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1、2015年5月建材與裝飾經(jīng)濟·管理·綜述小城鎮(zhèn)基準地價合理性分析高磊（江蘇省豐縣國土資源局221700）摘要：基準地價評估是土地市場價格管理的基礎(chǔ)性工作，為國家宏觀調(diào)控地產(chǎn)市場提供依據(jù)。筆者主要以豐縣為例，從地價空間分布、與國家政策及土地成本的銜接、城市地價房價對比分析、城市地價與土地市場協(xié)調(diào)分析以及城市地價與社會經(jīng)濟協(xié)調(diào)分析五個方面對豐縣基準地價合理性進行分析，以期通過基準地價合理性分析，使其在調(diào)整引導(dǎo)或控制各類經(jīng)濟社會活動，落實城市規(guī)劃、經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略和產(chǎn)業(yè)政策方面起到切實的作用。關(guān)鍵詞：基準地價合理性成果分析中圖分類號：F2
2、93.2文獻標識碼：A文章編號：1673-0038（2015）22-0181-031引言克里金插值方法（Kriging）是空間插值諸方法中的一種，它是基準地價是在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級利用區(qū)域化變量的原始數(shù)據(jù)和變異函數(shù)的結(jié)構(gòu)特點，對未采樣別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估點的區(qū)域化變量的值進行線性無偏最優(yōu)估計的一種方法。劉耀確定的某一估價期日法定最高年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價格[1]。林等以武漢市住宅地價評估為例，證明了該方法在地價評估中應(yīng)用的可靠性[3]。基準地價是城市土地資源合理配置
3、和土地資產(chǎn)科學(xué)管理的重要依據(jù)，建立科學(xué)合理的基準地價可以引導(dǎo)土地利用結(jié)構(gòu)的優(yōu)化本次豐縣城區(qū)地價的空間插值使用的是經(jīng)調(diào)整篩選后的市場配置，促進土地利用逐步向內(nèi)涵挖潛、集約利用的方式轉(zhuǎn)變[2]。因交易樣點地價數(shù)據(jù)（商業(yè)264個、住宅120個）。插值結(jié)果見圖1~2。此，基準地價的合理性與科學(xué)性是確保其上述作用發(fā)揮良好的關(guān)鍵。有必要對其進行深入分析，檢驗其與城市的實際地價狀況的一致性，以及成果內(nèi)部結(jié)構(gòu)解析并從各方面探究基準地價成果的變動。這是保障基準地價成果在促進城市地價體系建立和完善，指導(dǎo)政府宏觀調(diào)控，各級土地市場良好發(fā)展的先決條件。
4、本文以2013年豐縣城區(qū)地價動態(tài)監(jiān)測與基準地價更新成果為例，進行分析。2背景簡述圖1商業(yè)用地地價插值結(jié)果圖2住宅用地地價插值結(jié)果豐縣隸屬江蘇省徐州市，地處蘇、魯、豫、皖四省七縣交界處，從商業(yè)用地地價插值結(jié)果可以看出，一級商業(yè)用地主要分布淮海經(jīng)濟區(qū)中心地帶，北與山東省的金鄉(xiāng)、魚臺縣接壤，南與安在向陽路中段、人民路西段、解放路中段，這一區(qū)域商業(yè)繁華，特徽省碭山、蕭縣毗鄰，西接山東省單縣、東與本省銅山、沛縣相別是向陽路中段，具有帝相閣、百貨大樓、中陽商城等區(qū)域商服連，具有承東啟西，連南貫北，交通區(qū)位優(yōu)勢獨特。全縣總面積中心。并以這三點
5、為中心，向外擴散。另外可以明顯發(fā)現(xiàn)，一級商1449.7km2，下轄1個省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、14個鎮(zhèn)，全縣戶籍人口業(yè)用地的擴散呈現(xiàn)向東蔓延性，這主要是由于近年豐縣城市中116萬人。2013年全縣地區(qū)生產(chǎn)總值實現(xiàn)236億元，其中人均地心東部的華地第一街區(qū)、招商場、人民路、解放路商業(yè)繁華度不區(qū)生產(chǎn)總值實現(xiàn)18700元，財政總收入累計完成18.78億元。斷增強，使得豐縣商業(yè)中心不斷向東南部蔓延。分析住宅用地地2013年豐縣城區(qū)基準地價更新成果：價插值結(jié)果得出，一級住宅用地仍然分布在城市中心，住宅中心在豐縣城區(qū)地價動態(tài)監(jiān)測工作范圍內(nèi)，劃分了3
6、0個商業(yè)區(qū)以縣人民政府板塊和老城區(qū)板塊為主。二級住宅用地包圍一級段、13個住宅區(qū)段、3個工業(yè)區(qū)段，布設(shè)了97個地價監(jiān)測點，實用地，并沿向陽路、豐黃路向南擴延。主要擴延了豐黃路東、向陽現(xiàn)和完善了全面的地價動態(tài)監(jiān)測體系。其中，商業(yè)和住宅劃分為路南、復(fù)新河西的地區(qū)，該區(qū)域在近三年完工了一批新住宅小四個級別，而工業(yè)劃分為三個級別。同時根據(jù)房地產(chǎn)市場和土地區(qū)，如盛泰御景園、在水一方、名仕雅苑等，區(qū)域地價進一步被提市場交易資料，按季度評估市場交易樣點、監(jiān)測點地價，測算各升，并由逐漸向東越過復(fù)新河、向南覆蓋蔓延的趨勢。這表明本級別土地的級別基
7、準地價，見表1。次參與測算基準地價的樣點價格符合豐縣地產(chǎn)市場的現(xiàn)實水表12013年豐縣城區(qū)基準地價表（基準日：2014年1月1日，單位：元/m2）平，基準地價更新的成果可以用來調(diào)控豐縣土地市場，引導(dǎo)不同土地級別商業(yè)住宅工業(yè)一26001395250目的的土地使用權(quán)交易行為。二191011152103.2與國家政策及土地成本的銜接三1455820195國土資源部2006年頒布的《關(guān)于發(fā)布實施<全國工業(yè)用地四900680/出讓最低價標準>的通知》（國土資發(fā)[2006]307號），要求依據(jù)工3基準地價合理性分析業(yè)用地出讓最低價標準，開展
8、基準地價更新工作，及時調(diào)整工業(yè)3.12013年地價空間分布分析用地基準地價。因此，通過與國家地價限價政策以及城市相應(yīng)級·181·經(jīng)濟·管理·綜述建材與裝飾2015年5月別實際土地成本的比較，可判斷更新成果是否符合政策法規(guī)基收集江蘇省城市地價動態(tài)監(jiān)測和豐縣房地產(chǎn)市
