資源描述：
《銀川建發(fā)寶湖灣地產(chǎn)項(xiàng)目營銷推廣方案.doc》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。
1、建發(fā)·寶湖灣營銷推廣方案寶湖灣策劃概論概觀寶湖周圍樓盤項(xiàng)目的主訴求，都脫離不了水景因素，因?yàn)檫@個(gè)版塊沖著水景賣點(diǎn)形成的聚集開發(fā)效應(yīng)，因此如何突破是重點(diǎn)，在定位和推廣策略上，我們堅(jiān)持：自然水景作為基礎(chǔ)，在此之上表達(dá)一種強(qiáng)勢高貴大盤形象，一種高端原生的生活概念。使產(chǎn)品先天資源優(yōu)于同區(qū)域項(xiàng)目，更在居住品位與理想上脫穎而出，站到另一定的高度。一、前期分析1.2008年銀川住宅市場發(fā)展分析據(jù)市住房保障局統(tǒng)計(jì)資料：◇銀川市2008年上半年房屋新開工面積：290.39萬m2，同比上升91.6%，其中住宅新開工面積為241.48萬m2，同比上升113.0%?！笮陆ㄉ?/p>
2、品房銷售面積：112.03萬m2，同比上升6.8%，其中住宅銷售面積為98.1萬m2，同比上升4.2%?！蠛藴?zhǔn)上市預(yù)售的商品房樓盤206幢，面積107.87萬m2，同比上升37.70%。其中住宅179幢，面積91.17萬m2，較上年同期上升49.93%?！笫休爡^(qū)各類房屋銷售合同備案面積：114.60萬m2,同比減少5.61其中住宅為100.24萬m2，較上年同期增長22.05%?！ 〗Y(jié) 論由此可見：2008年下半年房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)仍然保持增長態(tài)勢,商品房供給與上半年相比將會(huì)有較大增加,銷售量也將出現(xiàn)回升,商品住房價(jià)格仍會(huì)呈上漲趨勢,但漲幅與上半年相比會(huì)
3、有所下降,但銀川市房地產(chǎn)市場仍然會(huì)保持理性、可持續(xù)發(fā)展?fàn)顟B(tài),總體上持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度。2.寶湖大版塊競爭樓盤分析競爭樓盤均價(jià)（元/m2）賣點(diǎn)銷售率凱爾·福邸3600（多層）南臨寶湖，東臨一中；園林式社區(qū)；戶型多樣化已售完4300（高層）70%南苑康晨3880（小高層）近臨三大公園；緊臨名校一中；90%湖映康晨3800（小高層）與寶湖相鄰；現(xiàn)代北歐建筑風(fēng)格；設(shè)計(jì)獨(dú)特新穎暫時(shí)對(duì)內(nèi)銷售艾伊水郡三期水景疊院3800（小高層）緊臨艾伊河；社區(qū)建筑設(shè)計(jì)多元化；戶型設(shè)計(jì)人性化小高層未公開銷售長興花園3700（多層）距離城市核心較近；較同類樓盤價(jià)格較實(shí)惠A區(qū)1#-10
4、#與B區(qū)1#-11#住宅樓基本封頂東方·尚都3800（多層）高檔人文大盤；設(shè)計(jì)高尚新穎；現(xiàn)代歐式建筑風(fēng)格；二期17#-22#住宅樓基本封頂紫檀水景3700（多層）近鄰華雁湖，艾伊河；建筑設(shè)計(jì)多樣化二期宣傳推廣訂房階段結(jié)論：1）周邊樓盤價(jià)格上多層以凱爾·福邸占優(yōu)勢，小高層價(jià)格勢均力敵較穩(wěn)定，獨(dú)凱爾·福邸高層為4300元/m2，而諸樓盤都定位為中高檔住宅。本案均價(jià)定位4500元/m2，可見檔次之高，周邊樓盤難于比肩。2）周邊樓盤的開發(fā)品牌實(shí)力應(yīng)艾伊水郡為首，其開發(fā)商銀川民生地產(chǎn)資金雄厚，金牌資質(zhì)，其次為東方尚都。其他樓盤無法與之相比。而本案即建發(fā)的又一鼎
