土地抵押融資貸款風(fēng)險(xiǎn)提示

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1、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)安徽監(jiān)管局風(fēng)險(xiǎn)提示書(shū)(,2011?2號(hào))各銀監(jiān)分局，各政策險(xiǎn)銀行、國(guó)有商業(yè)銀行安徽省分行，各股份制商業(yè)銀行合肥分行，郵政儲(chǔ)蓄銀行安徽省分行，徽商銀行，九江銀行、杭州銀行合肥分行，安徽省聯(lián)社，國(guó)元信托公司：國(guó)土部門(mén)在2011年國(guó)家土地例行督察中發(fā)現(xiàn)當(dāng)前土地抵押融資貸款存在運(yùn)行不規(guī)范、手續(xù)不合法等問(wèn)題，風(fēng)險(xiǎn)隱患突出，風(fēng)險(xiǎn)管控有待加強(qiáng)。現(xiàn)將有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)提示如下：一、提示內(nèi)容（一）通過(guò)虛假登記和虛假供地進(jìn)行抵押貸款。一是政府以抄告單等形式，同意將國(guó)有商業(yè)、居住土地使用權(quán)出讓給企業(yè)，在未依法履行經(jīng)營(yíng)性用地招拍掛出讓手續(xù)，未

2、收取土地出讓金規(guī)費(fèi)，向企業(yè)提供虛假供地并辦理出讓土地登記。二是將仍在使用的行政事業(yè)單位辦公用地，公園、體育館等公共設(shè)施用地、交通用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地以及國(guó)有未利用地等變更為商住用途，辦理虛假供地手續(xù)（出讓金免繳、緩繳或先繳后返），或以收儲(chǔ)名義供地，再登記給地方政府所屬各級(jí)國(guó)有公司，用于抵押貸款，實(shí)際并不開(kāi)發(fā)利用。（二）違規(guī)辦理土地用途變更登記進(jìn)行抵押融資。一是一些地方政府下發(fā)文件違規(guī)將沉陷治理、棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目騰退經(jīng)營(yíng)性用地劃撥給城投公司，并辦理抵押登記。二是一些地方政府或開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)管理委員會(huì)批準(zhǔn)的農(nóng)轉(zhuǎn)用地塊，以收儲(chǔ)名義，再登記給投資公司，

3、用于抵押貸款。（三）將未取得合法土地使用權(quán)的土地進(jìn)行抵押貸款。個(gè)別地方政府在沒(méi)有依法收回原有土地使用權(quán)人的合法土地使用權(quán)和尚有依法進(jìn)行收購(gòu)，補(bǔ)償?shù)那鍥r下，直接發(fā)文要求國(guó)土資源部門(mén)特事特辦，不履行公告、四鄰簽字、權(quán)屬確認(rèn)等土地登記程序，直接給土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)辦理臨時(shí)性土地使用證，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資性抵押貸款。二、相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)（一）抵押融資運(yùn)作不規(guī)范。一是抵押物本身不合規(guī)，在為儲(chǔ)備土地登記發(fā)證、將儲(chǔ)備土地、行政事業(yè)單位用地劃轉(zhuǎn)到融資平臺(tái)的過(guò)程中，存在設(shè)置虛假登記和供地、逃避稅費(fèi)、以正在使用的機(jī)關(guān)辦公、公共設(shè)施土地抵押等問(wèn)題。二是個(gè)別融資平臺(tái)

4、貸款用途寬泛，不直接針對(duì)項(xiàng)目，監(jiān)管缺位，可能引起債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。三是一些地區(qū)貸款對(duì)象不符合土地儲(chǔ)備貸款管理有關(guān)規(guī)定。四是一些地區(qū)貸款期限超過(guò)《土地儲(chǔ)備貸款管理辦法》規(guī)定的2年，個(gè)別地方甚至更長(zhǎng)。（二）土地抵押貸款金額與地方財(cái)政收入相比過(guò)大。（三）土地抵押融資造成土地供應(yīng)緊張，大量土地閑置。一是將儲(chǔ)備的大量國(guó)有土地用于抵押，造成土地供應(yīng)減少，使原本緊張的供需矛盾更加突出。二是造成土地拋荒閑置，一些地區(qū)大量已抵押土地處于閑置狀態(tài)。三是個(gè)別地方政府在未解除抵押的情況下，直接將土地出讓給企業(yè)。三、監(jiān)管要求（一）認(rèn)真開(kāi)展土地抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)排查和整改保

5、全。各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格按照《安徽銀監(jiān)局轉(zhuǎn)發(fā)中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于規(guī)范土地抵押貸款管理的通知》（皖銀監(jiān)轉(zhuǎn),2011?40號(hào)）要求，認(rèn)真開(kāi)展土地抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)排查和整改保全工作。要以土地抵押物的合法性、合規(guī)性、真實(shí)性為重點(diǎn)，對(duì)土地抵押貸款逐筆進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)排查。對(duì)排查中發(fā)現(xiàn)的違規(guī)土地抵押貸款，要督促借款人補(bǔ)充完善抵押土地相關(guān)手續(xù)，以提供其它合法、足值、有效的抵押物等方式整改保全。（二）及時(shí)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)．對(duì)風(fēng)險(xiǎn)排查中發(fā)現(xiàn)的違規(guī)土地抵押貸款，五級(jí)分類(lèi)須在原有基礎(chǔ)上下調(diào)一級(jí)。對(duì)現(xiàn)金流不能覆益貸款本息的違規(guī)土地抵押貸款，五級(jí)分類(lèi)至少要?dú)w入次級(jí)類(lèi)。對(duì)因辦理違

6、規(guī)土地抵押而使現(xiàn)金流覆蓋比例提高，平臺(tái)貸款類(lèi)別發(fā)生變化的貸款，要調(diào)回至原平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)定性和分類(lèi)處置類(lèi)別。（三）強(qiáng)化基層經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)“末稍”管理。要采取切實(shí)措施，提高基層經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的合規(guī)意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。對(duì)違規(guī)土地抵押貸款情況突出、風(fēng)險(xiǎn)防控流于形式的基層經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)要進(jìn)行問(wèn)責(zé)。（四）完善貸款流程。要加強(qiáng)貸前調(diào)查、合規(guī)審查、貸款審批、抵押登記、貸款撥付、貸后檢查等重點(diǎn)環(huán)節(jié)的管理，明確各環(huán)節(jié)和人員的責(zé)任。強(qiáng)化條線(xiàn)檢查和橫向約束，嚴(yán)格落實(shí)“三個(gè)辦法一個(gè)指引”，使銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)防控體系切實(shí)發(fā)揮作用，確保土地抵押依法合規(guī)、真實(shí)有效、足以覆蓋相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。

7、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)安徽監(jiān)管局（?。?011年7月20日