商業(yè)街招商策略

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1、商業(yè)街招商策略商業(yè)街招商策略商業(yè)街是指眾多不同規(guī)模，不同類別的商店有規(guī)律的排列組合的商品交易場所，其存在形式分為帶狀式商業(yè)街和環(huán)型組團(tuán)式商業(yè)街。它是由眾多的商店、餐飲店、服務(wù)店共同組成,并11按一定結(jié)構(gòu)比例規(guī)律排列，如墨西哥城起義者大街、紐約的百老匯大道、蘇黎世的班霍夫大街、蒙特利爾的薩布洛克大街、巴黎香榭麗舍大街，等等。在西方的經(jīng)濟(jì)理論中，它與購物中心、商業(yè)區(qū)等等有著嚴(yán)格的界限，是不可混淆的概念。定位是商業(yè)街招商的基礎(chǔ)，根據(jù)項(xiàng)目定位選擇與之相匹配的業(yè)態(tài)組合，之后才進(jìn)入有目的的招商工作。一、商業(yè)街的定位1、商業(yè)街的商業(yè)主題。即商業(yè)街應(yīng)該具有的獨(dú)特的商

2、業(yè)經(jīng)營的主要脈絡(luò)和指導(dǎo)思想。例如以“屮檔品牌，人眾服務(wù)”為經(jīng)營方針的西單商場，經(jīng)過二丁年的經(jīng)營，形成了一套完整的“平民消費(fèi)”模式的管理理念，調(diào)杳顯示，在此消費(fèi)的北京市本地人占消費(fèi)總量的74%,而境外人士占了26%o與西單不同的是定位于“為歐洲人服務(wù),，的北京秀水服裝一條街，它的管理委員會根據(jù)其特殊的定位制定了一整套有特色的服務(wù)管理?xiàng)l款，成為北京專業(yè)性商業(yè)街中經(jīng)久不衰的特色商業(yè)街，調(diào)杏顯示，在秀水街交易的客戶，87%來自東歐，11%來自屮東，2%來自卅界各地。2、商業(yè)街的社會主題。即商業(yè)街所承載的社會責(zé)任和應(yīng)具有的非購物的功能，商業(yè)街是城市形彖的代表，

3、消費(fèi)者或游客觀商業(yè)街，即可知城市Z容、Z貌、Z風(fēng)、之魂。例如廣州北京路商業(yè)步行街定位為“古城商都二以該步行街為核心向周邊地區(qū)輻射，結(jié)合周圍的文物古跡和珠江濱水景觀，發(fā)展成為一個(gè)集購物、游覽、休閑、觀賞于-?體的多功能商業(yè)區(qū)，體現(xiàn)完整的歷史脈絡(luò)和現(xiàn)代商業(yè)氣息。又如北京前門的大柵欄商業(yè)街，根據(jù)它業(yè)態(tài)齊全、商品種類繁多、老字號店多、歷史文化色彩濃厚、以及客流多以購物、休閑、觀光、娛樂為主的特性，將項(xiàng)冃定位于“商業(yè)、旅游、文化”的一體化上。二、選擇蝕佳業(yè)態(tài)組合商圈里業(yè)態(tài)越豐富，商圈經(jīng)濟(jì)也就越成熟，各業(yè)態(tài)根據(jù)商圈的特點(diǎn)，可以做到資源共享、優(yōu)勢互補(bǔ)。同樣在商業(yè)街

4、這樣一個(gè)完整的生態(tài)系統(tǒng)內(nèi)部，各業(yè)態(tài)也應(yīng)相互補(bǔ)充、協(xié)調(diào)發(fā)展,這樣才能凝聚各業(yè)態(tài)的閃光點(diǎn)以強(qiáng)化和突顯商業(yè)街的整體定位。一?般來說，商業(yè)街的行業(yè)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)“三足鼎立”狀：具備購物功能的占40%,具備餐飲功能的占30%,具備休閑娛樂功能的占30%。當(dāng)然，這個(gè)結(jié)構(gòu)并非放之四海而皆準(zhǔn)的“經(jīng)典定律”，主題不同的商業(yè)街在業(yè)態(tài)構(gòu)成上將會形成不同的比重。但是，在業(yè)態(tài)組合方面必須有主次之分，如北京西單，僅靠莊勝崇光百貨和時(shí)代廣場兩個(gè)明星店鋪，是支撐不了一?條街的整體開發(fā)的；乂如北京東直門內(nèi)餐飲一?條街，是山223家不同風(fēng)味、不同流派、不同規(guī)模的餐飲店，在1500米長的地段內(nèi)

