濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及2010年展望.doc

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1、2009年濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及2010年展望2009年濟(jì)南市的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了先冷后熱的大落大起階段，各房地產(chǎn)商也由年初發(fā)愁賣不出房子，到年底發(fā)愁沒房子可賣，可謂悲喜兩重天。受房地產(chǎn)行業(yè)大勢(shì)上行影響及全運(yùn)會(huì)的雙重利好帶動(dòng)，樓市成交量及成交價(jià)格均創(chuàng)出了歷史新高，尤其下半年價(jià)格的攀升更是令人嘆為觀止，以往相對(duì)保守、平穩(wěn)的市場(chǎng)特征已不在。繁榮的商品房市場(chǎng)也推動(dòng)了土地市場(chǎng)交易，下半年受外來開發(fā)商帶動(dòng)，“地王”記錄被不斷刷新，部分熱點(diǎn)區(qū)域土地溢價(jià)達(dá)到3倍。第一部分：發(fā)展環(huán)境一、濟(jì)南2009年經(jīng)濟(jì)和重大城建事宜2009年濟(jì)南經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況200

2、9年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在對(duì)外出口遲遲未能恢復(fù)的壓力下，實(shí)施積極的財(cái)政政策及寬松的貨幣政策，積極擴(kuò)大內(nèi)需，走出了令全世界瞠目的GDP增長(zhǎng)曲線。以固定資產(chǎn)投資為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式，雖然給未來的經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)埋下了諸多隱患，但房地產(chǎn)市場(chǎng)卻借機(jī)迎來了產(chǎn)業(yè)繁榮罕見的機(jī)遇。2009年1-3季度，濟(jì)南市共實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2318.2億元，同比增長(zhǎng)11.3%，比同期下降2.7個(gè)百分點(diǎn)。前10月，濟(jì)南市固定資產(chǎn)投資完成1334.6億元，同比增長(zhǎng)23.8%，而房屋銷售額164.1億元，同比增長(zhǎng)36.2%。強(qiáng)勁的剛性需求以及充斥市場(chǎng)的投資性需求撐起了市場(chǎng)持續(xù)不斷的

3、需求量，全年均處于供不應(yīng)求的局面中。重大城市建設(shè)事宜2009年是濟(jì)南市城市建設(shè)最見成效的一年。一個(gè)大型體育賽事能夠極大地提升承辦城市的建設(shè)速度及區(qū)域發(fā)展，這儼然成為一條定律。由于第十一屆全運(yùn)會(huì)的舉行，去年開始的諸多城市建設(shè)均在今年完成。全運(yùn)會(huì)前，濟(jì)南市已開通了6條BRT快速公交線路，已形成“兩橫（經(jīng)十路和北園大街）三縱（歷山路、二環(huán)東路和奧體中路）”BRT網(wǎng)絡(luò)，基本形成了BRT的網(wǎng)絡(luò)骨架；二環(huán)東路高架橋全線貫通，它不僅僅是又一條橫跨南北的交通動(dòng)脈，更成為了帶動(dòng)?xùn)|部新城騰飛的助力器；小清河改造工程已現(xiàn)雛形，北部的城市形象大大改觀；西部

4、京滬高鐵濟(jì)南站建設(shè)如火如荼，西客站片區(qū)的部分回遷安置工程已接近尾聲，而整個(gè)區(qū)域的規(guī)劃也已完成，招商建設(shè)工作正在穩(wěn)步推進(jìn)……同時(shí)，今年濟(jì)南市還成功舉辦了第七屆中國(guó)（濟(jì)南）國(guó)際園林花卉博覽會(huì)，從而使得濟(jì)南市形象和經(jīng)濟(jì)質(zhì)量整體上了一個(gè)新臺(tái)階。濟(jì)南市借助全運(yùn)會(huì)迎來了促進(jìn)城市飛躍發(fā)展的大好機(jī)遇，在濟(jì)南城建大變化的同時(shí)，全運(yùn)會(huì)也成為濟(jì)南市對(duì)外推介的“名片”。在種種利好下，濟(jì)南的城市價(jià)值日漸凸顯，以往相對(duì)落后的西部、北部區(qū)域都迎來了巨大的發(fā)展機(jī)遇，吸引了多家國(guó)內(nèi)一線開發(fā)商積極搶灘入駐，全市今年各區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目也都是“量?jī)r(jià)齊升”，一片繁榮。二、房地

