港中旅燕郊溫泉休閑度假項目立項申報建議書.doc

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1、審核通過，存檔整理。受控資料，禁止外傳-2LZ_.^-1—刖H錯誤！未定義書簽。一、項H發(fā)展背景解讀3（-）時代背景——從旅游規(guī)劃到休閑規(guī)劃3（-）環(huán)境背景——從區(qū)位優(yōu)勢到市場機會3（三）項H背景——從觀光到休閑、體驗4二、項H發(fā)展條件剖析4（-）旅游資源條件分析5（二）項FI優(yōu)劣勢分析6三、項H定位分析——尋找項H真正的靈魂9（一）項H名稱確定9（二）市場定位9（三）主題方案構想11四、開發(fā)戰(zhàn)略13（-）從戰(zhàn)略眼光看項H——從片區(qū)發(fā)展到區(qū)域帶動13（二）從產(chǎn)殆類型趨勢看項H——復合型休閑度假是方

2、向13（三）開發(fā)思路——休閑旅游產(chǎn)業(yè)綜合體13五、近期規(guī)劃與主要產(chǎn)品設計16（一）規(guī)劃藍圖16（二）主要產(chǎn)品設計16六、屮遠期發(fā)展藍圖18（―）景區(qū)規(guī)劃（“1212”）18（-）主要產(chǎn)品設計19七、經(jīng)營模式初探——三區(qū)合一的組合模式19一、項目發(fā)展背景解讀在接觸項H的過程屮，我們感受到，燕郊溫泉休閑度假項H的打造是一次從旅游規(guī)劃到休閑規(guī)劃的跨越，既不能僅以旅游的眼光看資源，也不能按照傳統(tǒng)旅游的套路做規(guī)劃，應當跳出旅游做休閑。我們認為：項目應當成為燕郊及京東地區(qū)最具代表性和號召力的“溫泉主題休閑品牌

3、”，以高端休閑產(chǎn)業(yè)構建為依托，形成圍繞特色“溫泉休閑”生活方式的休閑度假旅游房地產(chǎn)綜合品牌。（一）時代背景——從旅游規(guī)劃到休閑規(guī)劃進入21世紀，屮國房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)發(fā)展氣勢如虹、風流盡顯。有精深見地與獨立思想、深諳領導與管理之道、專業(yè)精通的杰出經(jīng)營人才在這兩個充滿機遇的朝陽行業(yè)的結(jié)合屮彰顯優(yōu)勢、獨占鰲頭。另外，游樂場、工農(nóng)業(yè)旅游點和度假村等人造景區(qū)開發(fā)如雨后春筍。一方而是90%的主題公園等景區(qū)資不抵債，一方面是經(jīng)營良好的投資人迅速實現(xiàn)贏利賺得盆滿缽溢；-?方面是地產(chǎn)商人手捧萬金無處投資，一方而是數(shù)

4、以萬計的景區(qū)養(yǎng)在深閨待人識。機遇與危險并存。因此，應當認清形勢與掌握自己企業(yè)的核心競爭力，進行有H的地投資和多冗化。在這個時代快速壯大自己企業(yè)的規(guī)模和實力，同時應避免開發(fā)陷阱。光華卓策認為：針對H前企業(yè)投資景區(qū)式地產(chǎn)開發(fā)的決策疑慮和操作困惑，從政策解讀、供需對接、風險規(guī)避、規(guī)劃制定、管理模式、宣傳推介、贏利分析提供-?條龍的指導，為多?；哪腹咎峁Q策支持和參考，形成旅游開發(fā)與地產(chǎn)開發(fā)的有機對接。（二）環(huán)境背景——從區(qū)位優(yōu)勢到市場機會燕郊地理位置得天獨厚，位于環(huán)京津、環(huán)渤海經(jīng)濟圈核心，與北京僅i

5、河之隔，距北京市屮心天安門30公里，距空港首都機場25公里，距海港天津港120公里，可承東啟曲、經(jīng)緯南北，提供融入京津、俯仰全國、接軌世界的絕住平臺。從六環(huán)到七環(huán)，從三河到“京東”，燕郊己在北京的國際化背景下被多次提到建設北京“新七環(huán)”規(guī)劃報告屮。燕郊緊鄰的北京這個大市場周邊類似溫泉的休閑度假項H有幾十家，諸如九華山莊、小湯山等，但是這些項H都存在產(chǎn)品老化、理念陳舊的問題，這些為燕郊溫泉休閑度假項H提供了很好地發(fā)展契機。（三）項目背景——從觀光到休閑、體驗首先，本項目面向開發(fā)商的建設落地的實際需求

6、。在策劃規(guī)劃屮,應從實現(xiàn)項H未來發(fā)展終極愿景和實際操作的角度，實事求是，因此我們認為還是要立足實際開發(fā)的角度，提出項H未來發(fā)展的終極愿景與實際操作的具體方式。其次，本項目要考慮到在政府層面的影響力和示范效應。在符合國家對于旅游開發(fā)、度假區(qū)打造要求的基礎上，滿足當?shù)匕l(fā)展和居民利益的前提下有序的開發(fā)和進行。在保護環(huán)境的前提下，發(fā)展休閑旅游業(yè)，帶動當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展，促進社區(qū)的和諧，以達到社區(qū)生態(tài)效益和經(jīng)濟效益雙贏的H的。燕郊溫泉休閑度假項H的開發(fā)，在發(fā)展地方經(jīng)濟和社會主義新農(nóng)村建設層面具有較深遠與前瞻性意

7、義，一方面可使旅游開發(fā)帶動規(guī)劃區(qū)的新農(nóng)村建設，吸引城市游客，獲得理想的經(jīng)濟效益和社會效益。另一方面在創(chuàng)建生態(tài)文明，實現(xiàn)地方經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展的道路上為燕郊地區(qū)開闊了眼光與思路。發(fā)揮半地資源優(yōu)勢，通過出售環(huán)境、休閑度假項H旅游開發(fā)，實現(xiàn)“賣環(huán)境，走生態(tài)，長產(chǎn)業(yè)，優(yōu)結(jié)構，興鄉(xiāng)村，統(tǒng)城鄉(xiāng)，塑形象，獲效益”。二、項目發(fā)展條件剖析在進行項H策劃Z前，需要搞清以下幾個關鍵性問題。旅游資源的吸引力有多大?■誰最有可能成為消費者?.項目開發(fā)的優(yōu)勢是什么?.項目開發(fā)的劣勢是什么?項目開發(fā)可能會面臨哪些風險?■可供選擇

8、的業(yè)態(tài)形式是什么鑒于以上問題的提出，我們主要將從項H的旅游資源、市場環(huán)境、項H開發(fā)優(yōu)劣勢和風險、項FI定位、業(yè)態(tài)模式整合等方面逐一展開分析論述。（一）旅游資源條件分析旅游資源賦存狀況分析本項H的溫泉資源與北京周邊的老牌溫泉項H比起來，先天優(yōu)勢不很明顯,出了近鄰潮白河以外，并不具備其他方面的景觀吸引力。因此，本項H要靠天然條件取勝的難度很大，后天的開發(fā)塑造是該項目能否取得成功的關鍵。2、可供挖掘的資源賣點盡管該項H所在地的旅游資源賦存條件有限，但面對旅游開發(fā)的任務，仍然耍挖掘出一些旅