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《永嘉大自然濱江麗景地產(chǎn)項(xiàng)目營銷推廣(終稿)》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫。
1、大自然·濱江麗景 整合營銷企劃浙江精銳2007.7整合營銷的目標(biāo)打造永嘉一線江景品質(zhì)樓盤形象，實(shí)現(xiàn)樓盤開發(fā)利益最大化，鞏固和提升“大自然”房產(chǎn)品牌。目錄一、市場(chǎng)篇市場(chǎng)——政策——競(jìng)爭(zhēng)二、產(chǎn)品篇項(xiàng)目概況——項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)三、定位篇產(chǎn)品定位——市場(chǎng)定位——目標(biāo)客戶定位四、概念篇五、營銷篇賣點(diǎn)挖掘—核心賣點(diǎn)—概念提練—?jiǎng)?chuàng)意表現(xiàn)營銷推廣策略—階段性推廣計(jì)劃—價(jià)格策略—主題活動(dòng)推廣多算勝少算，知己知彼，方能運(yùn)籌帷幄決勝千里。 深刻理解大勢(shì)，研究對(duì)手，剖析自我是成功產(chǎn)品推廣和營銷的不二法門。首先我們回顧這些必須重視和理解
2、的客觀現(xiàn)實(shí)……（三）競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)一、市場(chǎng)篇（一）區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（二）政策分析（一）區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析溫州溫州的樓市走勢(shì)與商品住宅市場(chǎng)的供求關(guān)系聯(lián)系密切。從當(dāng)前市場(chǎng)預(yù)期來看，今年的新盤供應(yīng)總量并沒有加大，但住宅市場(chǎng)需求仍將保持剛性的態(tài)勢(shì)而得不到緩解。因此，城區(qū)外擴(kuò)，向郊區(qū)拓展發(fā)展空間，是房地產(chǎn)市場(chǎng)和滿足住宅需求的必然方展方向。溫州市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)從八十年代初開始，經(jīng)歷了幾個(gè)發(fā)展周期，市場(chǎng)趨理性成熟。2004年，全市房地產(chǎn)投資141.62億元，占全社會(huì)投資比重為27.8%。（一）區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析永嘉永嘉縣下
3、轄12鎮(zhèn)26鄉(xiāng)，906個(gè)行政村，總?cè)丝诮?0萬人。縣城駐地為上塘鎮(zhèn)。近幾年，永嘉縣房地產(chǎn)發(fā)展比較快，據(jù)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2005年1-6月永嘉縣房地產(chǎn)開發(fā)投資完成6.8億元，比上年同期增加5億元，增長(zhǎng)2.7倍。其中影響最大的項(xiàng)目是中楠房開的報(bào)喜鳥住宅項(xiàng)目，其土地購置費(fèi)一項(xiàng)就投入4.2億元，占全縣房地產(chǎn)投資的62%。（二）政策分析大交通圈的構(gòu)建給上塘鎮(zhèn)帶來利好消息上塘鎮(zhèn)為永嘉縣政府駐地，位于永嘉縣東南部，楠溪江下游，是全縣政治、科技、教育、文化和經(jīng)濟(jì)管理中心，楠溪江旅游服務(wù)管理中心和后方服務(wù)基地。扼永嘉北部山區(qū)
4、大門，省道仙清線穿鎮(zhèn)而過，規(guī)劃中的大溫州市區(qū)北緣，距市區(qū)16公里，離楠溪江國家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)中心30公里。大交通網(wǎng)絡(luò)的即將形成給上塘鎮(zhèn)房產(chǎn)開發(fā)帶來了利好消息：溫州——諸暨段高速公路將經(jīng)過縣城；上塘通向橋下的公路即將建成，有望年內(nèi)通車；溫州到三江隧道具體方案已經(jīng)落實(shí)；上塘正要新建另一條通往甌北的公路，可將上塘與甌北縮短7公里路程；永興路與越江大橋相連指日可待。根據(jù)永嘉城市化發(fā)展總體規(guī)劃，上塘鎮(zhèn)將發(fā)展成為擁有人口15萬，建成區(qū)面積12平方公里的生態(tài)環(huán)保型城市，并和甌北、黃田、羅東聯(lián)體，共同構(gòu)筑溫州城市甌江北岸的