5、產(chǎn)政策及其影響山東省物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施2009年1月8日，《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》經(jīng)省第十一屆人大常委會(huì)第八次會(huì)議審議通過，將于5月1日施行?！稐l例》的頒布實(shí)施，標(biāo)志著山東省管理工作進(jìn)入了一個(gè)新階段?！稐l例》依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，對(duì)新建物業(yè)與前期物業(yè)管理、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)的使用與業(yè)主自治管理、物業(yè)服務(wù)、物業(yè)維護(hù)及社區(qū)物業(yè)管理與舊住宅區(qū)物業(yè)管理等方面，進(jìn)行了進(jìn)一步規(guī)范，使其更加有可操作性，并設(shè)定了相應(yīng)的法律制度和法律責(zé)任。《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》的實(shí)施標(biāo)志著從此業(yè)主面對(duì)物業(yè)的種種不合理的行為終于有了依據(jù)。但我們也要清醒地看到，雖然管理

6、條例實(shí)施了，但真正讓條例運(yùn)用在矛盾問題上，還需要真理的檢驗(yàn)。山東銀監(jiān)局緊急叫停房貸違規(guī)行為2009年5月28日，山東銀監(jiān)局下發(fā)關(guān)于規(guī)范個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知，緊急叫停包括二套房貸在內(nèi)的多種違規(guī)行為。山東銀監(jiān)局在通知中稱，貸款利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上按風(fēng)險(xiǎn)合理確定。按照2007年出臺(tái)的二套房貸政策，二套房貸首付至少四成，貸款利率要在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%。后來國(guó)家出臺(tái)了一系列促進(jìn)住房消費(fèi)的政策，二套房貸隨之“松綁”，不少銀行今年以來對(duì)非改善型二套房也實(shí)行首付二成，貸款利率七折。山東銀監(jiān)局此次下發(fā)的監(jiān)管要求，強(qiáng)調(diào)了非改善型二套房首付四成，

7、但對(duì)貸款利率并沒有明確要求。對(duì)二套房認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)，通知強(qiáng)調(diào)，在辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中，嚴(yán)禁以對(duì)VIP客戶實(shí)行區(qū)別對(duì)待政策名義放寬貸款利率和首付款比例優(yōu)惠政策的適用范圍；各行要嚴(yán)格執(zhí)行二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)禁以各種形式放寬二套房貸款條件，不得以個(gè)人住房貸款已結(jié)清為由，對(duì)再次申請(qǐng)貸款(含公積金貸款)購(gòu)買非改善型自住房的借款人降低首付款比例要求；不得以辦理轉(zhuǎn)按揭形式，不計(jì)購(gòu)房次數(shù)，變相降低貸款條件。此外，嚴(yán)禁通過與中介機(jī)構(gòu)合作向客戶進(jìn)行費(fèi)用返還、墊付首付款等方式降低貸款條件。第二部分：2009年濟(jì)南土地市場(chǎng)分析一、土地市場(chǎng)1，概況截至2009年

8、11月底，濟(jì)南市全年共推出土地106宗，土地出讓面積共計(jì)729.4萬平米，折合總建筑面積1981.6平米。各項(xiàng)指標(biāo)均比2008年有較大漲幅，出讓宗數(shù)翻了一番，出讓面積及折合總建筑面積的漲幅均在150%以上。2，分土地類型出讓情況商服用