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《徳思勤中航鼎誠定位報告之二-中航鼎誠國際物業(yè)定位建議.doc》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在應(yīng)用文檔-天天文庫。
1、《中航·鼎誠國際前期策劃定位報告》之二中航·鼎誠國際物業(yè)定位建議深圳市德思勤置業(yè)有限公司二○○三年八月前言德思勤智慧對準市場德思勤團隊攻克市場經(jīng)過和中航地產(chǎn)同仁及相關(guān)協(xié)作單位之多次充分溝通，結(jié)合我司各位同事在深圳的多年專業(yè)實踐，在我司專案小組、專業(yè)評審委員會、貴司市場部同仁以及相關(guān)協(xié)作單位的共同努力下，完成了《中航·鼎誠國際前期策劃定位報告》。該報告由《中航苑規(guī)劃及推廣設(shè)想》、《鼎誠國際物業(yè)定位建議》三部分組成。本報告是經(jīng)過對地塊周邊區(qū)域樓宇市場調(diào)查、實地考察、分析論證，基于我們多年對同區(qū)樓盤、同質(zhì)樓盤的操盤經(jīng)驗積累完成的。本篇報告為《
2、中航·鼎誠國際前期策劃定位報告》第二部分——《鼎誠國際物業(yè)定位建議》。目錄第一篇華強北房地產(chǎn)市場動向一、片區(qū)改造新動向二、片區(qū)主要樓盤三、市場動態(tài)概述（一）市場總體狀況——宏觀樓市利好（二）住宅市場狀況——競爭激烈難免，差異定位取勝（三）商業(yè)市場狀況——片區(qū)供應(yīng)量較大第二篇項目物業(yè)定位一、定位依據(jù)（一）項目地理位置及實景（二）項目所在區(qū)域特質(zhì)（三）項目特質(zhì)二、住宅客戶定位三．項目產(chǎn)品定位（一）項目功能定位（二）功能定位詳析（三）產(chǎn)品定位第一篇華強北房地產(chǎn)市場動向一、片區(qū)改造新動向福田區(qū)四屆人大一次會議中，華強北首期改造配套設(shè)施的建設(shè)和二
3、期改造方案已被提上議程，打造“升級版”的華強北勢在必行。新的“交通限時制度”使華強北交通進一步通暢，但仍難以緩解目前的交通壓力；除交通問題外，商業(yè)區(qū)商業(yè)網(wǎng)點布局不盡合理、業(yè)態(tài)發(fā)展不平衡等問題，都制約了經(jīng)濟的進一步發(fā)展。二期改造已全面提上議程。二期改造將位于華強北商業(yè)區(qū)的“次級商業(yè)圈”內(nèi)的振興路、振華路、華發(fā)北路、振中路等幾條商業(yè)干道列為重點改造地段。與此同時，目前主要沿街邊發(fā)展的商業(yè)模式有可能被打破，改為著力向街區(qū)內(nèi)部滲透，在公共空間改造上提出了“332格局”，并擬拆除原萬佳商場，開辟萬佳購物廣場，建設(shè)桑達綠化休閑廣場和賽格商貿(mào)廣場，同
4、時新開辟原萬佳—桑達步行街和原萬佳—賽格步行街；而在人行系統(tǒng)改造上則提出了“建立二層人行系統(tǒng)”的構(gòu)想。如此，將能更好地整合原有的商業(yè)資源及人流，商業(yè)發(fā)展和升值潛力都將大大提升。據(jù)了解，華強北商業(yè)街整體商業(yè)環(huán)境整治二期屬于華強北地區(qū)近期重點改造項目，范圍將擴展到東至燕南路、西到華富路、北至紅荔路、南到深南路。而且，華強北商業(yè)街的改造將結(jié)合上步工業(yè)區(qū)的改造一并進行，重點工作內(nèi)容包括公共市政設(shè)施、商業(yè)步行街、城市綠化和休閑空間、街區(qū)景觀、道路交通和停車場地等。另外，將上步商業(yè)的繁華與中心公園的休閑有機結(jié)合在一起，形成動靜皆宜的都市生態(tài)商業(yè)走廊
5、。擴大華強北商業(yè)街的內(nèi)涵與外延，將上步工業(yè)區(qū)改造為以華強北商業(yè)街為品牌的商貿(mào)區(qū)。二、片區(qū)主要樓盤情況1、住宅部分項目名稱位置總戶數(shù)規(guī)劃布局戶型均價元/m2客戶定位銷售時間交樓時間銷售情況群星廣場華強北路/紅荔路3棟30-39層，1100余戶。商場裙樓上蓋物業(yè)，東棟公寓、其余兩棟為住宅。住宅部分：公寓29-39m2、一房42-56m2、兩房63-88m2、三房103-107m2、五房167-204m2住宅7600元/m2公寓8500元/m2辦公、單身自住較多，居家自住較少。新生代小型公司、辦事處自購或租賃，投資客、SOHO一族、單身白領(lǐng)、
6、年輕家庭、港人購買。已經(jīng)入伙賣近兩年住宅售罄公寓銷售率95%航天立苑華庭振華路東段、富怡雅居旁裙樓上蓋單體塔樓，共266戶45m2一房、69-87m2兩房、107m2三房，3梯14戶8300元/m片區(qū)原住民、公務(wù)員、高級白領(lǐng)、生意人、投資客、港客已經(jīng)入伙已賣兩年銷售率97%閣林網(wǎng)苑振興路/燕南路商場裙樓上蓋“L”型塔樓，19層，400余戶。辦公樓改造的商務(wù)式公寓，36-53m2單房、62m2一房、60多m2兩房，三梯26戶7800元/m2投資客、小企業(yè)和辦事處、單身白領(lǐng)、SOHO一族已經(jīng)入伙賣一年多銷售率75%都會100中航路東占地面積
7、8000m2，建筑面積77450m2，容積率9.7，兩層裙樓商業(yè)、商務(wù)中心。一房38-56m2、兩房61-84m2、三房117m2、復式170m28500元/m2華強北生意人、炒家、港客；單身白領(lǐng)、SOHO一族、成長型小公司、外地駐深辦事機構(gòu)。已經(jīng)入伙8-9個月售罄100%時代都會（瑋鵬花園三期）上步中路/振中路七棟31-34層塔樓，分三期開發(fā)項目共1794戶、車位794個，三期800多戶；一、二層商場裙樓。102m2三房、77-81m2兩房為主、46m2一房為輔，4梯10戶片區(qū)原住民、公務(wù)員、企業(yè)高層管理者、私人企業(yè)主、華強北商圈生意
8、人；單身白領(lǐng)和投資客。有集團購買。1、2期已經(jīng)入伙開盤階段，3月銷售30%君悅閣燕南路1棟26層塔樓，328戶主力38-44m2一房一廳；其次為單房29m2約75002003年9月2004年3月新亞洲商住項
