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《世紀(jì)瑞博-綠城營銷推廣計(jì)劃》由會員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫。
1、綠城·紫薇廣場營銷推廣計(jì)劃一、新政市場觀察近期國家主要政策2010年4月15日，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1．1倍，對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30％。2010年4月17日，商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。2010年4月19日，住建部出臺《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》要求商品住房嚴(yán)格實(shí)行購房實(shí)名制，認(rèn)
2、購后不得擅自更改購房者姓名。2010年4月21日，銀監(jiān)會監(jiān)管主任楊家才指出，新的房貸政策是以房屋數(shù)量來認(rèn)定是否為第二套、第三套，同時(shí)，認(rèn)定范圍以家庭為單位。這與此前執(zhí)行的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)了根本性的變化。截止到2010年5月12日，一線城市北京、深圳、上海、廣州樓市調(diào)控政策相繼出臺，遏制房價(jià)飛漲，保證中國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。青島新政4月26日，“青島14條”正式公布，核心內(nèi)容有：商業(yè)銀行可停發(fā)第三套房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民，暫停發(fā)放購買住房貸款；中小型住房建設(shè)用地不低于土地供應(yīng)總量的77%；房地產(chǎn)企業(yè)捂盤惜售、閑置土
3、地拒不整改將被取消開發(fā)資質(zhì)等?？傮w上多條意見按國家政策上限或嚴(yán)于國家政策執(zhí)行！目前全國各地樓市表現(xiàn)一線城市成交全面下跌，北京、深圳、上海成交均價(jià)已經(jīng)全面下調(diào)二手房房源拋售增多，價(jià)格出現(xiàn)明顯松動。已成交樓盤退房現(xiàn)象增多；。。。。。新一輪房地產(chǎn)調(diào)控新政涉及面廣泛、操作性更強(qiáng)、政策組合程度高，銀監(jiān)會、住建部、國土部、財(cái)政部、稅務(wù)總局、民政部等多個(gè)部門督陣樓市調(diào)控地方細(xì)則，謹(jǐn)防地方執(zhí)行打折。可以看出，此次調(diào)控政府的決心之大，前所未有。小結(jié)：呈現(xiàn)政策遞減效應(yīng)>>>——二、三線城市還有上升空間——價(jià)格仍有上漲空間——理性資金的避風(fēng)港——產(chǎn)品是亂市的王道新政之下，我們強(qiáng)調(diào)要
4、更關(guān)注其中六種需求首置剛性型需求剛性改善型需求資源占有型需求長線投資型需求抵御通脹型需求抄底投機(jī)型需求對本案來說，紫薇廣場一期面臨主要客群為剛性改善型需求，政策影響不大。項(xiàng)目面臨客群高端，購買力強(qiáng)，對貸款依賴程度小，政策影響較小。后四種需求在膠州長期存在，但需要市場培養(yǎng)。因此，對項(xiàng)目推盤的建議：適價(jià)入市、取實(shí)為先、不變應(yīng)變二、項(xiàng)目價(jià)值解讀項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)排序>>>128萬平米復(fù)合型大城規(guī)劃膠州從未見過的建筑品質(zhì)和質(zhì)感膠州絕對稀缺的資源占有適合市場的戶型創(chuàng)新力產(chǎn)品綠城全國首創(chuàng)園區(qū)服務(wù)體系綠城品牌以上價(jià)值體系為本案需要傳達(dá)的核心品質(zhì)，但推廣核心再深入挖掘。。。。。回顧價(jià)
5、值點(diǎn)，我們發(fā)現(xiàn)，本案幾大最：最中心：城中央，政務(wù)中心最生態(tài)：世紀(jì)大道景觀中軸、三里河公園、云溪河畔風(fēng)景、綠城園區(qū)景觀營造最大量：128萬平米體量，引領(lǐng)膠州的國際居住城邦最大牌：膠州范圍里唯一國內(nèi)一線品牌——綠城品牌當(dāng)所有的優(yōu)勢如此的顯而易見，我們要做的是將它展現(xiàn)的最美，最徹底。如同一串珍珠散落，我們需要一條金絲線將其串聯(lián)，形成價(jià)值更高的珍珠項(xiàng)鏈!一個(gè)概念，一種生活方式，這條金絲線呼之欲出“中央公園區(qū)”中央公園CPD（CentralParkDistrict）：“中央公園生活區(qū)”概念始于美國。紐約的曼哈頓中央公園生活區(qū)是全世界生態(tài)居住生活區(qū)的標(biāo)本，它集中了城市最優(yōu)
6、質(zhì)、最高端的園林配套資源，是一座城市最為理想的宜居之地;是現(xiàn)代大都市里最適合居住的區(qū)域之一;是人們一生追求的居住場所;是一個(gè)城市乃至全球著名的高尚居住區(qū)，也是高尚人士聚積的區(qū)域。著名區(qū)域：英國海德公園、曼哈頓中央公園、北京朝陽公園海德公園：英國最大的皇家公園，它在在泰晤士河?xùn)|部的中心，在寸土寸金的倫敦城里是一片奢侈的綠地。海德公園已成為新興國家頂級富豪在全球首選的居住區(qū)。紐約中央公園區(qū)CPD區(qū)位緊領(lǐng)商務(wù)區(qū)，位于中央公園的上東區(qū)、第五大道、帕克大道成為全球頂級商務(wù)人士與富豪的居住地。中國最知名的CPD區(qū)域——北京的朝陽公園，緊近北京著名的CBD，面積達(dá)320公頃
7、，周邊聚集了朝陽高爾夫球場、紅領(lǐng)巾公園、團(tuán)結(jié)湖公園等大小公園。從以上著名案例中，我們得出中央公園區(qū)必要素質(zhì)：地標(biāo)、生態(tài)、功能、文化對應(yīng)本案，中央公園區(qū)的素質(zhì)延伸：地標(biāo)屬性：政務(wù)中心，新城區(qū)核心腹地 生態(tài)屬性：紫薇廣場建筑群與“一軸兩園四大中心”共生共榮，真正生長在公園與河流旁的頂級建筑功能屬性：醫(yī)療、金融、商場、教育、公益場所、五星級酒店……配套完美 文化屬性：膠州缺失的，新貴富人們于膠州享有的國際化的生活方式同樣，中央公園區(qū)也為本案帶來價(jià)值的躍升。曼哈頓公園15年后的影響：公園旁邊3個(gè)行政區(qū)的地價(jià)增長了9倍；整個(gè)曼哈頓的房價(jià)平均上漲9倍；曼哈頓的房地產(chǎn)估價(jià)約
8、占整個(gè)紐約市房地產(chǎn)估價(jià)總額的53％。如
