合約策劃報(bào)告(修改版)

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1、XXXXXX項(xiàng)目合約策劃報(bào)告編制:審核:xxxxxX項(xiàng)目合約策劃報(bào)告一、項(xiàng)目概述XXXXXX項(xiàng)目位于XX市XX區(qū)，項(xiàng)目占地84100m2,總建筑面積96660.5m2,擬開(kāi)發(fā)約24棟6-8層的住宅小區(qū)。公共建筑層數(shù)為1-3層，總體建筑高度不超過(guò)24m。其中住宅建筑面積76987m2,商業(yè)建筑面積3988m2,幼兒園建筑面積3002.5m2,架空層建筑面積2119m2,半地下車庫(kù)及設(shè)備用房10544m2o木項(xiàng)口擬分成兩期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)：一期為售樓區(qū)域（包括會(huì)所、1棟、2棟、3棟、11棟、12棟、13棟，約20,000m2）,其他棟號(hào)均屬于二

2、期，為非售樓區(qū)域。詳見(jiàn)附圖（一）：總平而圖木項(xiàng)目計(jì)劃開(kāi)工日期為2006年5月1日，一期竣工時(shí)間為2007年4月26□,二期竣工F1期為2007年10月8F1,總發(fā)展時(shí)間歷時(shí)一年零五個(gè)月。二、合約策劃綜述（-）目的由丁本項(xiàng)目工期非常緊湊，為發(fā)展計(jì)劃順利進(jìn)行，I辦調(diào)合約各方關(guān)系，控制成本管理工作，有必耍在項(xiàng)目前期階段針對(duì)本項(xiàng)目合約工作的重點(diǎn)和難點(diǎn)，制定出良好的合約管理體系、合約工作計(jì)劃表等，以確保相關(guān)的節(jié)點(diǎn)目標(biāo)和成本控制指標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。（二）合約管理架構(gòu)見(jiàn)圖1:xxxxxx項(xiàng)口合約管理架構(gòu)圖。圖1：XXXXXX項(xiàng)口一期合約管理架構(gòu)圖委托計(jì)

3、算匸程最、估竽甲供物質(zhì)采購(gòu)XXXX地產(chǎn)有限公司招標(biāo)造價(jià)咨詢公司?主包丄程（含防水）■協(xié)助報(bào)建卸車.照管：前期準(zhǔn)備工程室外道路及管線園建工程綠化工程外墻涂料工程公共部位精裝修?及照管I▼集中采購(gòu)入戶門及防火門電信及網(wǎng)絡(luò)T程泳池及水景設(shè)備V（三）合約分判總體思路1.本項(xiàng)目釆用細(xì)化分包模式，由我司分專業(yè)直接分包。土建總承包需完成主體結(jié)構(gòu)施工、內(nèi)外粗裝飾施工、室外水景結(jié)構(gòu)施工，并承擔(dān)主體結(jié)構(gòu)內(nèi)全面管理的責(zé)任及對(duì)外協(xié)調(diào)。2.招標(biāo)報(bào)價(jià)模式：在嚴(yán)格控制建安成木的同吋兼顧招標(biāo)工作的效率1）造價(jià)低于一百萬(wàn)且技術(shù)較為簡(jiǎn)單的招標(biāo)采用一次報(bào)價(jià)；2）造價(jià)高于

4、一百萬(wàn)的招標(biāo)采用二次報(bào)價(jià)；3）對(duì)于造價(jià)低于50萬(wàn)、工期緊張的特殊工程或者具有政府壟斷性質(zhì)的工程（如燃?xì)?、有線電視等），在請(qǐng)示招投標(biāo)小組或主管領(lǐng)導(dǎo)同意后可采用直接委托方式，由合約部核價(jià)；?定標(biāo)原則：合理低價(jià)中標(biāo)。?招標(biāo)策略：充分引入競(jìng)爭(zhēng)，吸引新的合作伙伴，在適當(dāng)?shù)那闆r下選用兩家單位進(jìn)場(chǎng)，采用新老結(jié)合的方式以降低風(fēng)險(xiǎn)；在發(fā)標(biāo)時(shí)不明確定標(biāo)單位數(shù)量，使投標(biāo)單位能夠充分競(jìng)爭(zhēng)。（其中二期主包工程發(fā)標(biāo)前明確標(biāo)段劃分，便于投標(biāo)單位考慮現(xiàn)場(chǎng)平面布置，減少定標(biāo)后措施費(fèi)用的約談困難）3.招標(biāo)方式：盡量做到按招標(biāo)圖紙量?jī)r(jià)包干（即總價(jià)包干），減少結(jié)算糾紛?采

