物流園區(qū)規(guī)劃思路

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1、納雍縣物流園區(qū)規(guī)劃方案納雍縣鵬騰生態(tài)農(nóng)牧綜合開發(fā)有限公司2012年12月27日第一章項(xiàng)目啟動(dòng)準(zhǔn)備階段該階段主要是咨詢方通過與用戶方洽談交流，根據(jù)用戶方的具體要求，成立項(xiàng)冃小組，在確定了項(xiàng)冃的前提下，根據(jù)項(xiàng)目的目的和要求，進(jìn)行小組成員的具體分工，接著合理安排調(diào)研的行程和人員，制定出切實(shí)可行的調(diào)研計(jì)劃，準(zhǔn)備調(diào)研表格等調(diào)研資料，根據(jù)具體的調(diào)研計(jì)劃安排分批分地展開調(diào)研工作，其項(xiàng)冃準(zhǔn)備階段的具體流程如下圖1所示。圖1項(xiàng)目啟動(dòng)準(zhǔn)備階段第二章數(shù)據(jù)收集與分析階段數(shù)據(jù)收集與分析階段是物流園區(qū)規(guī)劃的基礎(chǔ)，主要為規(guī)劃做好準(zhǔn)備工作。該階段主要包括相關(guān)數(shù)據(jù)資料的收集、整理和初步分

2、析。1、相關(guān)數(shù)據(jù)資料的收集主要包括通過座談、走訪、電話、調(diào)研表等調(diào)研形式進(jìn)行政府、企業(yè)、市場、周邊環(huán)境等直接資料的收集，以及通過網(wǎng)絡(luò)、論文、報(bào)告、行業(yè)資料等收集形式進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)、圖書館、資料數(shù)據(jù)庫等間接資料的收集。其中調(diào)研范圍和對象主要包括：網(wǎng)絡(luò)層次：國家及區(qū)域物流政策，所在地總體情況等。政府層次：規(guī)劃局、交通局、園區(qū)規(guī)劃主導(dǎo)部門等。企業(yè)層次：可能入駐企業(yè)、潛在需求企業(yè)等。市場層次：所在地市場、物流園區(qū)等。周邊環(huán)境：規(guī)劃用地周邊環(huán)境、所在地周邊環(huán)境、全省乃至全國環(huán)境等。從網(wǎng)絡(luò)、政府、企業(yè)、市場、周邊環(huán)境等層面進(jìn)行調(diào)查，并進(jìn)一步對區(qū)域物流園區(qū)周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展

3、狀況、市場需求、企業(yè)需求、基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)競爭等情況，對物流園區(qū)輻射地區(qū)的宏觀經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)進(jìn)行全面深入調(diào)查和研究，為進(jìn)一步準(zhǔn)確預(yù)測園區(qū)遠(yuǎn)期和近期的物流量做好準(zhǔn)備。2、資料初步分析通過收集調(diào)研表格和整理訪談筆記等形式，對收集到的地區(qū)或行業(yè)總量數(shù)據(jù)（生產(chǎn)總量、消費(fèi)總量、GDP等）進(jìn)行整理形成調(diào)研報(bào)告,對園區(qū)的規(guī)劃定位提出初步建議，確定大略方向。第三章區(qū)域發(fā)展預(yù)測階段區(qū)域發(fā)展預(yù)測是物流園區(qū)總體定位的數(shù)據(jù)支撐，定量分析和可靠基礎(chǔ)。這里從經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、交通發(fā)展、設(shè)施服務(wù)水平發(fā)展和物流需求發(fā)展五個(gè)支撐點(diǎn)進(jìn)行分析。其中，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展是物流園區(qū)所有行業(yè)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)

4、，其增長的速率與園區(qū)涉及行業(yè)增長之間存在著相關(guān)性，是園區(qū)內(nèi)涉及行業(yè)未來發(fā)展的反映，通過經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)測，可以推斷出園區(qū)未來的發(fā)展趨勢，是園區(qū)發(fā)展的基礎(chǔ)。區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展預(yù)測是尋求園區(qū)潛在服務(wù)對象的必要數(shù)據(jù)支持，通過區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展預(yù)測，識(shí)別重點(diǎn)客戶進(jìn)行重點(diǎn)培養(yǎng)和招商或簽訂長期合作協(xié)議，是園區(qū)發(fā)展的立足點(diǎn)和發(fā)展點(diǎn)。區(qū)域交通發(fā)展預(yù)測是園區(qū)未來發(fā)展的推動(dòng)力，通過結(jié)合國家及區(qū)域交通戰(zhàn)略規(guī)劃，發(fā)掘潛在物流需求，為物流園區(qū)留出足夠預(yù)留用地,制定可持續(xù)性發(fā)展模式。區(qū)域設(shè)施服務(wù)水平發(fā)展預(yù)測是園區(qū)發(fā)展的拉動(dòng)力，通過區(qū)域物流園區(qū)和市場的調(diào)研分析，找出實(shí)際服務(wù)能力和區(qū)域物流實(shí)際需求之間的

