(yīng)該考慮到生活的便捷、品質(zhì)的提升，這將是一期檔次定位中必須考慮到的，也是非常重要的一點(diǎn)。同時(shí)，本案作為一個(gè)造城的項(xiàng)目，且是江北首個(gè)面市的大盤(pán)項(xiàng)目，也是開(kāi)發(fā)商在南京做的第一個(gè)項(xiàng)目，因此前期開(kāi)發(fā)商品牌的建立是相當(dāng)重要的，這是一個(gè)不容失敗的項(xiàng)目，穩(wěn)定當(dāng)先是必然的。如果先期定位過(guò)低，將會(huì)直接影響項(xiàng)目的品質(zhì)；但如果檔次過(guò)高，必然會(huì)因?yàn)橥度氲脑黾?，而?dǎo)致價(jià)格過(guò)高，銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)增大，難以一舉占領(lǐng)市場(chǎng)。綜上所述，在檔次定位上我司建議先以中檔偏高的姿態(tài)面市，其檔次

4、等同于或略高于旭日華庭、華僑城等項(xiàng)目。在消費(fèi)者心目中先行建立一個(gè)優(yōu)秀品質(zhì)樓盤(pán)的印象，后期通過(guò)品牌的建設(shè)，再不斷的拉升項(xiàng)目檔次，使其最終成為一個(gè)高檔樓盤(pán)，也將成為江北的代表項(xiàng)目。產(chǎn)品篇一、套型設(shè)計(jì)建議（一）一般住宅部分：根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研的調(diào)查結(jié)果，并結(jié)合本地塊實(shí)際情況，我們對(duì)本項(xiàng)目的套型和單體面積有以下建議：類(lèi)別一室一廳一衛(wèi)（含復(fù)式）兩室一廳一衛(wèi)兩室兩廳一衛(wèi)三室兩廳一衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)四房（含四房以上）面積大?。īO）50-6060-7085~89105~110118~122135~175套型比例（%）5%5%20%30%28%12%普通公寓（板式多層、小高層）：戶(hù)型面積；主流戶(hù)

5、型80（兩室）及90-120（三房）平米的老少居，大面積戶(hù)型可考慮錯(cuò)層設(shè)計(jì)，該房型設(shè)計(jì)采用全明設(shè)計(jì)，公私、潔污、干濕、動(dòng)靜分離，陽(yáng)臺(tái)建議設(shè)計(jì)成大陽(yáng)臺(tái)，客廳與房間的相連。小戶(hù)型躍復(fù)式（多層、小高層）：主流戶(hù)型面積為110-150平米（三房、兩房），將公私、潔污、干濕、動(dòng)靜完全分離，實(shí)現(xiàn)空中別墅的感覺(jué)。復(fù)式洋房（多層）：戶(hù)型面積在160-210平米，集中在多層花園洋房的一層與頂層。一層有小型私家花園及獨(dú)立入戶(hù)門(mén)，頂層有大面積觀景露臺(tái)。二、差異化是產(chǎn)品取勝的殺手锏隨著南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨成熟，“千樓一面”必將導(dǎo)致慘烈的競(jìng)爭(zhēng)，而尋找到產(chǎn)品的差異化才是取得市場(chǎng)勝利的秘密武器。在

6、我們面前，有一個(gè)無(wú)法回避的問(wèn)題，要做一個(gè)震撼市場(chǎng)的新型中高檔小區(qū)，就必須在產(chǎn)品本身上多下功夫。如前所述，南京人骨子里是懷舊的、閑散的、寬容的、悠閑的、享受生活的、缺少危機(jī)感的、不緊不慢的，只有契合這種心態(tài)的產(chǎn)品才能夠引起他們的共鳴；所以，產(chǎn)品的創(chuàng)新對(duì)這個(gè)項(xiàng)目尤其重要，能不能給受眾耳目一新、一見(jiàn)鐘情的感覺(jué)，是關(guān)鍵之一。而產(chǎn)品創(chuàng)新中最為重要的一點(diǎn)就是對(duì)細(xì)節(jié)的創(chuàng)新，所謂“細(xì)節(jié)為王”。共和國(guó)的前兩代人是不懂細(xì)節(jié)的。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和革命情懷常常讓人更著意追求“大”，細(xì)節(jié)是小資產(chǎn)階級(jí)的，跟偉大的革命理想格格不入，是被人不屑一顧的。那個(gè)年代沒(méi)有細(xì)節(jié)，來(lái)不及講細(xì)節(jié)。從語(yǔ)言到生活方式到女孩子

7、的外貌，生活中一點(diǎn)一滴很美好的東西都被破壞了。所以當(dāng)國(guó)人第一次聽(tīng)到英文中“細(xì)節(jié)為王”這句話時(shí)，心里咯噔一下，很震動(dòng)。細(xì)細(xì)想來(lái)，很多偉大的東西、有力量的東西、能讓人感動(dòng)能讓人激動(dòng)的東西除了那種揮手指方向的，的確來(lái)自細(xì)節(jié)。作為一個(gè)現(xiàn)代商人，他所銷(xiāo)售的往往就是細(xì)節(jié)；而作為一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，蓋房子講究細(xì)節(jié)就更不用說(shuō)了?？傮w開(kāi)發(fā)思路本案作為一個(gè)占地1800畝的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在總體開(kāi)發(fā)上將有其特殊性。?我們不能將其簡(jiǎn)單的看作是一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，它是一個(gè)造城的運(yùn)動(dòng)，是建設(shè)一個(gè)大型的社區(qū)，它是一個(gè)相對(duì)于外界獨(dú)立的空間，對(duì)于業(yè)主而言，生活上的一切都可以在這個(gè)社區(qū)內(nèi)完成，因