徳思勤中航鼎誠(chéng)定位報(bào)告之二-中航鼎誠(chéng)國(guó)際物業(yè)定位建議

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1、《中航·鼎誠(chéng)國(guó)際前期策劃定位報(bào)告》之二中航·鼎誠(chéng)國(guó)際物業(yè)定位建議深圳市德思勤置業(yè)有限公司二○○三年八月-9-前言德思勤智慧對(duì)準(zhǔn)市場(chǎng)德思勤團(tuán)隊(duì)攻克市場(chǎng)經(jīng)過和中航地產(chǎn)同仁及相關(guān)協(xié)作單位之多次充分溝通,結(jié)合我司各位同事在深圳的多年專業(yè)實(shí)踐,在我司專案小組、專業(yè)評(píng)審委員會(huì)、貴司市場(chǎng)部同仁以及相關(guān)協(xié)作單位的共同努力下,完成了《中航·鼎誠(chéng)國(guó)際前期策劃定位報(bào)告》。該報(bào)告由《中航苑規(guī)劃及推廣設(shè)想》、《鼎誠(chéng)國(guó)際物業(yè)定位建議》三部分組成。本報(bào)告是經(jīng)過對(duì)地塊周邊區(qū)域樓宇市場(chǎng)調(diào)查、實(shí)地考察、分析論證,基于我們多年對(duì)同區(qū)樓盤、同質(zhì)樓盤的操盤經(jīng)驗(yàn)積累完成的。本篇報(bào)告為《中航·鼎誠(chéng)國(guó)際前期策劃定位報(bào)告》第二部分

2、——《鼎誠(chéng)國(guó)際物業(yè)定位建議》。-9-目錄第一篇華強(qiáng)北房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)向一、片區(qū)改造新動(dòng)向二、片區(qū)主要樓盤三、市場(chǎng)動(dòng)態(tài)概述(一)市場(chǎng)總體狀況——宏觀樓市利好(二)住宅市場(chǎng)狀況——競(jìng)爭(zhēng)激烈難免,差異定位取勝(三)商業(yè)市場(chǎng)狀況——片區(qū)供應(yīng)量較大第二篇項(xiàng)目物業(yè)定位一、定位依據(jù)(一)項(xiàng)目地理位置及實(shí)景(二)項(xiàng)目所在區(qū)域特質(zhì)(三)項(xiàng)目特質(zhì)二、住宅客戶定位三.項(xiàng)目產(chǎn)品定位(一)項(xiàng)目功能定位(二)功能定位詳析(三)產(chǎn)品定位-9-第一篇華強(qiáng)北房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)向一、片區(qū)改造新動(dòng)向福田區(qū)四屆人大一次會(huì)議中,華強(qiáng)北首期改造配套設(shè)施的建設(shè)和二期改造方案已被提上議程,打造“升級(jí)版”的華強(qiáng)北勢(shì)在必行。新的“交通限時(shí)制度

3、”使華強(qiáng)北交通進(jìn)一步通暢,但仍難以緩解目前的交通壓力;除交通問題外,商業(yè)區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局不盡合理、業(yè)態(tài)發(fā)展不平衡等問題,都制約了經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。二期改造已全面提上議程。二期改造將位于華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)的“次級(jí)商業(yè)圈”內(nèi)的振興路、振華路、華發(fā)北路、振中路等幾條商業(yè)干道列為重點(diǎn)改造地段。與此同時(shí),目前主要沿街邊發(fā)展的商業(yè)模式有可能被打破,改為著力向街區(qū)內(nèi)部滲透,在公共空間改造上提出了“332格局”,并擬拆除原萬(wàn)佳商場(chǎng),開辟萬(wàn)佳購(gòu)物廣場(chǎng),建設(shè)桑達(dá)綠化休閑廣場(chǎng)和賽格商貿(mào)廣場(chǎng),同時(shí)新開辟原萬(wàn)佳—桑達(dá)步行街和原萬(wàn)佳—賽格步行街;而在人行系統(tǒng)改造上則提出了“建立二層人行系統(tǒng)”的構(gòu)想。如此,將能更好地整

