宏觀調(diào)控政策下房地產(chǎn)行業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整的分析

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1、宏觀調(diào)控政策下房地產(chǎn)行業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整的分析引言經(jīng)歷了從20世紀(jì)90年代開始的國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控,我國房地產(chǎn)行業(yè)近幾年的發(fā)展態(tài)勢跌宕起伏,目前,正面臨極大地挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)行業(yè)如何煥發(fā)新的生機(jī)與活力,成為其發(fā)展過程中必須考慮的問題。房地產(chǎn)行業(yè)需要通過對其經(jīng)營戰(zhàn)略的調(diào)整來提高其核心競爭力,以適應(yīng)復(fù)雜多變的環(huán)境,保持房地產(chǎn)行業(yè)及企業(yè)的健康有序發(fā)展。一、宏觀調(diào)控政策下房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及存在問題1993年以來,國家宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)行業(yè)的影響逐步顯著,面對房地產(chǎn)行業(yè)的跌宕起伏,國家也適時(shí)進(jìn)行宏觀調(diào)控,綜合協(xié)調(diào)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

2、“國十六條”、“國八條”、“國六條”等政策的相繼出臺,擊碎了房地產(chǎn)泡沫,使中國經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)“軟著陸”,房地產(chǎn)市場在迎接美好前景的同時(shí),也面臨巨大的挑戰(zhàn)。(一)宏觀調(diào)控政策下房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀1.開發(fā)商土地購置謹(jǐn)慎,土地出現(xiàn)供過于求現(xiàn)象。國家的宏觀調(diào)控政策中,土地政策對房地產(chǎn)行業(yè)造成了巨大影響。從2008年到2013年,房地產(chǎn)行業(yè)土地供應(yīng)量同比增速呈現(xiàn)先升后降的趨勢。2008年到2010年,國家為了應(yīng)對金融危機(jī),穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)制定并投入實(shí)施了四萬億計(jì)劃,使得房地產(chǎn)行業(yè)土地供應(yīng)量呈上升趨勢;而2010年以后,政府出臺了嚴(yán)格的土地調(diào)控政

3、策,使得政府在對土地出讓的過程中,對房地產(chǎn)行業(yè)也提出了嚴(yán)格的要求,包括限制戶型、實(shí)行限價(jià)房計(jì)劃、嚴(yán)格建設(shè)周期、改掛牌出讓為招標(biāo)為主等,這些措施對開發(fā)商的進(jìn)入造成很大壓力。另外,2014年6月國土資源部頒布《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》,防止地方政府為謀求經(jīng)濟(jì)增長急功近利,加強(qiáng)了對用地規(guī)模的整體調(diào)控,力圖實(shí)現(xiàn)“控總量、擠存量、提質(zhì)量”的目標(biāo)。國家對土地資源的調(diào)控政策,使政府對土地的出讓以及房地產(chǎn)開發(fā)商對土地的購置更加謹(jǐn)慎,2014年1-6月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積14807萬平方米,同比下降5.8%,降幅比1-5月份擴(kuò)大0.

4、1個(gè)百分點(diǎn),部分城市土地出現(xiàn)供過于求現(xiàn)象[1]。2.房地產(chǎn)市場主要面向大中城市,對小城及以下關(guān)注不夠。2014年,國家發(fā)改委提出對大中小城市實(shí)行區(qū)別分類的戶籍政策,即:全面放開城鎮(zhèn)及小城市戶籍限制,有序開放中等城市落戶限制,合理確定大城市落戶條件,嚴(yán)格限制特大城市人口數(shù)量。對戶籍政策的調(diào)整,為農(nóng)民“農(nóng)轉(zhuǎn)非”提供了便利的條件,同時(shí)促進(jìn)了城鎮(zhèn)及中小城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展,也一定程度的抑制了特大城市及大城市的房地產(chǎn)行業(yè)的急速擴(kuò)大,平衡了城市間房地產(chǎn)發(fā)展的水平。但就目前來看,我國房地產(chǎn)開發(fā)商依舊將主要精力集中在大中城市的市場開發(fā)當(dāng)

5、中,并且市場向小城市及村鎮(zhèn)的擴(kuò)大正在進(jìn)行當(dāng)中,市場的全面建立還需要一段過程。3.保障性住房建設(shè)力度加大,地產(chǎn)商勞動需求增大。2014年,我國銀監(jiān)會批復(fù)國家開發(fā)銀行建立住宅金融事業(yè)部,這一部門的建立,有助于減輕中低收入者購房壓力,強(qiáng)化了社會保障體系,力圖實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)。在2012年11月12日舉行的十八大記者招待會上,十八大代表、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新說,“十二五”期間城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)目標(biāo)是3600萬套,2011年已經(jīng)開工1000萬套,今年開工了700多萬套,明年計(jì)劃開工數(shù)量不會低于500萬套[2]。這一政策的實(shí)

6、施,對于擴(kuò)大房地產(chǎn)市場有積極的作用,刺激了房地產(chǎn)市場的需求,也刺激了地產(chǎn)商的建設(shè)欲望,促使各企業(yè)積極響應(yīng)國家政策,也使得行業(yè)內(nèi)對勞動力的需求擴(kuò)大。4.房地產(chǎn)商資金獲取壓力大,資金來源單一。2003年開始,國家就通過“121號文件”來對房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策進(jìn)行調(diào)控,文件一出,增加了購買高檔房或者第二套住房以上的消費(fèi)者的壓力,有效的抑制了房地產(chǎn)市場過熱的現(xiàn)象。近些年來,對于消費(fèi)者買房,乃至房地產(chǎn)商貸款的政策始終處于嚴(yán)格把控狀態(tài),使得地產(chǎn)商開發(fā)資金短缺。由于地產(chǎn)商本身自有資金短缺,大部分資金來自于銀行貸款,以及國家對貸款政策的嚴(yán)

7、格把控,使得地產(chǎn)商面臨資金危機(jī),甚至出現(xiàn)墊資建設(shè)的情況,嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)[1][2][3][4]下一頁行業(yè)的發(fā)展以及產(chǎn)品的開發(fā)。(二)宏觀調(diào)控政策下房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題1.地產(chǎn)商土地獲得資金壓力大,土地獲得難度增大。一方面,國家改掛牌出讓為招標(biāo)出讓,房地產(chǎn)開發(fā)商想要用更高的價(jià)格獲取招標(biāo)的資格,這無疑使得原本資金儲備實(shí)力就薄弱的房地產(chǎn)開發(fā)商資金壓力進(jìn)一步擴(kuò)大。另一方面,國家對土地出讓的限制,使得房地產(chǎn)開發(fā)商必須慎重考慮獲得土地后的使用方式以及獲得土地后開發(fā)的產(chǎn)品類型。這一政策的頒布,雖然有效抑制了房地產(chǎn)行業(yè)濫用土地的現(xiàn)象,

8、但是已經(jīng)從根本上增加了房地產(chǎn)開發(fā)商獲取土地的難度。更值得注意的是,如果開發(fā)的產(chǎn)品為住宅,其戶型、建筑面積、建設(shè)成本等多種因素都要納入規(guī)劃范圍。2.目標(biāo)市場范圍小,建設(shè)重心過于集中。金融事業(yè)部的建立進(jìn)一步對中低收入者提供了購房保障,但當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)對中低收入者市場的關(guān)注度不夠。另外,在小城鎮(zhèn)及郊區(qū)的產(chǎn)品類型主要是高檔別