(原創(chuàng))遠(yuǎn)郊商業(yè)中重度體驗(yàn).ppt

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1、遠(yuǎn)郊商業(yè)的”重度體驗(yàn)“主題理念城市微度假城市微度假的概念與場(chǎng)景設(shè)計(jì)定位：集購(gòu)物、休閑、娛樂等體驗(yàn)于一體的度假目的地。特點(diǎn)：1、重體驗(yàn)品牌組合2、跨界融合營(yíng)銷活動(dòng)3、回歸自然的情懷4、數(shù)項(xiàng)“唯一”的體驗(yàn)項(xiàng)目。城郊商業(yè)怎么做？核心關(guān)鍵詞：微度假場(chǎng)景+重度體驗(yàn)業(yè)態(tài)要點(diǎn)：1、差異化定位2、對(duì)商業(yè)情懷的不斷精雕細(xì)琢場(chǎng)景設(shè)計(jì):1、為遠(yuǎn)郊商業(yè)賦予“微度假”式的休閑體驗(yàn)場(chǎng)景。2、實(shí)現(xiàn)微度假靠滿足各細(xì)分客戶群的不同要求作為一個(gè)遠(yuǎn)郊商業(yè)，滿足輻射區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)需求要靠最基礎(chǔ)的商戶品牌組合，而針對(duì)“微度假”的遠(yuǎn)端吸引力

2、，更需要把客群進(jìn)行細(xì)分，設(shè)置各細(xì)分客群的生活場(chǎng)景。3、“稀缺性”才是最大的投資價(jià)值點(diǎn)縱觀國(guó)內(nèi)外各類小鎮(zhèn)，我們把小鎮(zhèn)的類型分為如下四種：1、以郊區(qū)化生活為核心驅(qū)動(dòng)一般位于都市邊緣地帶的特定區(qū)域，如交通便利的高端居住區(qū)、風(fēng)景區(qū)等，如主打“城市微度假”的中糧祥云小鎮(zhèn)，如德國(guó)Schwenningen小鎮(zhèn)。2、以旅游、度假、娛樂為核心驅(qū)動(dòng)從區(qū)位上沒有明顯特征，主要是其大型的度假娛樂休閑功能的配屬而形成的商業(yè)形態(tài)。如城市特征明顯的上海迪斯尼小鎮(zhèn)，亦如華僑城的大盤綜合開發(fā)型小鎮(zhèn)等。3、以特定功能主題體驗(yàn)驅(qū)動(dòng)可

3、能是產(chǎn)業(yè)型的，也可能是特定旅游度假型的，同樣無特定的位置特征。如美國(guó)韋尓滑雪小鎮(zhèn)、北京愛斐堡紅酒小鎮(zhèn)、云南騰沖瑞麗等地的溫泉度假小鎮(zhèn)等等4、以歷史、文化、風(fēng)情、體驗(yàn)為核心驅(qū)動(dòng)的小鎮(zhèn)多以古鎮(zhèn)形態(tài)出現(xiàn)，江南如烏鎮(zhèn)、周莊、同里等，西南如麗江（大研古鎮(zhèn)、束河古鎮(zhèn)與白沙古鎮(zhèn)）、駟馬古鎮(zhèn)、周子古鎮(zhèn)等，貴州、江西亦多分布，北方亦有如山西平遙、河北蔚縣古鎮(zhèn)等等。小鎮(zhèn)是一種生活方式，更是一種品質(zhì)生活體驗(yàn)。而小鎮(zhèn)商業(yè)的主題、功能及場(chǎng)景設(shè)置，因其驅(qū)動(dòng)因素的不同而商業(yè)模式差異明顯。以郊區(qū)化生活為核心驅(qū)動(dòng)的小鎮(zhèn)有哪些商業(yè)

4、借鑒點(diǎn)？案例一：北京中糧祥云小鎮(zhèn)郊區(qū)化小鎮(zhèn)商業(yè)普遍面臨的問題及思考1、目前存在的問題所處新區(qū)剛規(guī)劃小鎮(zhèn)普遍存在規(guī)劃前期不科學(xué)、執(zhí)行和管理混亂，造成后期小鎮(zhèn)發(fā)展不健康，商業(yè)規(guī)劃和執(zhí)行困難；項(xiàng)目周邊配套不完善，人流導(dǎo)入困難；項(xiàng)目定位不準(zhǔn)確，核心驅(qū)動(dòng)因素不明顯或失誤，主力驅(qū)動(dòng)因素吸引力不足；模仿國(guó)外建筑風(fēng)格較多，硬件條件可以，但是有些過于模仿，沒有結(jié)合自身區(qū)域人文等特征，軟性經(jīng)營(yíng)及人文環(huán)境與風(fēng)格不匹配；前期商戶對(duì)項(xiàng)目開發(fā)商要求較高，商戶較為謹(jǐn)慎，對(duì)項(xiàng)目信心指數(shù)不足；項(xiàng)目養(yǎng)商期時(shí)間太長(zhǎng)，運(yùn)營(yíng)操作風(fēng)險(xiǎn)較大

