商業(yè)街項目招商策略.doc

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1、商業(yè)街項目招商策略商業(yè)街項目招商策略商業(yè)街項目招商策略商業(yè)街項目招商策略商業(yè)街項目招商策略　　商業(yè)街項目招商策略提要：通常商業(yè)街的組成是以大型百貨商店、專賣店、購物中心、大型綜合超市為主，普通超市、便利店等作為豐富商業(yè)街的補(bǔ)充形式出現(xiàn)物業(yè)下載　　商業(yè)街項目招商策略　　A、商業(yè)項目部進(jìn)行市場調(diào)研和目標(biāo)客戶分析;　　B、確定招商對象；　　c、確定經(jīng)營模式：投資經(jīng)營；委托經(jīng)營；租賃經(jīng)營；直接經(jīng)營；虛擬經(jīng)營；　　D、制定招商優(yōu)惠策略；　　E、商業(yè)項目部進(jìn)行客戶招商月計劃實施；　　F、招商主管制定客戶招商周計劃；　　G、客戶管理員對客戶信息歸檔完善、招商資料準(zhǔn)備

2、就緒；　　H、招商主管進(jìn)行目標(biāo)客戶開發(fā)、拜訪、接洽；　　I、商業(yè)項目部進(jìn)行客戶分類、確定重點(diǎn)；　　j、商業(yè)項目部安排客戶與開發(fā)商初步洽談填寫招商租戶登記表　　k、商業(yè)項目部負(fù)責(zé)客戶與開發(fā)商的溝通談判；　　L、開發(fā)商、客戶雙方確定合作對象、簽定招商意向書、交納定金；　　m、商業(yè)項目部、開發(fā)商與客戶溝通、談判、方案修改與認(rèn)可；　　N、開發(fā)商、客戶雙方正式簽定招商協(xié)議；　　商業(yè)街是指眾多不同規(guī)模，不同類別的商店有規(guī)律的排列組合的商品交易場所，其存在形式分為帶狀式商業(yè)街和環(huán)型組團(tuán)式商業(yè)街。它是由眾多的商店、餐飲店、服務(wù)店共同組成，并且按一定結(jié)構(gòu)比例規(guī)律排列，如

3、墨西哥城起義者大街、紐約的百老匯大道、蘇黎世的班霍夫大街、蒙特利爾的薩布洛克大街、巴黎香榭麗舍大街，等等。在西方的經(jīng)濟(jì)理論中，它與購物中心、商業(yè)區(qū)等等有著嚴(yán)格的界限，是不可混淆的概念?！　《ㄎ皇巧虡I(yè)街招商的基礎(chǔ)，根據(jù)項目定位選擇與之相匹配的業(yè)態(tài)組合，之后才進(jìn)入有目的的招商工作。　　一、商業(yè)街的定位　　1、商業(yè)街的商業(yè)主題?！　〖瓷虡I(yè)街應(yīng)該具有的獨(dú)特的商業(yè)經(jīng)營的主要脈絡(luò)和指導(dǎo)思想。　　例如以“中檔品牌，大眾服務(wù)”為經(jīng)營方針的西單商場，經(jīng)過二十年的經(jīng)營，形成了一套完整的“平民消費(fèi)”模式的管理理念，調(diào)查顯示，在此消費(fèi)的北京市本地人占消費(fèi)總量的74%，而境外人

4、士占了26%?！　∨c西單不同的是定位于“為歐洲人服務(wù)”的北京秀水服裝一條街，它的管理委員會根據(jù)其特殊的定位制定了一整套有特色的服務(wù)管理條款，成為北京專業(yè)性商業(yè)街中經(jīng)久不衰的特色商業(yè)街，調(diào)查顯示，在秀水街交易的客戶，87%東歐，11%中東，2%世界各地?！　?、商業(yè)街的社會主題?！　〖瓷虡I(yè)街所承載的社會責(zé)任和應(yīng)具有的非購物的功能，商業(yè)街是城市形象的代表，消費(fèi)者或游客觀商業(yè)街，即可知城市之容、之貌、之風(fēng)、之魂?！　±鐝V州北京路商業(yè)步行街定位為“古城商都”，以該步行街為核心向周邊地區(qū)輻射，結(jié)合周圍的文物古跡和珠江濱水景觀，發(fā)展成為一個集購物、游覽、休閑、觀