5、差距，找出物流園區(qū)在區(qū)域發(fā)展和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的地位，為物流園區(qū)發(fā)展確定細(xì)分市場。物流需求發(fā)展預(yù)測是園區(qū)發(fā)展的直接動(dòng)力，通過對于物流量的預(yù)測分析，確定物流園區(qū)的規(guī)模和功能。其區(qū)域發(fā)展預(yù)測階段如下圖2所示。區(qū)城產(chǎn)業(yè)發(fā)廉預(yù)測區(qū)城交通崔展預(yù)測區(qū)城設(shè)施服努歡平發(fā)展用測物潦需求發(fā)展預(yù)測圖2區(qū)域發(fā)展預(yù)測階段第四章園區(qū)總體定位階段在上述對物流園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、交通發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施水平發(fā)展、物流需求發(fā)展的基礎(chǔ)上，綜合考慮物流園區(qū)的內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境，對內(nèi)部環(huán)境的優(yōu)勢和劣勢，外部環(huán)境的機(jī)會(huì)和威脅四個(gè)方面進(jìn)行分析得出SWOT分析矩陣，然后兩兩結(jié)合得出組合決策矩陣，選岀適合園區(qū)

6、的總體定位，主要包括戰(zhàn)略定位、市場定位、功能定位和發(fā)展定位四個(gè)方面。（1）戰(zhàn)略定位主要對要規(guī)劃園區(qū)的立足點(diǎn)、輻射半徑和服務(wù)范圉進(jìn)行概念性的歸納和總結(jié)。（2）市場定位根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)和其他相關(guān)數(shù)據(jù)和需求分析階段的結(jié)果，對園區(qū)周圍市場及同類型競爭市場進(jìn)行分析，挖掘有競爭力和潛在的市場，作為要規(guī)劃園區(qū)的對象市場。（3）功能定位根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)和其他相關(guān)數(shù)據(jù)及訪談，對園區(qū)周圍市場功能及同類型競爭市場的功能進(jìn)行分析，揚(yáng)長補(bǔ)短，來確定要規(guī)劃園區(qū)市場主要功能的種類和數(shù)量。（4）發(fā)展定位對戰(zhàn)略定位、市場定位、功能定位和布局設(shè)計(jì)已經(jīng)確定的園區(qū)發(fā)展建設(shè)時(shí)序進(jìn)行規(guī)劃，并確定每個(gè)發(fā)展階

7、段的設(shè)施種類和數(shù)量情況。其總體定位圖如下圖3所示。圖3總體定位圖第五章園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段物流園區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就是對園區(qū)進(jìn)行具體的設(shè)計(jì)。主要包括基礎(chǔ)設(shè)施平臺(tái)、信息平臺(tái)和運(yùn)營平臺(tái)三大平臺(tái)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)。其中基礎(chǔ)設(shè)施平臺(tái)的規(guī)劃設(shè)計(jì)主要包括用地規(guī)劃、功能設(shè)計(jì)、布局設(shè)計(jì)、方案比選；信息平臺(tái)的規(guī)劃設(shè)計(jì)主要包括信息系統(tǒng)的建設(shè)；運(yùn)營平臺(tái)的規(guī)劃設(shè)計(jì)主要包括商業(yè)運(yùn)作設(shè)計(jì)和投資設(shè)計(jì)。一、基礎(chǔ)設(shè)施平臺(tái)的規(guī)劃設(shè)計(jì)(1)園區(qū)用地規(guī)劃園區(qū)用地規(guī)劃主要是對物流園區(qū)建設(shè)規(guī)模的大小進(jìn)行確定，園區(qū)建設(shè)規(guī)模太小，會(huì)限制區(qū)域潛在物流需求，不利于園區(qū)的持續(xù)發(fā)展。園區(qū)規(guī)模太大，則可能造成投資浪費(fèi)和資源

8、閑置的現(xiàn)象。(2)倉儲(chǔ)用地面積規(guī)劃倉儲(chǔ)用地面積規(guī)劃主要是對物流園區(qū)內(nèi)倉庫建設(shè)規(guī)模