淺論合同解除情形下的違約責任

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1、淺論合同解除情形下的違約責任隨著新一輪樓市新政的推出，宏觀調(diào)控的效果逐漸顯現(xiàn)，由此引發(fā)買方觀望甚至終止履行合同的情形蔚然成風。在此種情形下，買、賣雙方如何維護自己的合法權(quán)益？也就是說：1、賣方是否可以追究買方違約責任，沒收定金或者要求買方償付違約金？2、買方是否可以主張解除合同進而逃避違約責任？對于這一問題，目前存在如下意見：1、樓市新政不屬于不可抗力，買方不能以不可抗力為由而解除合同甚至不承擔違約責任，賣方有權(quán)按照合同約定沒收買方定金或要求承擔違約責任；2、樓市新政雖然不屬于不可抗力，但屬于情勢變更

2、，買方可據(jù)此解除合同，至于是否需要承擔被沒收定金或其他違約責任，需要詳細分析。鑒于目前對這一問題尚未有權(quán)威的裁判意見出臺，筆者擬就此問題，根據(jù)法律及司法解釋的規(guī)定分析如下，希望能夠?qū)V大市民購買住房能有所幫助。一、宏觀調(diào)控政策得出臺是否屬于“不可抗力”所謂“不可抗力”，是指事件的發(fā)生不可預見、不可避免、不可克服的事件。一般指自然災害和政治事件等，當事人也可以在合同中約定不可抗力的范圍。所謂不可預見，是指事件的發(fā)生（包含是否發(fā)生、發(fā)生時間、發(fā)生地點、持續(xù)時間、表現(xiàn)形式、其影響或破壞程度等內(nèi)容）存在著極大

3、的變數(shù)和不確定性。以臺風為例，臺風的發(fā)生與否，雖然有天氣預報可能預先告知，但是也可能不準確；即便的確發(fā)生，天氣預報也不可能知道是多大臺風以及是否會在特定地域發(fā)生、何時開始、何時終止等等。因此，臺風的發(fā)生具備不可預見的特征。當然，臺風一旦形成，人們當然無法避免其生成，這一點符合“不可避免”的特征。至于是否不可克服，需要根據(jù)臺風的等級確定，如果是風力較小的臺風，其對合同履行的影響應該可以克服或部分克服（這主要看合同履行的內(nèi)容與臺風之間的關聯(lián)而定）；但是，如果風力很大的臺風，其對合同履行的影響，根本就無法克

4、服。在這種情況下，風力較大的臺風就符合不可克服的特征，便可以構(gòu)成不可抗力而成為免責理由。那么，作為宏觀調(diào)控政策的樓市新政，是否屬于不可抗力呢？樓市新政的主要內(nèi)容是對購買商品房的購房人的貸款支持的限制。作為樓市新政的宏觀調(diào)控政策，其是否出臺，何時出臺，以何種形式和內(nèi)容出臺等，均如同天氣情況一樣，存在著極大的變數(shù)和不確定性，這一點符合不可抗力的“不可預見”的特征；同時由于其作為國家政策的貫徹，對于個體而言根本無法避免，符合“不可避免”的特征；那么，其是否符合“不可克服”的特征呢？如上分析所言，是否構(gòu)成不可

5、克服，要看事件的影響力大小和合同履行的具體內(nèi)容之間的關聯(lián)性。由于樓市新政的出臺，徹底影響了當事人購買房產(chǎn)的付款結(jié)構(gòu)安排，意味著當事人需要承擔更高的自有資金比例，對買房人來說，其負擔更重。但是從法律上講，當事人還可以采取利用自有資金或者向他人借款的方式繼續(xù)履行合同，也就是說，該事件對合同履行的影響并非不可克服。由于其不完全具備“不可克服”的特征，因此，樓市新政不屬于“不可抗力”。二、宏觀調(diào)控政策的出臺是否屬于“情勢變更”所謂情勢變更，根據(jù)司法解釋的規(guī)定，使之發(fā)生了訂約雙方在訂約時不可預見的意外事件，以至

6、于如果按照當時的條款繼續(xù)履行合同，將對一方當事人明顯不公平。此時，允許一方當事人請求法院解除合同。結(jié)合上述樓市新政來看，樓市新政的出臺，徹底影響了當事人購買房產(chǎn)的付款結(jié)構(gòu)安排，意味著當事人需要承擔更高的自有資金比例，對買房人來說，其負擔及風險更重。由于中國普遍實行按揭貸款的方式購買住房，并且在房屋買賣合同中對于按揭貸款的數(shù)額及支付時間等均有較為詳細的約定，因此，可以推定：在房價如此之高的情況下，相對于普通正常收入的市民離來講，買賣雙方均清楚交易行為即房屋買賣行為是需要按揭貸款行為的輔助的，或者可以說，

7、房屋買賣行為是建立在按揭貸款行為基礎上，是以按揭貸款的可能及數(shù)額為前提的。那么，如果國家中央政府對全國房屋買賣中的按揭貸款的比例及利率作出調(diào)整的話，將影響到買受人實際能夠申請到的按揭貸款數(shù)額，進而影響到前期支付的首期款數(shù)額以及后期的還款利息，這些都直接影響了買受人的履約能力。在此種情況下，由于宏觀政策的調(diào)整而導致買方無法按照當初的預期購買房屋或者根本無法繼續(xù)履行合同時，要求當事人仍然按照之前的條款履行和同，將對一方明顯不公平。綜上，樓市新政屬于情勢變更。三、當事人的救濟措施1、針對買方A．買方可否解除

8、合同？雖然合同法并未賦予買方在情勢變更情形下的合同解除權(quán)，但是根據(jù)合同法司法解釋（二）第二十六條，當合同成立以后客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除。因此，在遭遇情勢變更時，買方可以援引情勢變更為由，請求法院解除或者變更合同。B．買方解除合同后，