二三線城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)策略與招商管理(上)(PPT 79頁).ppt

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1、二三線城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)策略與招商管理廈門課程安排一、商業(yè)地產(chǎn)概論二、萬達(dá)地產(chǎn)的發(fā)展模式及經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)三、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)難點(diǎn)分析四、如何做城市綜合體的開發(fā)綜合體的選址建議綜合體的設(shè)計要求商家對綜合體進(jìn)駐的考慮五、成都萬達(dá)廣場、北京石景山萬達(dá)廣場操作案例分享六、萬達(dá)的招商模式不同類型商家的租金承受能力及特點(diǎn)七、如何通過招商實(shí)現(xiàn)真正的“訂單地產(chǎn)”八、餐飲招商實(shí)例分析九、如何進(jìn)行招商團(tuán)隊(duì)的培訓(xùn)十、購物中心營運(yùn)知識及案例分享上海正大廣場調(diào)整浙江德清縣正翔商業(yè)廣場招商實(shí)施十一、項(xiàng)目分析環(huán)節(jié)（全部學(xué)員參與）一、商業(yè)地產(chǎn)概論國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀分析狹義的商業(yè)地產(chǎn)：用于

2、各種零售、餐飲、休閑等生活服務(wù)類經(jīng)營方式的不動產(chǎn)，包括商場、店鋪、MALL、步行街以及社區(qū)商業(yè)等。廣義的商業(yè)地產(chǎn)：除傳統(tǒng)商業(yè)物業(yè)外還涵蓋寫字樓、公寓式酒店、連鎖酒店等具有商務(wù)運(yùn)行屬性的不動產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)其實(shí)就是通過地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)整合商業(yè)，含商業(yè)活動的過程；通過整合各種業(yè)態(tài)及業(yè)種，以最合理的地產(chǎn)設(shè)計及開發(fā)模式盡量滿足消費(fèi)需求；提供滿足商業(yè)、商務(wù)活動的房地產(chǎn)載體的開發(fā)過程；并通過銷售及持有運(yùn)營收取租金等收益達(dá)到滿足投資者投資回報的商業(yè)行為。商業(yè)地產(chǎn)的價值物業(yè)價值+經(jīng)營價值商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)：大型商業(yè)物業(yè)是追求租金收益為目的資本載體，本質(zhì)上說是個有著長

3、期收益權(quán)的金融工具；這也是為什么國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)很長時間內(nèi)無法健康發(fā)展的主要原因。國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的驅(qū)動力：商業(yè)自身的快速發(fā)展我國城市化進(jìn)程加快傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施的升級外資零售企業(yè)的搶灘投資主體多元化進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)成投資產(chǎn)品城市化是中國未來核心發(fā)展動力數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局中國正在步入消費(fèi)經(jīng)濟(jì)時代一、2006年，中國人均GDP超過2000美元。（1951年的美國和1970年的日本）二、2009年全年城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入18858元，實(shí)際增長9.8%，增速首次超過GDP。三、2009年上半年，社會消費(fèi)品零售總額58711億元人民幣，增長16.6%。增速是G

4、DP的兩倍。我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的三個階段第一個階段：1992—2002起步發(fā)展時期，商業(yè)和地產(chǎn)兩個產(chǎn)業(yè)第二個階段：2002—2008快速發(fā)展時期，商業(yè)加地產(chǎn)邊緣產(chǎn)業(yè)第三個階段：2008—至今理性發(fā)展時期，商業(yè)地產(chǎn)獨(dú)立產(chǎn)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)的基本特征商業(yè)性、地產(chǎn)性、投資性高風(fēng)險、高投入、高回報、高難度安全性、穩(wěn)定性、長期性、收益性我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀重數(shù)量，輕質(zhì)量重規(guī)模，輕效益重開發(fā)，輕經(jīng)營重策劃，輕規(guī)劃重形象，輕使用開發(fā)商零售商雙向進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)并擁有零售品牌零售商進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)并開始購地自建從而獲取地產(chǎn)、經(jīng)營雙重收益，有效克服招

5、商困境商業(yè)地產(chǎn)向二三線城市快速擴(kuò)張城市化進(jìn)程的時間差地方政府招商引資的熱情和政策價值洼地的巨大增值空間城市未來發(fā)展的巨大潛力商業(yè)地產(chǎn)的形態(tài)多樣性商業(yè)綜合體購物中心商業(yè)街區(qū)交通站點(diǎn)商業(yè)地下商業(yè)社區(qū)商業(yè)國內(nèi)主流商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及代表產(chǎn)品華潤萬象城、歡樂匯中糧大悅城深國商深國投廣場印象城新一城百聯(lián)西郊百聯(lián)百聯(lián)又一城銀泰銀泰中心龍湖北城天街西城天街等正大正大廣場恒隆港匯中心、恒隆廣場新鴻基國金中心太古太古匯凱德置地嘉茂、嘉興茂、來福士廣場SM集團(tuán)：SM廣場萬達(dá)萬達(dá)廣場二、萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式與經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)1.起步——為什么要做商業(yè)地產(chǎn)單店業(yè)態(tài)整合在一個單

6、體建筑內(nèi)，面積5—6萬平方米。2、萬達(dá)廣場第一代---單店萬達(dá)廣場第二代---組合店組合店由多個單體店組成，面積10—15萬平方米，內(nèi)含百貨、超市、影城等六到十種業(yè)態(tài)。2.第一代產(chǎn)品——經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)長春萬達(dá)廣場南京新街口萬達(dá)廣場3.第二代產(chǎn)品——提高與缺陷武漢萬達(dá)廣場南寧萬達(dá)廣場HOPSCA也稱為城市綜合體，是萬達(dá)集團(tuán)2004年以后開發(fā)的產(chǎn)品，總面積在30萬平方米以上，其中包括購物中心、影城、酒店、寫字樓、公寓等業(yè)態(tài)。代表作有上海萬達(dá)廣場、寧波萬達(dá)廣場、成都萬達(dá)廣場等。4、萬達(dá)的第三代------HOPSCA購物中心的構(gòu)成：百貨超市專業(yè)店餐飲健

7、身娛樂步行街4.第三代產(chǎn)品——突破與成熟上海五角場萬達(dá)廣場項(xiàng)目位于上海新的市級商業(yè)副中心——五角場，總建筑面積34萬平方米，其中商業(yè)面積26萬平方米，是上海體量最大、業(yè)態(tài)最全、商業(yè)設(shè)施最完備的項(xiàng)目。北京石景山萬達(dá)廣場項(xiàng)目位于北京石景山區(qū)，面臨長安街，總建筑面積30萬平方米，其中商業(yè)和五星級酒店面積20萬平方米。4.第三代產(chǎn)品——突破與成熟4.第三代產(chǎn)品——突破與成熟寧波鄞州萬達(dá)廣場4.第三代產(chǎn)品——突破與成熟成都錦華路萬達(dá)廣場項(xiàng)目位于成都市錦江區(qū)錦華路，總建筑面積40萬平方米，其中商業(yè)面積26萬平方米，是成都市建筑面積最大、商業(yè)業(yè)態(tài)最全、商氣

8、最旺的購物中心。五星級酒店項(xiàng)目將引入國際一流的酒店管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理，全面提升項(xiàng)目的國際商務(wù)氛圍，為政府提供高端接待及國際會議設(shè)施，進(jìn)一步完善城市功能。寫字樓在商