5、盛之作。3）周邊樓盤除東方尚都以現(xiàn)代歐式建筑風(fēng)格文化大盤、長興花園以“離塵不離城，高貴不必貴”為設(shè)計(jì)理念之外，其他樓盤的廣告文化宣傳都以臨水而居、湖濱而生為主的景觀住宅。所以，本案應(yīng)更深層次地挖掘項(xiàng)目本身的獨(dú)特賣點(diǎn)，以區(qū)別于競爭樓盤。3.寶湖灣初步規(guī)劃評(píng)析地塊：寶湖景觀地塊用地：168491.7㎡業(yè)態(tài)：花園洋房、帶電梯多層、普通多層、小戶型高層、公寓、集中商業(yè)、酒店、幼兒園。3.1項(xiàng)目SWOT優(yōu)勢S1）景觀環(huán)境優(yōu)勢，30萬平米寶湖、唐徠渠景觀水道、艾依河景觀帶，景觀布局均勻，自項(xiàng)目東邊到項(xiàng)目西——東（唐徠）——中（寶湖）——西（艾依河）。2）地段優(yōu)勢
6、，政府對(duì)寶湖生態(tài)公園規(guī)劃相當(dāng)龐大，規(guī)劃投資9億打造休閑商務(wù)旅游區(qū)。3）建筑優(yōu)勢，項(xiàng)目多元業(yè)態(tài)，花園洋房、帶電梯多層、普通多層、小高層、公寓、集中商業(yè)、酒店、幼兒園。A、首先從生活配套上相對(duì)競爭樓盤要好，配套酒店、商業(yè)、幼兒園、公寓，小區(qū)規(guī)劃2500戶，1729個(gè)停車位，1500自行車位；B、從物業(yè)檔次說，本項(xiàng)目以花園洋房、帶電梯多層樹立了高端形象。C、另外規(guī)劃布局，項(xiàng)目整體外觀高低錯(cuò)落，組團(tuán)搭配，更勝對(duì)手。4）品牌優(yōu)勢，建發(fā)集團(tuán)是自治區(qū)一流大企業(yè)，會(huì)給很多客戶信心保證，業(yè)主身份面子的體現(xiàn)。劣勢W1）公交線路不多，出租車也相對(duì)較少，居民出行不太方便。2
7、）缺乏日常生活中的商業(yè)配套，影響生活品質(zhì)。3）距離市中心較遠(yuǎn)，部分客戶有排斥心理。4）小高層，景觀面不好機(jī)會(huì)O1）地段升值潛力大，周邊樓盤逐漸增多，將形成規(guī)模居住區(qū)，各種生活配套、市政配套將會(huì)出現(xiàn)。2）項(xiàng)目道路交通便利寬敞，交通環(huán)境好。3）寶湖公園經(jīng)過3年多的開發(fā)培育，已漸現(xiàn)誘人美麗景色。4）真正的湖居生活，引湖水入小區(qū)布景，形成是一大賣點(diǎn)。威脅T1）與艾依水郡僅一路之隔，兩個(gè)項(xiàng)目各個(gè)指標(biāo)旗鼓相當(dāng)，是最大勁敵，還有西邊長興花園。2）項(xiàng)目小高層沒有太多競爭優(yōu)勢，周邊凱爾·福邸，湖映康城，會(huì)帶來一定銷售威脅。3.2項(xiàng)目條件及資源分析1）政府的寶湖公園藍(lán)圖
8、銀川政府規(guī)劃建設(shè)占地1936.6畝的"銀川市寶湖國家城市濕地公園"，委托世界一流的設(shè)計(jì)公司加拿大ALD公司進(jìn)
