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1、會所策劃要索1、體量按照H前會所的一般特征，會所的建筑血積與項H總建筑曲積的比例為1：100左右。如錦繡江南建筑而積為40萬平米，會所為3000平米，加上第四期入伙住戶，會所面枳將日益減小，社區(qū)生活對周邊商業(yè)利市政配套的依賴性加強。2、風(fēng)格如果會所獨立于住宅，建筑風(fēng)格必須有特色，而會所特色必須與項目特色相吻合，但乂必須有區(qū)別，能體現(xiàn)整個項目傳達的文化和精神理念。如錦繡江南會所建筑外觀形似展館和運動館，極具現(xiàn)代感，但是沒有與打中國文化牌的項H主題關(guān)聯(lián)，假如設(shè)計為古典式的展覽館,或者仿故宮古代建筑，或者細部以江南建筑形態(tài)表現(xiàn)，則更貼近主題。3、位置會所的位置策劃必須考慮到以下因素，第
2、一，服務(wù)便利性，第二，經(jīng)營的便利性，第三，冋避地塊的價值和增值區(qū)域。以下位置為會所常見的分布點，第一，靠近主干道，交通便利且起到隔音效果，提升后面的住宅價值；第二，靠近低樓層，對于高層住宅，較低樓層的價值比較低，同時考慮到對外經(jīng)營，以及對高層住八的最少干擾，比較適合會所；第三，靠近景觀資源差的-?而，留價值空間大的方向給住宅產(chǎn)品。4、功能功能即會所的經(jīng)營業(yè)態(tài)，功能的定位必須結(jié)合兒個需要，第一，銷售辦公功能需要，如務(wù)必設(shè)計人廳和辦公區(qū)間，第二，體現(xiàn)項目核心文化的需要，如以中國文化為核心賣點的項目，會所可以車點突出書畫展覽需要的展館設(shè)計，笫三，普通娛樂休閑的需要，如設(shè)計棋牌室、桌球室
3、、一乒乓球室、茶館等文化娛樂體育場所，第卩q,體現(xiàn)項1=1特色的需要，在體現(xiàn)核心文化價值的設(shè)計基礎(chǔ)上，業(yè)態(tài)的設(shè)計應(yīng)避免而而俱到，應(yīng)該有側(cè)重點，如把會所的核心功能定位為區(qū)域藝術(shù)中心，或者有特色的酒吧夜總會等，為經(jīng)營鋪梨。5、檔次會所檔次應(yīng)該與項「I定位相適應(yīng)，檔次髙低的評價標準有會所規(guī)模、會所位置、會所裝修、會所配套、服務(wù)質(zhì)量、管理水平等，如別墅區(qū)的會所切忌做成大雜院式和敞開式的游戲廳,或者任人出入對外營業(yè)的低級夜總會，而大型普通社區(qū)的會所以5星級標準裝修，高貴的外表拒人以千里之外。6、分期會所經(jīng)營的內(nèi)外結(jié)合是必經(jīng)之路，所以前期會所策劃應(yīng)該具有前瞻性，提前考慮到經(jīng)營性需求，如在會所
4、的分期建設(shè)，會所功能劃分要保證結(jié)構(gòu)可以修改，人防設(shè)施的預(yù)留（而目前流行的半地下車庫在人防方而存在問題），拆建的便利性等。四、會所創(chuàng)新1、會所形式n雙會所即基于臨街的主會所基礎(chǔ)上，在社區(qū)內(nèi)部增加一個內(nèi)部會所。臨街會所的設(shè)計參照商業(yè)標準,主要功能是前期銷售功能和后期營業(yè)性質(zhì)的商業(yè)服務(wù)功能，最終以對外經(jīng)營為目的；內(nèi)部會所建于社區(qū)內(nèi)部，體量不要求大，但是可以彈性劃分，其功能為社區(qū)服務(wù)，不對外營業(yè)，在服務(wù)內(nèi)容的設(shè)計上，與臨街會所內(nèi)容不能競爭，但是對外部商業(yè)配套形成價格優(yōu)勢，有利于留住內(nèi)部業(yè)主，與臨街會所形成互補的綜合優(yōu)勢，與外部商業(yè)性配套競爭。目的，一是可以進一步提升社區(qū)檔次，二是增強會所
5、與外部同類配套的競爭力，三是可以形成“以會所養(yǎng)會所''的良性模式，四是增加活動空間，滿足不同層次業(yè)主需求。雙會所比較適合大型以上社區(qū)配套策劃，對于中小型社區(qū)不太適合。n虛擬會所與傳統(tǒng)的會所牢間相對應(yīng)，利川網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，建立社區(qū)網(wǎng)上會所，全天候為業(yè)主提供服務(wù)，進一步擴大業(yè)主和會員的溝通交流空間。傳統(tǒng)會所具備的娛樂功能、商務(wù)保健功能大部分可以實現(xiàn)，如網(wǎng)上聊天室、網(wǎng)上棋牌室、網(wǎng)上游戲室、網(wǎng)上醫(yī)療室、網(wǎng)上購物、網(wǎng)上影院、網(wǎng)上商務(wù)預(yù)約等服務(wù)，會所管理的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)信息處理中心遠程進行調(diào)控（如圖所示）。2、分期會所（第一期銷售功能、第二期整體功能再造）目前會所經(jīng)營不善的主要原因是策劃的前瞻性不足。對
6、于大型房地產(chǎn)項目，一?般開發(fā)周期3年左右，複至更長。而目前比較普遍的會所，是在項目第一期前階段建成使用，并陪伴項目3年以上。同時，項目的分期開發(fā)策略，使住宅產(chǎn)品品質(zhì)與時俱進和H益改善，反而使會所建筑形態(tài)和劃分等迅速落伍。為了避免出現(xiàn)這一情況，會所策劃應(yīng)該與項EI平行前進，分期開發(fā)建設(shè)的穩(wěn)妥策略（參照高交會展館的分期建設(shè)）。具體步驟見下表。住宅項目進度會所進度會所功能第一期住宅第一期會所（適當超前建設(shè)，以內(nèi)部服務(wù)為設(shè)計）銷售和項目展示功能提供初期簡單服務(wù)第二期住宅第二期住宅第二期會所（結(jié)合市場變化的修改方案,以利于商業(yè)轉(zhuǎn)型為方向設(shè)計）保留銷售部分部分投入內(nèi)部服務(wù)第四期住宅（最后一期
7、）全部投入服務(wù)和經(jīng)營取消銷售場地如從發(fā)展的眼光看錦繡江南會所設(shè)計，就感覺過于保守，內(nèi)部劃分美感有余，實用不足。M于第三期住宅的入伙假設(shè)，該會所己經(jīng)不具備提供大型業(yè)主聚會、大型社會團體活動的能力,包括前廣場的實用性和美感均不夠。所以，隨著第四期的動工，該會所急需擴建，如在第四期發(fā)展第二會所，或者在前廣場地段建設(shè)第二期會所，均不失為一個好的選擇。小結(jié)：會所策劃是在對住宅項目周邊商業(yè)市政配套了解的基礎(chǔ)上，綜合項目特征，対會所的體量、位置、功能、檔次等進行定位。只有進行科學(xué)的前瞻性的會所
