萬達(dá)物業(yè)入伙百問

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1、..入伙常見問題物業(yè)知識(shí)：1、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由哪些項(xiàng)目構(gòu)成？答：物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)包括：1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6、物業(yè)公司辦公費(fèi)用；7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。2、物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容?答：物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容包括：1）房屋公用部位的維護(hù)和管理；2）房屋共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)和管理；3）房屋公用部位和相關(guān)場(chǎng)地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)

2、及污水管道的疏通；4）公共綠化維護(hù)和管理；5）公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)調(diào)管理；6）車輛停泊服務(wù)；7）裝飾裝修管理服務(wù)；8）物業(yè)檔案資料管理；3、業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約有什么用？為什么要簽訂？答：《臨時(shí)管理規(guī)約》是由開發(fā)商在銷售物業(yè)前依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，以及根據(jù)建設(shè)部的《臨時(shí)管理規(guī)約》(示范文本)，結(jié)合開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際擬定的?！　I(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約主要內(nèi)容是對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利word教育資料..益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。包括：1、物業(yè)的自然情況與權(quán)屬情況；2、業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則；3、維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則；4

3、、涉及業(yè)主共同利益的事項(xiàng)；5、違約責(zé)任等。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將《臨時(shí)管理規(guī)約》向物業(yè)買受人明示，并予以說明，物業(yè)買受人在與開發(fā)商簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。該臨時(shí)規(guī)約對(duì)建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)使用人均有約束力。物業(yè)管理往往涉及到多個(gè)業(yè)主，業(yè)主之間既有個(gè)體利益也有共同利益?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定業(yè)主管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。通常情況下，業(yè)主管理規(guī)約由業(yè)主大會(huì)籌備組草擬，經(jīng)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議審議通過，規(guī)約的修改權(quán)也屬于業(yè)主大會(huì)。然而很多情況下，物業(yè)建成后，業(yè)主的入住是一個(gè)逐漸的過程，業(yè)主大會(huì)并不能立即成立。但基于物業(yè)的正常使用和已經(jīng)入住業(yè)主共同利益的考慮

4、，卻有制定業(yè)主共同遵守準(zhǔn)則的需要，因此，出現(xiàn)業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約。簽訂業(yè)主規(guī)約是為了維護(hù)全體產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益為了保證物業(yè)工作和各類配套設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行它明確了產(chǎn)權(quán)人、使用人的權(quán)利與義務(wù)保障業(yè)主人身及財(cái)產(chǎn)安全使物業(yè)轄區(qū)管理有章可循有據(jù)可依。1、業(yè)主裝飾裝修房屋，需要事先告知物業(yè)嗎？需辦理哪些手續(xù)，交哪些費(fèi)用？答：業(yè)主辦理房屋裝飾裝修時(shí)需到物業(yè)辦理裝修申請(qǐng)手續(xù)，需提交裝修設(shè)計(jì)圖紙，如業(yè)主是請(qǐng)裝修公司裝修，需出具裝修公司的資質(zhì)證書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照等原件及復(fù)印件（復(fù)印件需加蓋公章）。辦理裝修需交納裝修管理費(fèi)（200元/戶）、人員出入證費(fèi)用（10元/人）、垃圾清運(yùn)費(fèi)（2房為30

5、0元/戶；3房為400元/戶）和由裝修公司交納和裝修單位擔(dān)保金（1000元/戶）。2、物業(yè)管理費(fèi)該按哪個(gè)面積收？答：按房屋產(chǎn)證面積收費(fèi)，在辦理房屋產(chǎn)證前按購(gòu)房合同交納。3、房子暫不住，物管費(fèi)如何收？（相關(guān)：我不住為什么還要交管理費(fèi)）word教育資料..答：只要房屋已交付，無論業(yè)主是否入住，都要交納物業(yè)管理費(fèi)。因?yàn)槲飿I(yè)公司已經(jīng)開始提供服務(wù)。物業(yè)公司并不是為一個(gè)或幾個(gè)業(yè)主服務(wù)，而是為整個(gè)小區(qū)提供服務(wù)，物業(yè)管理公司與業(yè)主的合同關(guān)系是一對(duì)整體業(yè)主的合同關(guān)系。物業(yè)管理費(fèi)是用于整個(gè)小區(qū)維護(hù)保養(yǎng)、維持小區(qū)正常持續(xù)運(yùn)行所必須的費(fèi)用，并非物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)性收入。如果一個(gè)或幾個(gè)業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)，必然導(dǎo)

6、致物業(yè)管理費(fèi)入不敷出，物業(yè)公司因缺乏資金對(duì)小區(qū)的維護(hù)管理將難以為繼，導(dǎo)致全體業(yè)主的共同利益受損。1、物業(yè)公司何時(shí)開始收取物業(yè)管理費(fèi)？答：按約定日期辦理收樓手續(xù)的，從辦理收樓手續(xù)之日起開始計(jì)算；未按收樓手續(xù)約定日期拖延收樓手續(xù)的，以開發(fā)商發(fā)給業(yè)主的“收樓通知書”上標(biāo)明的交房時(shí)間的次月開始計(jì)收物業(yè)管理費(fèi)。2、供暖費(fèi)該怎么收？答：按年收取，房屋的產(chǎn)證面積*5元/平方。3、為什么收房要先交半年物業(yè)費(fèi)？答：1、在前期物業(yè)管理中物業(yè)公司投入的成本較大，在交房前需提前招聘工作人員和配備相關(guān)的辦公用品，為保證公司的正常動(dòng)作故預(yù)收半年的物業(yè)費(fèi)。2、部分業(yè)主在收房后暫不裝修入住，按南昌物業(yè)法規(guī)1年內(nèi)不

7、裝修入住收50%的物業(yè)費(fèi)，所繳納的半年物業(yè)費(fèi)正好可以沖抵一年物業(yè)費(fèi)，免去業(yè)主來回交納物業(yè)費(fèi)的時(shí)間和精力。4、為什么陽臺(tái)、衛(wèi)生間、廚房沒有供暖，但能源費(fèi)還是按全部面積交納？答：能源費(fèi)5元/㎡·年是根據(jù)整個(gè)供暖機(jī)組開啟后運(yùn)行成本及日常的維修費(fèi)用除以供暖的總體建筑面積測(cè)算得出。如需按照實(shí)際供暖的面積來收費(fèi)，那么測(cè)算出的費(fèi)用肯定會(huì)高于5元/㎡·年，而且每戶總的費(fèi)用也會(huì)是一樣的。5、房子暫時(shí)不裝修不入住，可不可以不交能源費(fèi)？答：不可以，因?yàn)楸拘^(qū)為集中供暖，依據(jù)購(gòu)房合同，供暖期