5、冇序排列組合而成，這些都不是一個(gè)店所能作為的。通常商業(yè)街的組成是以大型冇貨商店、專賣店、購物中心、大型綜合超市為主，普通超市、便利店等作為豐富商業(yè)街的補(bǔ)充形式出現(xiàn)。應(yīng)該注意的是，信譽(yù)和口碑是商業(yè)街長期發(fā)展的依托，引入的品牌商品必須要保證真實(shí)性。三、商業(yè)街的招商策略招商策略是實(shí)現(xiàn)商業(yè)街贏利的重要步驟，也是實(shí)現(xiàn)商業(yè)街理想業(yè)態(tài)組合的真正執(zhí)行者。與其他商業(yè)物業(yè)的營銷策略有所不同的是，商業(yè)街的招商工作不能是被動的接受客戶購買商鋪，述要對入駐商家的信譽(yù)、經(jīng)營管理、商品質(zhì)量、公司經(jīng)營狀況等方面的玄接經(jīng)營：某些商管公司將直接經(jīng)營管理人約20%的營業(yè)面積，免因全部他營

6、造成失控的應(yīng)變舉措。虛擬經(jīng)營：是指以商業(yè)街為總品牌商標(biāo)，少若干個(gè)研發(fā)機(jī)構(gòu)、生產(chǎn)廠家和經(jīng)銷商進(jìn)行對接,開發(fā)、生產(chǎn)、銷售相應(yīng)的該商業(yè)街旗下的了產(chǎn)品。3、制定招商優(yōu)惠策略根據(jù)地區(qū)政府對商業(yè)街的扶持政策確定可以給予招商對象的優(yōu)惠措施，對于一些新興的沒有天然地理、人文等資源的商業(yè)街來說，這一-優(yōu)惠措施對吸引人氣有莫大的幫助。4、招商流程市場調(diào)研和目標(biāo)客戶分析（招商部）客戶招商月計(jì)劃實(shí)施（招商部）客八招商周計(jì)劃（招商主管）客戶信息歸檔完善、招商資料準(zhǔn)備就緒（行政部）冃標(biāo)客戶開發(fā)，拜訪、接治（招商主管）客戶分類、確定重點(diǎn)客戶（招商部）填寫招商意向表（招商部、客戶）

7、客戶資格考察、評估核準(zhǔn)（招商部）確定合作對象、簽定招商意向書、交納定金（招商部、則務(wù)部、客戶）與客戶溝通、談判、方案修改為認(rèn)可（招商主管、對口部門）招商協(xié)議正式簽定（招商部、總經(jīng)理室、客戶）提供裝修方案及電腦效果圖（客戶）提供租賃面積認(rèn)定書、租賃許可證和裝修入場證（總經(jīng)理室、物業(yè)中心）進(jìn)行裝修、備貨、上柜、營業(yè)（客戶）一、商業(yè)管理宗旨1、維護(hù)良好的整體形象和秩序2、確保消費(fèi)者滿意3、使物業(yè)保值增值4、為業(yè)主創(chuàng)造最大贏利機(jī)會二、經(jīng)營管理方面1、商業(yè)街形象管理對商業(yè)街進(jìn)行統(tǒng)一的形象(CIS)策劃和管理，以確保商業(yè)街良好的形象和信禪。(1)理念設(shè)il(MI

8、)：發(fā)展口標(biāo)，經(jīng)營定位、商街理念、廣告宣傳語等；(2)行為設(shè)計(jì)(BI)：經(jīng)營守則、店員儀容儀表、著裝規(guī)范、禮