某房地產(chǎn)公司投資培訓(xùn).ppt

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1、房地產(chǎn)投資決策目錄房地產(chǎn)行業(yè)主要特征第一部分如何選擇項(xiàng)目第二部分項(xiàng)目投資決策第三部分項(xiàng)目在于操作第四部分區(qū)域性周期性專業(yè)性高風(fēng)險(xiǎn)性（一）區(qū)域性房地產(chǎn)項(xiàng)目具有不可移動(dòng)性和長期使用性。由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性極強(qiáng)。不同城市、城市內(nèi)部的不同地區(qū)之間，房地產(chǎn)的市場(chǎng)條件和價(jià)格水平都會(huì)大相徑庭。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性特點(diǎn)，我們從事房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)須充分了解當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化、法規(guī)等各方面情況。房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)其他產(chǎn)業(yè)一樣也具有周期性，其變化的基本規(guī)律也是：繁榮—調(diào)整—衰退—蕭條—復(fù)蘇—繁榮。房地產(chǎn)市

2、場(chǎng)的周期性與國民經(jīng)濟(jì)的周期性有著密切的關(guān)系，國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展決定著房地產(chǎn)市場(chǎng)的大勢(shì)。因此我們應(yīng)把握好國民經(jīng)濟(jì)大勢(shì)，了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期，從而更好地把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向。周期性（二）周期性專業(yè)性高風(fēng)險(xiǎn)性區(qū)域性房地產(chǎn)商品具有資本和消費(fèi)品的二重性。房地產(chǎn)是一種商品，也是人們最重視，最珍惜、最具體的財(cái)產(chǎn)。房地產(chǎn)既是一種消費(fèi)品，也是一種有價(jià)資產(chǎn)。房地產(chǎn)在一個(gè)國家的總財(cái)富中一般占有較大比重，美國不動(dòng)產(chǎn)占其總財(cái)富的73.2％。房地產(chǎn)交易不僅是交易物業(yè)本身，更是指附著在每一種具體房地產(chǎn)上的權(quán)益。只有完成了這些權(quán)益的轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)交

3、易才告完結(jié)。房地產(chǎn)商品是絕對(duì)異質(zhì)的，互相不可替代，每一個(gè)項(xiàng)目，每一棟樓，每一個(gè)單位都有差異。所以房地產(chǎn)開發(fā)每個(gè)項(xiàng)目都有不同的特點(diǎn)，不同的目標(biāo)市場(chǎng)，絕對(duì)不能簡單照搬復(fù)制。做每一個(gè)項(xiàng)目都是做全新的事情，具有很強(qiáng)的專業(yè)性。專業(yè)性（三）專業(yè)性區(qū)域性周期性高風(fēng)險(xiǎn)性一方面一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目所需投入的資金往往是幾億甚至幾十億，投入數(shù)額巨大，另一方面，房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長，巨額資金投入在未來幾年才能開始得到回報(bào)。如遇到市場(chǎng)不景氣，則難以退出市場(chǎng)。此外，房地產(chǎn)比較容易受國家和地區(qū)等外部條件的影響。特別是在我國，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)在國民經(jīng)濟(jì)中

4、扮演著至關(guān)重要的角色，更容易受到政策的影響。高風(fēng)險(xiǎn)性（四）高風(fēng)險(xiǎn)性區(qū)域性周期性專業(yè)性目錄房地產(chǎn)行業(yè)主要特征第一部分第二部分項(xiàng)目投資決策第三部分項(xiàng)目在于操作第四部分如何選擇項(xiàng)目如何選擇項(xiàng)目土地是房地產(chǎn)開發(fā)的重要生產(chǎn)資料，一定的土地是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。為了企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，我們必須不斷地尋找土地，發(fā)現(xiàn)投資機(jī)會(huì)。區(qū)位是房地產(chǎn)開發(fā)的前提，房地產(chǎn)產(chǎn)品的不可移動(dòng)特征決定了區(qū)位是房地產(chǎn)開發(fā)過程中至關(guān)重要的一個(gè)因素。我們常說，房地產(chǎn)開發(fā)第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位。區(qū)位不僅僅是一個(gè)自然地理位置的概念，還應(yīng)包括經(jīng)濟(jì)地理