5、一部分。（二）政策分析一個(gè)核心、兩條軸線永嘉縣制定了沿江金色工業(yè)經(jīng)濟(jì)帶，沿溪綠色旅游風(fēng)光帶，沿山特色資源開發(fā)帶的“三帶”經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，組建“一個(gè)核心，兩條軸線”的空間布局結(jié)構(gòu)形態(tài)。有重點(diǎn)、有選擇地發(fā)展軸線上的重點(diǎn)城鎮(zhèn)以及城鎮(zhèn)組合加強(qiáng)縣域內(nèi)各級(jí)城鎮(zhèn)的空間聯(lián)系，使城鎮(zhèn)在地域經(jīng)濟(jì)和生活中起到集聚作用。（二）政策分析一個(gè)核心、兩條軸線一個(gè)核心——以上塘、甌北、黃田、羅東四個(gè)鎮(zhèn)鄉(xiāng)組成縣域政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心、培育中心城市地區(qū)功能，打破行政界限的束縛，改變中心城市功能不突出、規(guī)模小、經(jīng)濟(jì)實(shí)力分散的弱點(diǎn)。將上塘鎮(zhèn)行政管
6、理、文化中心職能，甌北鎮(zhèn)的區(qū)位和經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)與黃田鎮(zhèn)、羅東鄉(xiāng)建設(shè)腹地廣闊相結(jié)合，利用與溫州市隔江相望的優(yōu)勢(shì)，接納溫州城市和經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、信息、人才優(yōu)勢(shì)的輻射，形成中心城市地區(qū)。（二）政策分析一個(gè)核心、兩條軸線兩條軸線——沿甌江發(fā)展軸、沿楠溪江發(fā)展軸諸永高速的開工建設(shè)，能使溫州市區(qū)到楠溪江中心區(qū)從原來的一小時(shí)左右縮短為半小時(shí)，那么，楠溪江附近的區(qū)域顯然比溫州南向的瑞安、平陽等有更好的開發(fā)前景。諸永高速沿途的房產(chǎn)開發(fā)很可能會(huì)熱起來。沿諸永高速公路在楠溪江附近尋找開發(fā)機(jī)會(huì)已成為一些業(yè)界人士的共識(shí)，永嘉最有人氣的城鎮(zhèn)是
7、上塘、甌北、烏牛和被業(yè)界最看好的發(fā)展高檔住宅的沙頭區(qū)域，將成為房地產(chǎn)開發(fā)的新熱土。來自甌北鎮(zhèn)的威脅甌北鎮(zhèn)在上塘鎮(zhèn)正南面，與溫州市區(qū)僅一江（甌江）之隔，甌北組團(tuán)既是溫州城市延伸的一部分，又是永嘉經(jīng)濟(jì)最活躍的區(qū)域，是區(qū)域?qū)ν饨涣鞯拇翱?，具備?yōu)越的地理位置，因此，過去在永嘉有這樣一句話：“買房子如不買溫州，就要買甌北”。主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤——中楠·國際廣場(chǎng)地理位置：永嘉縣毆北鎮(zhèn)雙塔路南側(cè)，奧康路東側(cè)用地面積：規(guī)劃總用地面積近74967平方米，約和113畝總建筑面積：約為16萬平方米銷售情況：住宅銷售均價(jià)在6500元/
8、平方米左右，開盤時(shí)曾在二手房市場(chǎng)上炒得非?；馃?，現(xiàn)在住宅已經(jīng)銷售完畢，商鋪部分售出。目前二手房市場(chǎng)價(jià)格在6000-7000元/平方米。（三）競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)（三）競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)最直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手——中誠·明珠花園地理位置：中誠·明珠花園位于永嘉縣上塘鎮(zhèn)新城，南臨臨城南路，北至廣場(chǎng)路，西臨下堡西路，毗鄰青少年文化活動(dòng)中心（規(guī)劃）用地面積：小區(qū)占地面積3萬多平方米總建筑面積：近7萬平方米綠化率：35%物業(yè)構(gòu)成：由9幢小高層和10幢多層組成，約500
