海韻華府管理方案.docx

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1、威海市“海韻華府三期”前期物業(yè)服務(wù)方案（正本）投標(biāo)文件（商務(wù)技術(shù)部分）正本招標(biāo)人：威海恒潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投標(biāo)人：威海嘉潤(rùn)物業(yè)服務(wù)有限公司一、海韻華府項(xiàng)H介紹3二、威海嘉潤(rùn)物業(yè)服務(wù)有限公司簡(jiǎn)介3三、物業(yè)早期介入服務(wù)事項(xiàng)4四、物業(yè)管理H標(biāo)及整體設(shè)想6五、物業(yè)管理的內(nèi)容10六、物業(yè)管理的方式11七、物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)13八、物業(yè)人員的配備17九、物業(yè)人員的培訓(xùn)19十、各項(xiàng)指標(biāo)承諾及采取的相應(yīng)措施24H-一、便民活動(dòng)29十二、社區(qū)文化活動(dòng)設(shè)想32十三、介入后的工作計(jì)劃37十四、配合銷售的措施38十五、物業(yè)開辦費(fèi)的測(cè)算39一、海韻華府項(xiàng)目介紹海韻華府是由威海恒潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)

2、有限公司投資開發(fā)的一精典樓盤。威海恒潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司注冊(cè)于二o—一年，是集房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、于一?體并專注于高品質(zhì)樓盤開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)公司。海韻華府小區(qū)位于青島路以西、澇山路以北，小區(qū)占地面積9678.62平方米,建筑面積57810.51平方米,建筑南北總長(zhǎng)度約：385米,東西總長(zhǎng)度約:37米,小區(qū)的東側(cè)規(guī)劃有大型商業(yè)、臨街網(wǎng)點(diǎn)、地下車庫(kù)入口等，小區(qū)總戶數(shù)362房，網(wǎng)點(diǎn)20戶。二、威海嘉潤(rùn)物業(yè)服務(wù)公司簡(jiǎn)介威海嘉潤(rùn)物業(yè)服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱嘉潤(rùn)物業(yè)）成立于2011年6月，注冊(cè)資金500萬(wàn)人民幣，是一家融物業(yè)管理全過(guò)程服務(wù)、顧問(wèn)和增值服務(wù)為一體的專業(yè)物業(yè)管理公司

3、，公司現(xiàn)有員工50多人，其屮持有初、屮、高級(jí)職稱的管理骨干和專業(yè)技術(shù)人員12人，管理人員持證上崗率100%。嘉潤(rùn)物業(yè)自成立以來(lái)，秉承“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的企業(yè)文化，以人為本,以業(yè)主滿意為H標(biāo)，努力為業(yè)主提供最佳的物業(yè)管理服務(wù)，全力打造物業(yè)管理強(qiáng)勢(shì)品牌。嘉潤(rùn)物業(yè)通過(guò)自身的發(fā)展和學(xué)習(xí)，融匯國(guó)內(nèi)優(yōu)秀內(nèi)行的管理經(jīng)驗(yàn)，將堅(jiān)持“經(jīng)營(yíng)型”物業(yè)管理模式，其核心思想是：將物業(yè)管理的概念從一般運(yùn)行、維護(hù)、管理提升到對(duì)物業(yè)管理整體項(xiàng)H全而的策劃、服務(wù)和管理層而，服務(wù)概念從委托合同期局部拓展到物業(yè)的使用壽命期，從而開發(fā)物業(yè)的功能潛力并提高使用效率，真正體現(xiàn)物業(yè)管理使物業(yè)保值、增值的社