5、狀況與交通地理狀況。不同的區(qū)位適于建造不同的房地產(chǎn)。看區(qū)位看場(chǎng)地條件看規(guī)劃條件一是看區(qū)位看交易方式看付款方式不同的地段所處的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境，決定了該地段附近的市場(chǎng)需求和消費(fèi)特征，如北京CBD附近。在當(dāng)前房地產(chǎn)低速時(shí)期，我們投資重心應(yīng)選擇在中心城市的城市中心。因?yàn)橹行某鞘腥丝诙啵?jīng)濟(jì)總量大，需求大。同時(shí)目前市場(chǎng)的購買者多為自住型，自住型需求一般都要求設(shè)施配套，交通方便，工作生活方便，這些條件多在城市中心才能滿足。同時(shí)我們應(yīng)當(dāng)以一種發(fā)展、動(dòng)態(tài)的眼光把握區(qū)位，雖然宗地的自然地理位置是不變的，但隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

6、和城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善，城市中每一宗地的經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位將會(huì)發(fā)生變化。看區(qū)位看場(chǎng)地條件看規(guī)劃條件看交易方式看付款方式香檳花園市政府火車北站重慶香檳花園區(qū)位圖如果說地段是大前提，那么場(chǎng)地則是小前提。場(chǎng)地條件通常包括地塊的大小、形狀、地質(zhì)地形條件、臨街狀況、基礎(chǔ)設(shè)施水平及分區(qū)限制等。不同地塊周圍的市政基礎(chǔ)設(shè)施往往存在較大差異。看場(chǎng)地條件二是看地塊的場(chǎng)地條件看區(qū)位看規(guī)劃條件看交易方式看付款方式地塊的臨街狀況，對(duì)項(xiàng)目商業(yè)布置產(chǎn)生影響，從而項(xiàng)目銷售和收益都有重要影響。地塊大小和形狀都會(huì)對(duì)場(chǎng)地的有效利用，建筑物的平面布置等產(chǎn)生影

7、響，從而影響銷售。廣州百合花園場(chǎng)地是否拆遷完畢，如果未拆遷完畢，項(xiàng)目開發(fā)會(huì)因拆遷而存在不定因素。地塊的高差情況。高差較大，即會(huì)影響建筑布局，還會(huì)增加土石方和邊坡支護(hù)工程，增加項(xiàng)目成本?？磪^(qū)位看場(chǎng)地條件看規(guī)劃條件看交易方式看付款方式原貌支護(hù)現(xiàn)狀通常城市規(guī)劃管理部門出于對(duì)整個(gè)城市和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的考慮，對(duì)每個(gè)地塊都會(huì)提出具體的規(guī)劃要求。開發(fā)企業(yè)必須遵守這些要求，而不同的要求對(duì)項(xiàng)目的影響很大。如用途。不同的地塊適合建造的物業(yè)是不一樣的，不同的物業(yè)開發(fā)對(duì)資金需求也不一樣。如建筑密度、高度、容積率。不同的容積率構(gòu)成不同的產(chǎn)

8、品。還要關(guān)注設(shè)計(jì)條件的可行性。有時(shí)政府給出設(shè)計(jì)條件，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)限制較大。看規(guī)劃條件三是看項(xiàng)目的規(guī)劃條件看區(qū)位看交易方式看付款方式看場(chǎng)地條件看規(guī)劃條件看區(qū)位看付款方式看場(chǎng)地條件四是看交易方式看交易方式從獲取土地使用權(quán)的途徑和方式來看，有通過政府出讓和當(dāng)前土地使用者轉(zhuǎn)讓兩種途徑。政府土地出讓的途徑操作比較簡單，法律關(guān)系清楚。從當(dāng)前土地使用者手中獲取土地則有許多種操作方式，如買斷土地過名，收