5、。2、問題思考項(xiàng)目選址是關(guān)鍵，選址需要注意周邊區(qū)域規(guī)劃及現(xiàn)有環(huán)境，預(yù)期未來發(fā)展進(jìn)度；定位前期鎖定項(xiàng)目核心目標(biāo)客群，預(yù)期分階段導(dǎo)入人流特征；開發(fā)前期不能先引入大規(guī)模、高規(guī)格設(shè)施，應(yīng)以多提供實(shí)用的便民設(shè)施、餐飲設(shè)施及特色商業(yè)為主；確定項(xiàng)目核心驅(qū)動(dòng)因素及主力品牌，項(xiàng)目功能和品牌商雙輪并齊開展，確保核心功能對(duì)消費(fèi)者一定吸引力外，招商有保障，降低風(fēng)險(xiǎn)；核心功能及附加功能具備后期調(diào)整變化空間，定期進(jìn)行功能改造，保持新鮮感；項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)結(jié)合持續(xù)營(yíng)銷活動(dòng)及開展各類節(jié)目活動(dòng)，豐富消費(fèi)者業(yè)余生活。郊區(qū)化小鎮(zhèn)商業(yè)要略與模

6、式解析誠(chéng)然，此類小鎮(zhèn)生活方式本質(zhì)是都市人群及生活方式在郊區(qū)化需求上的模式表達(dá)，它既不完全趨同于純都市型商業(yè)，同時(shí)也與其他主題商業(yè)、旅游商業(yè)不同。雖如此，此類小鎮(zhèn)商業(yè)營(yíng)造當(dāng)自有其軌跡可循。首先，城市的擴(kuò)張與生態(tài)環(huán)境的影響形成主動(dòng)郊區(qū)化的發(fā)展趨勢(shì)。其將承載都市人群生活品質(zhì)的提升和生活軌跡的轉(zhuǎn)移。人們選擇郊區(qū)作為居住、短期度假、游樂已成為常態(tài)，生活和工作往來與城郊甚至城市之間，城界已經(jīng)不再清晰。為此，從需求層面而言，此類項(xiàng)目須完成兩個(gè)使命：其次，小鎮(zhèn)商業(yè)體系來自于自身魅力體系的打造。拋開其他，田園都市

7、商業(yè)體系主題應(yīng)契合本身屬性需求，重在主題、功能及商業(yè)調(diào)性的雕琢而非大開大合，渾然田園；而時(shí)尚都市，則重在宏大主旨，面向未來。第三，作為核心載體與心靈家園，需要打造屬于自己的“田園都市”里的“魅力小鎮(zhèn)生活”。任何此類小鎮(zhèn)當(dāng)有此共性特征。同時(shí)，雖非如楚河漢街、歡樂海岸、李公堤、甚至博多運(yùn)河中心構(gòu)建型項(xiàng)目，但商業(yè)代表城市魅力的時(shí)尚地標(biāo)、傳承城市的精神軌跡，以休閑、文化、體驗(yàn)、互動(dòng)來發(fā)展城市魅力生活是值得思考和借鑒的。為此，小鎮(zhèn)營(yíng)造的，是一個(gè)“面向郊野，春暖花開”的地方，是一個(gè)有歸屬感的“休憩夢(mèng)想、熨帖

8、心靈、精致生活”的“幸福小鎮(zhèn)”。而對(duì)于商業(yè)功能與主題的整合，則從區(qū)域及人群構(gòu)成的“唯我”市場(chǎng)出發(fā)，做好以下幾點(diǎn)：??從消費(fèi)人群出發(fā)，滿足區(qū)域核心居住的中高端群體、城市外延休閑度假人群及主題消費(fèi)群體，完善基礎(chǔ)精致生活需求，并配合主題型配套需求。如以精致超市、影院、個(gè)人護(hù)理、健身戶外等，結(jié)合其他針對(duì)性業(yè)態(tài)，滿足基礎(chǔ)客群的核心需求，并將其有效整合；??以健康體檢、藝術(shù)創(chuàng)意及休閑運(yùn)動(dòng)、兒童娛樂、天空農(nóng)場(chǎng)等驅(qū)動(dòng)性強(qiáng)業(yè)態(tài)，形成特定的聚焦，吸引遠(yuǎn)距離目的性消費(fèi)客群，保持項(xiàng)目的穿透性和消費(fèi)粘性；??將精致生活零