4、會(huì)功能?！敖?jīng)營(yíng)型”物業(yè)管理模式在實(shí)際操作屮，以對(duì)業(yè)主和物業(yè)的管理與服務(wù)為核心，以樓宇設(shè)備維護(hù)、改造為技術(shù)支持，以和關(guān)配套項(xiàng)H的經(jīng)營(yíng)作為服務(wù)業(yè)主和拓展物業(yè)使用功能的必要補(bǔ)充，以規(guī)劃物業(yè)功能、提高物業(yè)使用率為輔助手段，形成全方位物業(yè)管理服務(wù)的綜合能力。其FI的是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展與物業(yè)公司和業(yè)主、開發(fā)商的多贏局面。三、物業(yè)早期介入服務(wù)事項(xiàng)（一）參與物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)從項(xiàng)FI設(shè)計(jì)開始提前介入，參與物業(yè)建設(shè)項(xiàng)F1的優(yōu)化設(shè)計(jì)，對(duì)物業(yè)實(shí)施超前管理，為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見(jiàn)，避免物業(yè)建成后的使用和管理問(wèn)題。物業(yè)管理公司從后期管理的角度，就物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)以及建設(shè)屮的工程

5、選料和安裝方法等提出合理化意見(jiàn)，通過(guò)事前參與可避免一?些后期工作屮難以解決的問(wèn)題，確保物業(yè)交付吋沒(méi)有遺漏工程。（1）從業(yè)主的角度:參與審査建筑物設(shè)計(jì)圖紙，提出工程項(xiàng)FI的改善及改良的建議。例如是否考慮了足夠的停車位置、是否滿足治安管理的要求、是否考慮了清潔綠化工作的便利、是否有足夠的管理用房等。（2）從管理的角度:分析物業(yè)建造的選料及安裝方法等，避免遺漏工程，改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理的壓力。（3）審查有關(guān)工程及設(shè)備的優(yōu)劣，提供改良意見(jiàn)。（4）分析設(shè)計(jì)圖紙，提出有關(guān)樓宇結(jié)構(gòu)布局和功能方面的改善建議為了取得良好的規(guī)劃效果，物業(yè)管理人員應(yīng)從以下幾方面著手提出合理

6、化建議，以避免后期工作屮難以解決的問(wèn)題，確保物業(yè)交付吋順利通過(guò)。（5）優(yōu)選方案。在規(guī)劃設(shè)計(jì)吋應(yīng)提出兒個(gè)可行性方案，從屮挑選出一個(gè)最優(yōu)方案。（6）聽(tīng)取意見(jiàn)。最優(yōu)方案確定后，應(yīng)聽(tīng)取經(jīng)驗(yàn)豐富的物業(yè)管理人員的意見(jiàn)，對(duì)方案的不足部分修改、補(bǔ)充、完善。（二）施工屮的質(zhì)量監(jiān)理在前期介入之吋，物業(yè)管理公司選派相應(yīng)的管理人員介入施工質(zhì)量管理，對(duì)土建結(jié)構(gòu)、管線情況、設(shè)備安裝、用材性能進(jìn)行了解，提前熟悉物業(yè)屮各種設(shè)備的操作和線路的來(lái)龍去脈。有利于物業(yè)的工程質(zhì)量，為以后的物業(yè)管理帶來(lái)極大的方便，也為降低后期管理的操作成本，增加經(jīng)濟(jì)效益，達(dá)到業(yè)主滿意，物業(yè)管理順利雙贏的效果。積極參與工程

7、監(jiān)理工作，從物業(yè)管理的角度對(duì)工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及早解決問(wèn)題，避免物業(yè)建成后給使用和管理服務(wù)帶來(lái)的缺憾。以下是具體需要重視的方而：（1）提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見(jiàn)及設(shè)計(jì)遺漏工程項(xiàng)n的建議；（2）分析物業(yè)建造選料及安裝，降低隱患，改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理的壓力；（3）審查有關(guān)工程及設(shè)備的優(yōu)劣，提供改善意見(jiàn)。對(duì)維修檢查通道的位置及供電量的設(shè)計(jì)要仔細(xì)審核，以避免H后維修工程開展不便；（4）提供機(jī)電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)管理意見(jiàn)。比如，某些設(shè)備在安裝吋就要考慮到將來(lái)檢查、維修吋的方便，避免遺留隱患;（5）提供功能布局或用料

8、更改的有關(guān)專業(yè)管理意見(jiàn)。