南京海德公園項(xiàng)目整體定位方案-79.doc

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1、目錄第一部分、前言第二部分、CCTI分析模型以及文化數(shù)據(jù)庫(kù)研究結(jié)論第三部分、項(xiàng)目主題定位第四部分、項(xiàng)目產(chǎn)品定位第五部分、項(xiàng)目品牌定位80/81第一部分、前言80/811．1．關(guān)鍵詞建鄴區(qū)/河西新城/有明確的規(guī)控指針/噪音問(wèn)題中高檔物業(yè)/新生活方式/核心競(jìng)爭(zhēng)力/價(jià)值最大化//奧體片區(qū)最佳人居環(huán)境/“一城三區(qū)”/城市副中心/國(guó)際七大居住趨勢(shì)/稀缺性海洋主題/產(chǎn)品差異化策略品牌塑造/個(gè)性化服務(wù)/知名物業(yè)管理公司或顧問(wèn)公司/隱式物管/有效宣傳中產(chǎn)階層/知富階層博大與海洋文化/大洋文化居住改變視野/國(guó)際風(fēng)尚從容生活，無(wú)限體驗(yàn)/領(lǐng)航者的視野知富階層品位居住的

2、旗艦/建筑改變視野/居家、休閑、交往、文化體驗(yàn)/南洋風(fēng)情配套改變品質(zhì)/演繹大洋生活，品酩華貴生活知富階層理想棲居地/藍(lán)韻灣80/81定位思路項(xiàng)目品牌定位：品牌核心、品牌定位、品牌寫(xiě)真、品牌形象、案名與推廣語(yǔ)、品牌價(jià)值項(xiàng)目主題定位：項(xiàng)目核心賣點(diǎn)分析、項(xiàng)目主題定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位：檔次定位、物業(yè)類型、項(xiàng)目規(guī)劃、建筑風(fēng)格、戶型定位、價(jià)格定位、配套設(shè)施、服務(wù)體系、項(xiàng)目發(fā)展建議CCTI模型分析CCTI與STP交互分析CCTI與SWOT交互分析文化數(shù)據(jù)庫(kù)分析客戶文化偏好項(xiàng)目定位80/81第二部分、CCTI分析模型以及文化數(shù)據(jù)庫(kù)研究結(jié)論80/812．1．項(xiàng)目評(píng)價(jià)1

3、）項(xiàng)目概況■項(xiàng)目位置：南接塞上路，北抵高架緯七路（目前正在施工，7月份左右竣工出新）、應(yīng)天西路，東上賽虹橋立交，西至應(yīng)天巷地塊北面沿緯七路往東300米即到賽虹橋立交，銀橋市場(chǎng)；從地塊出發(fā)經(jīng)賽虹橋立交至新街口3.4公里，從地塊北面順緯七路往西再經(jīng)南湖南路至河西奧體中心為2.8公里；從地塊直接往北騎自行車5分鐘、步行10－15分鐘即可到達(dá)南湖社區(qū)中心和集慶門(mén)大街。80/81■土地面積：建設(shè)用地面積為100，000平方米，合150畝（該地塊具體用地面積以土地部門(mén)實(shí)地測(cè)量為準(zhǔn)）?！鐾恋匦再|(zhì)：居住用地?！鐾恋噩F(xiàn)狀：尚未拆遷，但拆遷量不大，地塊路網(wǎng)基本形成。

4、南北縱向，近似長(zhǎng)方形，南邊比北邊稍高。北邊有一家水產(chǎn)和肉類的批發(fā)市場(chǎng)。80/811）技術(shù)資料各項(xiàng)具體指標(biāo)，可根據(jù)方案最后調(diào)整。建筑容積率：控制在1.6左右；建筑覆蓋率、綠化率、退紅線要求、限高、建筑間距：□建筑覆蓋率：<22％；□綠化率：>40％；□退紅線要求：參照《南京市規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)》執(zhí)行；□建筑間距：參照《南京市規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)》執(zhí)行；□限高：<35米。80/811）周邊配套1）購(gòu)物場(chǎng)所；周邊沒(méi)有大型購(gòu)物場(chǎng)所，僅有小型蘇果、華誠(chéng)等超市；銀橋市場(chǎng)為建材類市場(chǎng)。2）文化教育：愛(ài)達(dá)花園小學(xué)、虹苑中學(xué)、南湖一中、南湖高級(jí)中學(xué)、

