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1、小寨金莎項目招商運營策劃方案陜西大地廣告一、小寨商業(yè)現(xiàn)狀分析1、規(guī)模：目前小寨各類商業(yè)服務面積總規(guī)模達70余萬平米，分散到長安南北路和小寨東西路的各個商業(yè)市場及沿街店鋪。按規(guī)模劃分，小寨的商業(yè)可以劃分為如下幾類：A、大型商超（百盛、金花、軍區(qū)服務社等）B、服飾類綜合市場（百匯、豪邦、飛炫等）C、城市商業(yè)綜合體（安南城、潮百匯等）、D、某種業(yè)態(tài)較為集中的獨立門店聚集區(qū)域（興善寺東西街的餐飲文化街、雁塔西路的酒吧休閑街）E、獨立門店的特定品牌商業(yè)（肯德基、波濤眼鏡、移動通訊、金利來等）2、業(yè)態(tài)：小寨獨特的大環(huán)境因素（大學云集）造就了小寨的主
2、流消費特色：價格低廉、迎合潮流、造型新穎！以下六種業(yè)態(tài)是小寨商業(yè)文化中的主流商業(yè)業(yè)態(tài)。A、服飾類：無論囊中是否充足，女孩子愛美之心永恒B、美妝類：道理同上，每個女孩子無論收入如何，都會購置自己喜愛的美妝護理品牌C、餐飲類：時尚精品小廚、酒吧、品牌快餐、西餐既迎合了小寨年輕人的消費水平，也能滿足小情侶的時尚情調需求D、通訊數(shù)碼類：新潮手機、平板電腦、數(shù)碼相機、筆記本電腦一個都不能少，每個小寨的年輕消費者至少擁有其中兩項E、娛樂：周末、生日、圣誕等節(jié)假日，帶情侶到影城或邀朋友到KTV吼個通宵絕對是年輕人的最佳選擇F、文化：音像、書吧、陶吧是
3、典型具有浪漫情節(jié)和文藝情調的年輕人喜歡流連的場所3、租金：幾年前的地鐵修路將小寨東路的商業(yè)徹底扼殺，導致小寨東路的商業(yè)租金處于整個小寨的低洼地。長安南北路的商業(yè)租金在本來就居高不下的狀態(tài)下隨著房地產大環(huán)境和地鐵2號線的通車變得更加扶搖直上。小寨西路的租金介于小寨東路和長安南北路之間。對比小寨十字到音樂學院之間幾家主力市場的租金：A、百匯市場：成熟營業(yè)中，每平米月租金曾達到1000元，主力面積在15㎡（凈面積），曾是小寨生意最好的綜合市場，但規(guī)模和裝修檔次已明顯滯后于其他市場，受今年12月底市場合同到期市場拆除消息影響，市場已出現(xiàn)多家急轉
4、，租金也劇降到每平方200至600元不等，甚至不帶好處費。該現(xiàn)象會影響市場商戶的經營信心，進而加速百匯市場的衰敗。其他市場都在覬覦百匯市場拆除后的商戶資源；B、海港城：成熟營業(yè)中，目前是小寨人流量最大、生意最好的服飾類綜合市場。租金為每鋪每月6000元，主力面積12㎡，（公攤50%，凈面積折合每平方每月1000元）。轉讓者極少，無論經營者還是投資者普遍看好項目未來發(fā)展。轉租好處費在3萬左右，轉讓好處費在5萬至13萬不等。C、飛炫廣場：成熟營業(yè)中，近靠百盛，生意略次于海港城。因規(guī)劃裝修時間較久，其內部裝修和規(guī)劃稍顯落伍。租金水平在500至
5、700元左右，主力面積在8至30平方不等。幾乎無空鋪，轉讓好處費在8至10萬左右。D、潮百匯：還未開業(yè)，處于招商賣鋪中。是小寨少有的產權轉讓，每平方6至9萬（一層價格），租金水平暫時無法參考，據其銷售人員解說的日后租金及回報率計算也是參照上述幾個營業(yè)中的市場租金水平。4、檔次：目前小寨的規(guī)模性商業(yè)市場從規(guī)模、定位、潛在消費群體、租金、投資運營商等不同角度的綜合考量，檔次水準也拉開了一定差距：A、中高檔：大型商超類——金花、百盛、金鷹、新軍區(qū)B、中檔：潮百匯、新海港城、白馬、百飾惠、新百隆C、中低檔：飛炫、老海港城D、低檔：百匯5、市場定
6、位：小寨規(guī)模性商業(yè)的定位涇渭分明，分成具有明顯消費特征和社會特色的兩大類：A、以商務、居家、生活為代表的品質類：金花、百盛、金鷹、軍區(qū)服務社、白馬B、以時尚、休閑、低價位代表的潮流類：潮百匯、海港城、飛炫、百飾惠、百匯6、消費群體：盡管西安城南是消費能力較強的區(qū)域，但小寨則是典型的龐大中低消費的時尚群體聚集區(qū)。與市場定位、檔次相呼應，小寨的消費群體分為三大類：A、以收入穩(wěn)定、追求生活品質、年齡在30多歲以上為代表的實力型消費群體：多為公職人員或生意人士，多在市場定位A類的場所消費B、以低收入或無收入、追求時尚潮流、年齡在20歲左右為代表
7、的時尚型消費群體：多為在校大學生，多在市場定位B類的場所消費C、以中等收入或中低收入、追求時尚與品質兼容、年齡在25歲左右的過渡性消費群體：多為公司白領，多在市場定位A、B類的場所游離消費7、未來發(fā)展：小寨作為名義上僅次于鐘樓（城市級商圈）的副都市商圈，實際上在發(fā)展空間和發(fā)展高度上都將遠遠超越鐘樓。鐘樓的發(fā)展已經到了瓶頸，受城市古跡保護等法規(guī)限制，鐘樓已無插針之地。而小寨受政策性扶持，其“甲”字型的發(fā)展格局既讓品質化的規(guī)模商業(yè)有了發(fā)展空間，又讓區(qū)域內的業(yè)態(tài)形成了良性互補的業(yè)態(tài)鏈。更為難得的是，小寨周邊20余所大專院校的巨大時尚消費潛力為
8、小寨的商業(yè)發(fā)展永遠保留了一份年輕的活力，這也是小寨商業(yè)蓬勃發(fā)展、朝氣日盛的動力源泉。鐘樓，終將成為承載一座城市的歷史底蘊、代表一座城市發(fā)展文化的建筑符號，而小寨才會成為西安未來的商業(yè)領跑者，并將在未來10年
