論合同解除情形下的違約責(zé)任

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1、論合同解除情形下的違約責(zé)任鑒于目前對這一問題尚未有權(quán)威的裁判意見出臺，筆者擬就此問題，根據(jù)法律及司法解釋的規(guī)定分析如下，希望能夠?qū)V大市民購買住房能有所幫助。一、宏觀調(diào)控政策得出臺是否屬于“不可抗力”所謂“不可抗力”，是指爭件的發(fā)生不可預(yù)見、不可避免、不可克服的事件。-?般指自然災(zāi)害和政治事件等，當(dāng)事人也可以在合同中約定不可抗力的范圍。所謂不可預(yù)見，是指事件的發(fā)生（包含是否發(fā)生、發(fā)生時間、發(fā)生地點、持續(xù)時間、表現(xiàn)形式、其影響或破壞程度等內(nèi)容）存在著極大的變數(shù)和不確定性。以臺風(fēng)為例，臺風(fēng)的發(fā)生與否，雖然有天氣預(yù)報可能預(yù)先告知，但是也可能

2、不準(zhǔn)確；即便的確發(fā)生，天氣預(yù)報也不可能知道是多大臺風(fēng)以及是否會在特定地域發(fā)生、何時開始、何時終止等等。因此，臺風(fēng)的發(fā)牛具備不可預(yù)見的特征。當(dāng)然，臺風(fēng)一口形成，人們當(dāng)然無法避免其生成，這一點符合“不可避免”的特征。至于是否不可克服，需要根據(jù)臺風(fēng)的等級確定，如果是風(fēng)力較小的臺風(fēng)，其對合同履行的影響應(yīng)該可以克服或部分克服（這主要看合同履行的內(nèi)容與臺風(fēng)Z間的關(guān)聯(lián)而定）；但是，如果風(fēng)力很人的臺風(fēng)，其對合同履行的影響，根本就無法克服。在這種情況下，風(fēng)力較大的臺風(fēng)就符合不可克服的特征，便可以構(gòu)成不可抗力而成為免責(zé)理由。那么，作為宏觀調(diào)控政策的樓市新

3、政，是否屬于不可抗力呢？樓市新政的主耍內(nèi)容是對購買商品房的購房人的貸款支持的限制。作為樓市新政的宏觀調(diào)控政策，其是否出臺，何時出臺，以何種形式和內(nèi)容出臺等，均如同天氣情況一樣，存在著極大的變數(shù)和不確定性，這一點符合不可抗力的“不可預(yù)見”的特征；同時由于其作為國家政策的貫徹，對于個體而言根本無法避免，符合“不可避免”的特征；那么，其是否符合“不可克服”的特征呢？如上分析所言，是否構(gòu)成不可克服，要看事件的影響力大小和合同履行的具體內(nèi)容Z間的關(guān)聯(lián)性。由于樓市新政的出臺，徹底影響了當(dāng)爭人購買房產(chǎn)的付款結(jié)構(gòu)安排，意味著當(dāng)爭人需耍承擔(dān)更高的自有資

4、金比例，對買房人來說，其負(fù)擔(dān)更重。但是從法律上講，當(dāng)事人還可以采取利用自有資金或者向他人借款的方式繼續(xù)履行合同，也就是說，該事件對合同履行的影響并非不可克服。山于其不完全具備“不可克服”的特征，因此，樓市新政不屬于“不可抗力”。二、宏觀調(diào)控政策的出臺是否屬于“情勢變更”所謂情勢變更，根據(jù)司法解釋的規(guī)定，使之發(fā)牛了訂約雙方在訂約時不可預(yù)見的意外爭件，以至于如果按照當(dāng)時的條款繼續(xù)履行合同，將對一方當(dāng)事人明顯不公平。此時，允許一方當(dāng)事人請求法院解除合同。結(jié)合上述樓市新政來看，樓市新政的出臺，徹底影響了當(dāng)事人購買房產(chǎn)的付款結(jié)構(gòu)安排，意味著當(dāng)爭

5、人需耍承擔(dān)更高的自有資金比例，對買房人來說，其負(fù)擔(dān)-及風(fēng)險更巫。由于中國普遍實行按揭貸款的方式購買住房，并且在房屋買賣合同屮對于按揭貸款的數(shù)額及支付時間等均有較為詳細(xì)的約定，因此，町以推定：在房價如此之高的情況下，相對于普通正常收入的市民離來講，買賣雙方均清楚交易行為即房屋買賣行為是盂要按揭貸款行為的輔助的，或者可以說，房屋買賣行為是建立在按揭貸款行為基礎(chǔ)上，是以按揭貸款的可能及數(shù)額為前提的。那么，如杲國家屮央政府對全國房屋買賣屮的按揭貸款的比例及利率作出調(diào)整的話，將影響到買受人實際能夠巾請到的按揭貸款數(shù)額，進(jìn)而影響到前期支付的首期款

6、數(shù)額以及后期的還款利息，這些都直接影響了買受人的履約能力。在此種情況下，由于宏觀政策的調(diào)整而導(dǎo)致買方無法按照當(dāng)初的預(yù)期購買房屋或者根本無法繼續(xù)履行合同時，要求當(dāng)爭人仍然按照Z前的條款履行和同,將對一方明顯不公平。綜丄，樓市新政屬丁?情勢變更。三、當(dāng)爭人的救濟(jì)措施1、針對買方A.買方可否解除合同？雖然合同法并未賦予買方在情勢變更情形下的合同解除權(quán)，但是根據(jù)合同法司法解釋（二）第二十六條，當(dāng)合同成立以后客觀情況發(fā)牛了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同

7、目的，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除。因此，在遭遇情勢變更時，買方可以援引情勢變更為山，請求法院解除或者變更合同。B.買方解除合同后，是否需耍被沒收定金？根據(jù)擔(dān)保法的司法解釋，因不可抗力、意外爭件致使主合同不能履行的，不適用定金罰則。因此，在發(fā)牛樓市新政致使買方無法繼續(xù)履行合同的，買方可要求賣方退還定金。C.買方解除合同后，是否需要承擔(dān)違約責(zé)任？結(jié)合相關(guān)法律條文，合同的權(quán)利義務(wù)終止的，不影響合同屮的結(jié)算條款的效力。由于違約責(zé)任屬于結(jié)算條款，因此，合同解除片，如果

8、一方違約的，仍然應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。但是，如果買方援引前述條文請求法院解除合同的，則其終止履行合同的行為構(gòu)成合法行使法定權(quán)利的行為，不構(gòu)成違約。因此，不適用違約條款，不承扌I!違約責(zé)任。需耍特別注意的是：以上方案僅適用于在