5、金陵外國(guó)語(yǔ)學(xué)校等，沿應(yīng)天西路往西近湖西路有南京建筑職工大學(xué)。3）醫(yī)療衛(wèi)生：地塊往西200米社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、銀橋市場(chǎng)附近有兩個(gè)藥房，分別在馬路兩邊。4）金融服務(wù)：銀橋市場(chǎng)對(duì)面有農(nóng)業(yè)銀行、地塊往北方向集慶門(mén)大街上有工行。5）郵政服務(wù)：銀橋市場(chǎng)對(duì)面有郵局，聯(lián)通應(yīng)天西路營(yíng)業(yè)廳。6）娛樂(lè)、餐飲、運(yùn)動(dòng)：銀橋市場(chǎng)對(duì)面有派爾大酒店，虹苑路與應(yīng)天西路交匯處有一茶社，附近有小的社區(qū)型餐飲。7）生活服務(wù)：地塊往西200米虹苑路為怡康社區(qū)服務(wù)區(qū)，有虹苑集貿(mào)市場(chǎng)、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、華聯(lián)超市等。應(yīng)天西路銀橋市場(chǎng)附近有華誠(chéng)超市及其他社區(qū)服務(wù)配套南湖路與應(yīng)天西路交匯處有建鄴區(qū)社區(qū)

6、服務(wù)中心——鄰里中心，專為周邊社區(qū)服務(wù)配套。地塊往北方向集慶門(mén)大街處有南湖菜市場(chǎng)、蘇果、華誠(chéng)超市在地塊西北方向南苑路上有南苑大藥房、菜市場(chǎng)，附近有蘇果便利。80/81游樂(lè)休憩設(shè)施：附近沒(méi)有。1）交通條件公交情況：301、39底站在應(yīng)天水產(chǎn)中心，怡康新寓附近有818，銀橋市場(chǎng)有公交19、21、63、85、305，集慶門(mén)大街有公交14、39、63、80、81、83、85、103、301、306、812。目對(duì)外水、陸交通狀況；由賽虹立交橋東至寧蕪鐵路南站、中華門(mén)長(zhǎng)途汽車站、夫子廟等地；向東至雨花臺(tái)、繞城公路；向西可至奧體中心；向北則通往朝天宮、新街口。

7、2）街區(qū)功能本項(xiàng)目屬河西新城，河西新城將規(guī)劃集文化、體育、商務(wù)功能為主的城市副中心，且以居住與就業(yè)兼顧的中高檔居住區(qū)。80/812．2．CCTI戰(zhàn)略研究模型結(jié)論1）自身資源（itemself）o地塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)：地塊處于新街口城市中心、河西奧體城市副中心、南湖市場(chǎng)城市區(qū)段社區(qū)中心三個(gè)“中心”的環(huán)繞輻射之中。項(xiàng)目未來(lái)配套除以來(lái)社區(qū)內(nèi)部配套之外，小生活配套可依賴南湖中心以及緯七路社區(qū)商業(yè)、南湖南路建鄴區(qū)社區(qū)服務(wù)中心，大生活配套可至新街口，未來(lái)發(fā)展也可向奧體中心延伸。o各項(xiàng)指標(biāo)：項(xiàng)目高度有明確的規(guī)控指標(biāo)，產(chǎn)品規(guī)劃有一定的限制；但地塊平整，面積較大，濱依秦淮

8、河，易于整體規(guī)劃打造。o公交條件：交通不太方便，直達(dá)新街口等城市中心公交線路較少，地鐵出口也距離較遠(yuǎn)。o景觀資源和人文價(jià)值：地塊鄰近銀橋