5、賞于一體的多功能商業(yè)區(qū)，體現(xiàn)完整的歷史脈絡(luò)和現(xiàn)代商業(yè)氣息。　　又如北京前門的大柵欄商業(yè)街，根據(jù)它業(yè)態(tài)齊全、商品種類繁多、老字號店多、歷史文化色彩濃厚、以及客流多以購物、休閑、觀光、娛樂為主的特性，將項目定位于“商業(yè)、旅游、文化”的一體化上?！　“咐耗成虡I(yè)街的定位啟示錄　　項目選址　　該項目周邊具備成熟的商業(yè)環(huán)境　　競爭對手　　周邊有一SHoPPINGmALL形式的廣場、大型外資超市、小商品市場、特色商業(yè)百腦匯、老牌百貨商場等　　市場調(diào)查　　該區(qū)域大型百貨商業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重的供給過剩；　　特色專業(yè)型、主題型商鋪投資熱潮漸起；　　項目鄰近使館區(qū)，已形成國際化的

6、生活氛圍；　　該區(qū)域外資企業(yè)數(shù)量眾多；　　發(fā)現(xiàn)商機(jī)　　以經(jīng)營國外商品為主的商業(yè)形式將會受到該項目乃至周邊居住和生活的眾多外籍人士的歡迎；　　能夠彌補(bǔ)該區(qū)域商圈傳統(tǒng)商業(yè)功能的空白點(diǎn)；　　居住在該區(qū)域的外籍人士數(shù)量呈現(xiàn)增長趨勢；　　確定目標(biāo)客戶　　在中國居住及進(jìn)行商務(wù)、旅游等外籍人士　　進(jìn)行項目定位　　“國際商品街”：以經(jīng)營國外商品為主，充滿異國商業(yè)特色的商業(yè)街商業(yè)街布局　　餐飲類：西餐店、快餐店、酒吧、咖啡店、面包店等；　　雜貨類：老外普遍喜歡和常用的一些日用品、工具等雜貨店　　食品類：紅酒、雪茄等　　保鍵品類：藥店、護(hù)膚用品店等　　寵物用品類：貓、狗糧

7、及用品店　　休閑類：體育、運(yùn)動、休閑用品店、網(wǎng)球、高爾夫用品專賣店等；　　二、選擇最佳業(yè)態(tài)組合　　商圈里業(yè)態(tài)越豐富，商圈經(jīng)濟(jì)也就越成熟，各業(yè)態(tài)根據(jù)商圈的特點(diǎn)，可以做到資源共享、優(yōu)勢互補(bǔ)。同樣在商業(yè)街這樣一個完整的生態(tài)系統(tǒng)內(nèi)部，各業(yè)態(tài)也應(yīng)相互補(bǔ)充、協(xié)調(diào)發(fā)展，這樣才能凝聚各業(yè)態(tài)的閃光點(diǎn)以強(qiáng)化和突顯商業(yè)街的整體定位。一般來說，商業(yè)街的行業(yè)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)“三足鼎立”狀：具備購物功能的占40%，具備餐飲功能的占30%，具備休閑娛樂功能的占30%。當(dāng)然，這個結(jié)構(gòu)并非放之四海而皆準(zhǔn)的“經(jīng)典定律”，主題不同的商業(yè)街在業(yè)態(tài)構(gòu)成上將會形成不同的比重?！　〉?，在業(yè)態(tài)組合方面必須

8、有主次之分，如北京西單，僅靠莊勝崇光百貨和時代廣場兩個明星店鋪，是支撐不了一條街的整體開發(fā)的；