淺論峽江縣“城中村”規(guī)劃建設(shè)及管理

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1、淺論峽江縣“城中村”規(guī)劃建設(shè)及管理【摘要】峽江縣地處贛中腹地，是個(gè)典型的人口小縣、農(nóng)業(yè)大縣、財(cái)政弱縣。如何做大做強(qiáng)峽江經(jīng)濟(jì)成為歷屆政府工作的重中之重。峽江縣城1997年從巴邱鎮(zhèn)東遷到水邊鎮(zhèn)，老城巴邱山清水秀，商貿(mào)繁榮，人氣較旺，新城水邊道教文化、古村文化厚重，區(qū)位優(yōu)勢明顯。政府創(chuàng)造性地提出了“一城兩區(qū)、一江兩岸”共謀發(fā)展的戰(zhàn)略思路，為加快峽江新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化指明了方向。“城中村”做為城市的一部分將成為未來城鎮(zhèn)化的核心生力軍，本文圍繞我縣“城中村”建設(shè)現(xiàn)狀及成因、實(shí)施“城中村”規(guī)劃的意義、實(shí)施“城中村”規(guī)劃的思路等方面展開闡述,對我縣的“城屮村”建

2、設(shè)發(fā)展提出了一些管窺之見?！娟P(guān)鍵詞】峽江縣“城中村”改造規(guī)劃城市管理經(jīng)濟(jì)發(fā)展城鎮(zhèn)化一、“城中村”的相關(guān)知識(shí)根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第2條規(guī)定：“中華人民共和國實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制?！奔此^的“土地的二元所有制結(jié)構(gòu)”。土地所有權(quán)狀態(tài)依據(jù)《中華人民共和國憲法》第10條、《中華人民共和國土地管理法》第8條規(guī)定，具體劃分為“城市市區(qū)的土地屈于國家所有”，“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屈于國家所有的以外，屈于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所冇”。出于“城中村”在城市化不斷推進(jìn)的過程中，位于城區(qū)邊緣而被劃入城區(qū)

3、，成為城市的一部分，既有城市的一些習(xí)性，又?jǐn)[脫不了農(nóng)村固有的特質(zhì)，是二者的混合體。（-）“城屮村”土地的所冇權(quán)狀態(tài)城中村”土地的所有權(quán)狀態(tài)大體可分為三類：（1）已“撤村建居”，土地被國家全部征用，農(nóng)民不再享有集體土地所有權(quán)，村已經(jīng)被城市完全包圍，原農(nóng)民已全部轉(zhuǎn)為居民，只是保留著農(nóng)村傳統(tǒng)的生活習(xí)慣。這是通常所說的廣義上的“城中村”，它經(jīng)過改造己融入城市之中，不再是“城中村”改造的對彖。（2）正在“撤村建居”。土地大部分被征用，土地所有權(quán)部分屬于國家所有，部分屬于集體所冇，但原農(nóng)民未轉(zhuǎn)為屆民。（3）尚未“撤村建居”，但已列入城市框架范圍，土地全部仍屬于集體所冇。后兩種村的

4、情形是狹義上的“城屮村”，是通常所說的要改造的“城屮村”?！俺侵写濉敝写嬖诘耐恋厮袡?quán)狀態(tài)有國有土地所有權(quán)與集體土地所有權(quán)兩類，兩種土地所冇權(quán)從表象看，僅是所有權(quán)主體不同而已，但其實(shí)質(zhì)是不平等的，表現(xiàn)在:（1）國家所有權(quán)的權(quán)利主體是國家，而集體所有權(quán)的權(quán)利主體為集體。根據(jù)土地法第10條：集體所冇權(quán)的權(quán)利主體又分為：鄉(xiāng)集體、村集體、村民小組三種組織形式。兩種土地所有權(quán)在集體與國家之間可以進(jìn)行轉(zhuǎn)化，且是單方的，只能由集體所有權(quán)向國家所有權(quán)轉(zhuǎn)化，而不能是國家向集體所有權(quán)轉(zhuǎn)化；同時(shí)集體所有權(quán)主體之間是不能相互轉(zhuǎn)化的。（2）集體所冇權(quán)向國家所冇權(quán)轉(zhuǎn)化的條件是唯一的，我國憲法第1

5、0條和土地管理法第2條的規(guī)定，方式為出讓，這種行為其實(shí)質(zhì)可以看作是一種買賣，只不過是一種強(qiáng)買強(qiáng)賣罷了，只冇一方當(dāng)事人（國家）的意思，幾乎是容不得對方（農(nóng)村集體）意思表示，農(nóng)村集體只有強(qiáng)制取締的義務(wù)，這就難以保證交易的公平了，自然出現(xiàn)了現(xiàn)實(shí)中征地賠償款太低，侵害農(nóng)民權(quán)益的事件的發(fā)主。（3）兩種所有權(quán)的權(quán)能上也是完全不平等，主耍體現(xiàn)在兩種土地使用權(quán)上。而“城中村”土地所冇權(quán)往往表現(xiàn)國家所有權(quán)借助“公共利益的需要”而不斷地?cái)U(kuò)大，“城中村”集體土地所有權(quán)逐漸縮小的趨勢；同時(shí)也表現(xiàn)集體土地所冇者已經(jīng)看清國家征用土地不完全是出于“公共利益的需要”，為征用后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)獲得商業(yè)上

6、的利益，因此，農(nóng)村集體在土地所有權(quán)交易中開始嘗試用市場價(jià)格討價(jià)還價(jià)，甚至漫天要價(jià)，憑此來保留其土地所冇權(quán)，村落在城市屮得以延續(xù)。（二）“城中村”土地使用權(quán)狀態(tài)“城中村”現(xiàn)實(shí)存在的情形：①未批亂建；②已批多建；③亂占亂圈；④非法租賃土地；⑤以土地入股開辦各種實(shí)業(yè)；⑥用集體土地抵押貸款；⑦用集體土地進(jìn)行非法的房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營等。此外，規(guī)劃管理不到位及土地開發(fā)巨額利益，致使“城中村”土地如“五代十國”混亂。由于“城屮村”集體土地的邊緣性、稀缺性、區(qū)位性、固定性，多樣性，復(fù)朵性以及相比較于國有土地使用權(quán)的低廉性，是它擁有旺盛的需求市場，土地使用權(quán)的差別使“城中村”得以客觀存在

7、。二、峽江縣“城中村”建設(shè)現(xiàn)狀及成因峽江縣因位于千里贛江最狹處而得名，母親河贛江把峽江分成河?xùn)|、河西兩個(gè)片區(qū)。隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，縣域經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)，逐漸形成了河?xùn)|以縣城水邊，河西以老縣城巴邱鎮(zhèn)為中心的經(jīng)濟(jì)圈。作為城鄉(xiāng)結(jié)合部的“城中村”受縣城經(jīng)濟(jì)發(fā)展輻射帶動(dòng)，工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化顯著提高。2012年，我縣城鎮(zhèn)化率為38.28%,預(yù)計(jì)到2020年將達(dá)到54.28%。經(jīng)濟(jì)快速增長,商貿(mào)區(qū)聚集,外來流動(dòng)人口涌入，“城屮村”作為城市的一塊“夾縫地”，這種獨(dú)特的地位和現(xiàn)彖，必然會(huì)帶來一系列的社會(huì)問題：（1）人口雜亂，“城中村”由村民、市民