4、合原有的商業(yè)資源及人流,商業(yè)發(fā)展和升值潛力都將大大提升。-9-據(jù)了解,華強(qiáng)北商業(yè)街整體商業(yè)環(huán)境整治二期屬于華強(qiáng)北地區(qū)近期重點(diǎn)改造項(xiàng)目,范圍將擴(kuò)展到東至燕南路、西到華富路、北至紅荔路、南到深南路。而且,華強(qiáng)北商業(yè)街的改造將結(jié)合上步工業(yè)區(qū)的改造一并進(jìn)行,重點(diǎn)工作內(nèi)容包括公共市政設(shè)施、商業(yè)步行街、城市綠化和休閑空間、街區(qū)景觀、道路交通和停車場(chǎng)地等。另外,將上步商業(yè)的繁華與中心公園的休閑有機(jī)結(jié)合在一起,形成動(dòng)靜皆宜的都市生態(tài)商業(yè)走廊。擴(kuò)大華強(qiáng)北商業(yè)街的內(nèi)涵與外延,將上步工業(yè)區(qū)改造為以華強(qiáng)北商業(yè)街為品牌的商貿(mào)區(qū)。-9-二、片區(qū)主要樓盤情況1、住宅部分項(xiàng)目名稱位置總戶數(shù)規(guī)劃布局戶型均價(jià)元/m2

5、客戶定位銷售時(shí)間交樓時(shí)間銷售情況群星廣場(chǎng)華強(qiáng)北路/紅荔路3棟30-39層,1100余戶。商場(chǎng)裙樓上蓋物業(yè),東棟公寓、其余兩棟為住宅。住宅部分:公寓29-39m2、一房42-56m2、兩房63-88m2、三房103-107m2、五房167-204m2住宅7600元/m2公寓8500元/m2辦公、單身自住較多,居家自住較少。新生代小型公司、辦事處自購(gòu)或租賃,投資客、SOHO一族、單身白領(lǐng)、年輕家庭、港人購(gòu)買。已經(jīng)入伙賣近兩年住宅售罄公寓銷售率95%航天立苑華庭振華路東段、富怡雅居旁裙樓上蓋單體塔樓,共266戶45m2一房、69-87m2兩房、107m2三房,3梯14戶8300元/m片區(qū)

6、原住民、公務(wù)員、高級(jí)白領(lǐng)、生意人、投資客、港客已經(jīng)入伙已賣兩年銷售率97%-9-閣林網(wǎng)苑振興路/燕南路商場(chǎng)裙樓上蓋“L”型塔樓,19層,400余戶。辦公樓改造的商務(wù)式公寓,36-53m2單房、62m2一房、60多m2兩房,三梯26戶7800元/m2投資客、小企業(yè)和辦事處、單身白領(lǐng)、SOHO一族已經(jīng)入伙賣一年多銷售率75%都會(huì)100中航路東占地面積8000m2,建筑面積77450m2,容積率9.7,兩層裙樓商業(yè)、商務(wù)中心。一房38-56m2、兩房61-84m2、三房117m2、復(fù)式170m28500元/m2華強(qiáng)北生意人、炒家、港客;單身白領(lǐng)、SOHO一族、成長(zhǎng)型小公司、外地駐深辦事機(jī)

7、構(gòu)。已經(jīng)入伙8-9個(gè)月售罄100%時(shí)代都會(huì)(瑋鵬花園三期)上步中路/振中路七棟31-34層塔樓,分三期開發(fā)項(xiàng)目共1794戶、車位794個(gè),三期800多戶;一、二層商場(chǎng)裙樓。102m2三房、77-81m2兩房為主、46m2一房為輔,4梯10戶片區(qū)原住民、公務(wù)員、企業(yè)高層管理者、私人企業(yè)主、華強(qiáng)北商圈生意人;單身白領(lǐng)和投資客。有集團(tuán)購(gòu)買。1、2期已經(jīng)入伙開盤階段,3月銷售30%君悅閣燕南路1棟26層塔樓,328戶主力38-44m2一房一廳;其次為單房29m2約750020

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