5、用量?jī)r(jià)包干模式的招標(biāo)主要有：1）二期主包工程（兩家）；2）大堂及電梯廳裝修；3）消防工程；4）燃?xì)夤こ蹋?）小區(qū)智能化工程；?對(duì)于工程量無(wú)法包干的工程，則采用綜合單價(jià)和措施費(fèi)包干、工程量按實(shí)結(jié)算的模式，采用這種模式的招標(biāo)主要有：1）一期主包工程：按方案圖模擬工程量清單，等正式施工圖出來(lái)后三個(gè)月內(nèi)完成工程量核對(duì)，并按施工圖包干；2）土方工程：初始標(biāo)高由我司在招標(biāo)時(shí)提供，投標(biāo)單位門行復(fù)核；3）門窗工程；4）會(huì)所及樣板房裝修工程；5）園建工程；6）綠化工程；7）室外道路及給排水管線工程;8）室外電氣工程；9）外墻涂料工程；10）欄桿工程；

6、（四）標(biāo)段劃分根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃，該項(xiàng)目擬分兩期開(kāi)發(fā)，因此主包工程及大多數(shù)專業(yè)分包工程都是分兩期進(jìn)行。分兩期進(jìn)行招標(biāo)的工程：主包工程（其中二期分為兩個(gè)標(biāo)段）、嫂鋼門窗工程、欄桿工程、園建工程、綠化工程等。整個(gè)項(xiàng)目一次招標(biāo)的工程：土方工程、邊坡支護(hù)工程、燃?xì)夤こ?、小區(qū)智能化工程、信報(bào)箱工程、入戶門/防火門工程、外墻涂料工程、室外道路及給排水管線工程、室外電氣工程等。物資采購(gòu)原則上都是按一次招標(biāo)考慮。（五）時(shí)間節(jié)點(diǎn)控制思路本項(xiàng)目工期較緊，對(duì)合約時(shí)間節(jié)點(diǎn)控制要求較高，同時(shí)合約分判計(jì)劃又受到設(shè)計(jì)出圖計(jì)劃和工程進(jìn)度計(jì)劃的制約。因此，本項(xiàng)目時(shí)間節(jié)

7、點(diǎn)的控制原則是以工程發(fā)展進(jìn)度計(jì)劃為根木控制點(diǎn)，根據(jù)設(shè)計(jì)出圖及樣板確認(rèn)計(jì)劃安排具體的合約分判吋間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃。在工作開(kāi)展Z前與項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)部、發(fā)展管理部等部門進(jìn)行良好的溝通，對(duì)彼此制定的時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃Z間的沖突進(jìn)行協(xié)調(diào)處理；在工作開(kāi)展過(guò)程中，要隨實(shí)際項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度對(duì)合約分判時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，并要求嚴(yán)格執(zhí)行。一旦出現(xiàn)部分工序的延誤，要及吋分析原因，尋找補(bǔ)救對(duì)策，盡最大可能使合約管理工作不影響到整體項(xiàng)目發(fā)展。（六）工程量清單編制原則鑒丁本項(xiàng)目的特點(diǎn)，擬委托造價(jià)咨詢公司行進(jìn)行項(xiàng)目的主體工程的工程量計(jì)算，按照會(huì)所、住宅、商業(yè)、地卜?室對(duì)結(jié)構(gòu)、

8、建筑等進(jìn)行分別計(jì)算。對(duì)專業(yè)分包的工程量按照《XX地產(chǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本科目（2005年11月修訂版）》的科目分類（國(guó)標(biāo)清單）進(jìn)行分類計(jì)算。（七）工程價(jià)款支付為了提高工程款支付的效率，減少重復(fù)勞動(dòng)，同時(shí)也督促分包單位盡早結(jié)算，本項(xiàng)目在工程款