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《燕郊溫泉休閑度假項目投資可行性建議報告書.doc》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關內容在工程資料-天天文庫。
1、前言3一、項H發(fā)展背景解讀4（-）時代背景——從旅游規(guī)劃到休閑規(guī)劃4（二）環(huán)境背景——從區(qū)位優(yōu)勢到市場機會4（三）項H背景——從觀光到休閑、體驗5二、項F1發(fā)展條件剖析5（-）旅游資源條件分析6（二）項H優(yōu)劣勢分析7三、項FI定位分析尋找項FI真正的靈魂9（一）項H名稱確定9（―）市場定位10（三）主題方案構想11四、開發(fā)戰(zhàn)略13（-）從戰(zhàn)略眼光看項門——從片區(qū)發(fā)展到區(qū)域帶動13（-）從產品類型趨勢看項H——復合型休閑度假是方向14（三）開發(fā)思路——休閑旅游產業(yè)綜合體14五、近期規(guī)劃與主要產品設計17（一）規(guī)劃藍圖17（二）主要產品設計17六
2、、屮遠期發(fā)展藍圖20（―）景區(qū)規(guī)劃（“1212”）20（二）主要產品設計21七、經(jīng)營模式初探——三區(qū)合一的組合模式21近日，光華卓策業(yè)務部專家應港屮旅邀請對燕郊溫泉項冃用地進行了實地考察，在掌握現(xiàn)有資料的基礎上，經(jīng)過多次研討，我們總結歸納并形成了初步方案思路的項H建議書。我們同吋也對項H本身產牛了極大的興趣，認為該項H是個具有挑戰(zhàn)性的項H,我們愿與港小旅共同攜手，把燕郊溫泉項n建設成為國際水平的時尚休閑度假品牌，為燕郊打造一張國家級的旅游名片！決定一個旅游項h或旅游地產項h贏利能力的因索是多方面的，除了項冃業(yè)主自身的經(jīng)濟實力和人脈關系外，還包
3、括政策扶持力度、地方投資環(huán)境、區(qū)位優(yōu)勢、市場條件、前期規(guī)劃決策、屮期建設水準、后期綜合管理和營銷策劃推廣等,可以說是一個復雜的系統(tǒng)工程。因此，從戰(zhàn)略把控、贏利模式、策劃定位、規(guī)劃布局、精細化管理等重要節(jié)點進行控制，是項H成功的關鍵點。此外，旅游項H本身的可借鑒性比較低，替代性成本較高。必須針對唯一性、獨特性以及市場調研進行特殊的設計。從了解旅游消費者的動機入手，滿足其需求和習慣。把握旅游新產品的概念和未來旅游發(fā)展的趨勢研究，是一個真正成功的項F1必經(jīng)之路。本項H作為一個基于平原、近河旅游環(huán)境開發(fā)的綜合性旅游地產項涉及“農業(yè)、漁業(yè)、溫泉養(yǎng)牛、牛
4、態(tài)休閑、旅游地產業(yè)”等多兀復合的業(yè)態(tài)形式，其復雜程度可見一斑。只有在充分了解資源特點以及市場調研的前提下，了解現(xiàn)在和將來的競爭對手，有FI的地進行開發(fā)規(guī)劃和產品策劃。打造真正屬于木項冃和滿足公司自身優(yōu)勢的核心競爭力。特別說明：本建議書僅為我院專家考察項目后形成的初步思路，并不代表項目組進入該項目后經(jīng)過詳細考察與系統(tǒng)分析得出的正式方案。一、項目發(fā)展背景解讀在接觸項H的過程屮，我們感受到，燕郊溫泉休閑度假項FI的打適是一次從旅游規(guī)劃到休閑規(guī)劃的跨越，既不能僅以旅游的眼光看資源，也不能按照傳統(tǒng)旅游的套路做規(guī)劃，應當跳出旅游做休閑IIIIII我們認為
5、：項目應當成為燕郊及京東地區(qū)最具代表性和號召力的“溫泉主題休閑品牌”，以高端休閑產業(yè)構建為依托，形成圍繞特色“溫泉休閑”生活方式的休閑度假旅游房地產綜合品牌。(-)時代背景一從旅游規(guī)劃到休閑規(guī)劃進入21世紀，屮國房地產業(yè)和旅游業(yè)發(fā)展氣勢如虹、風流盡顯。有精深見地與獨立思想、深諳領導與管理Z道、專業(yè)精通的杰出經(jīng)營人才在這兩個充滿機遇的朝陽行業(yè)的結合屮彰顯優(yōu)勢、獨占鰲頭。另外，游樂場、工農業(yè)旅游點和度假村等人造景區(qū)開發(fā)如雨后春筍。一方面是90%的主題公園等景區(qū)資不抵債，一方面是經(jīng)營良好的投資人迅速實現(xiàn)贏利賺得盆滿缽溢；一方面是地產商人手捧萬金無處
6、投資，一方面是數(shù)以萬計的景區(qū)養(yǎng)在深閨待人識。機遇與危險并存。因此，應當認清形勢與掌握自己企業(yè)的核心競爭力，進行有H的地投資和多元化。在這個吋代快速壯大自己企業(yè)的規(guī)模和實力，同吋應避免開發(fā)陷阱。光華卓策認為：針對H前企業(yè)投資景區(qū)式地產開發(fā)的決策疑慮和操作I木I惑，從政策解讀、供需對接、風險規(guī)避、規(guī)劃制定、管理模式、宣傳推介、贏利分析提供-?條龍的指導，為多元化的母公司提供決策支持和參考，形成旅游開發(fā)與地產開發(fā)的有機對接。(二)環(huán)境背景從區(qū)位優(yōu)勢到市場機會燕郊地理位置得天獨厚，位于環(huán)京津、環(huán)渤海經(jīng)濟圈核心，與北京僅-?河之隔，距北京市中心天安門3
7、0公里,距空港首都機場25公里，距海港天津港120公里，可承東啟西、經(jīng)緯南北，提供融入京津、俯仰全國、接軌世界的絕佳平臺。從六環(huán)到七環(huán)，從三河到“京東”，燕郊已在北京的國際化背景下被多次提到建設北京“新七環(huán)”規(guī)劃報告屮。燕郊緊鄰的北京這個大市場周邊類似溫泉的休閑度假項H有幾十家，諸如九華山莊、小湯山等，但是這些項H都存在產晶老化、理念陳舊的問題，這些為燕郊溫泉休閑度假項H提供了很好地發(fā)展契機。（三）項目背景一一從觀光到休閑、體驗首先，本項目面向開發(fā)商的建設落地的實際需求。在策劃規(guī)劃屮,應從實現(xiàn)項FI未來發(fā)展終極愿景和實際操作的角度，實事求是，
8、因此我們認為還是要立足實際開發(fā)的角度，提出項FI未來發(fā)展的終極愿景與實際操作的具體方式。其次，本項目要考慮到在政府層面的影響力和示范效應。在符合國家對于旅游開發(fā)、度
