綜合體模式ppt課件.ppt

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1、世聯(lián)專業(yè)服務(wù)之_綜合體7/30/2021綜合體和單一物業(yè)的比較比較因素綜合體單功能物業(yè)功能復(fù)合性、適應(yīng)性單一性區(qū)位一般在城市核心區(qū)域根據(jù)功能確定建筑形式多樣化單一投資風(fēng)險(xiǎn)較小較大總投資一般較大相對(duì)較小經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)較大較小客戶來(lái)源具有自我寄生功能，部分來(lái)自于內(nèi)部全部來(lái)自于外部客戶活動(dòng)體驗(yàn)式的目的性的客戶綜合使用成本較小較大綜合體特性2綜合體項(xiàng)目在定位過(guò)程中的思考關(guān)鍵點(diǎn)世聯(lián)觀點(diǎn)1.綜合體物業(yè)的發(fā)展模式及核心驅(qū)動(dòng)力2.不同類型的物業(yè)在綜合體中承擔(dān)的功能3.各種物業(yè)類型之間的相互影響4.開(kāi)發(fā)時(shí)序與物業(yè)價(jià)值最大化的關(guān)系31

2、.綜合體物業(yè)的發(fā)展模式及核心驅(qū)動(dòng)力世聯(lián)觀點(diǎn)都市綜合體的四種發(fā)展模式根據(jù)項(xiàng)目的區(qū)位及產(chǎn)業(yè)資源，結(jié)合市場(chǎng)條件，確定有可能成為項(xiàng)目核心驅(qū)動(dòng)力的物業(yè)類型，進(jìn)而確定項(xiàng)目的發(fā)展模式。42.不同類型的物業(yè)在綜合體中承擔(dān)的功能世聯(lián)觀點(diǎn)酒店：項(xiàng)目標(biāo)志性物業(yè)，定義項(xiàng)目整體檔次商業(yè)：可實(shí)現(xiàn)較高利潤(rùn)，承擔(dān)某種社會(huì)職能，可以塑造與其他項(xiàng)目較大的差異，項(xiàng)目的活力核心。寫字樓：價(jià)值標(biāo)桿，可樹(shù)立項(xiàng)目高端形象。公寓：保證開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流來(lái)源，滿足中長(zhǎng)期居住者需求在既定的開(kāi)發(fā)目標(biāo)和限制條件下，需要結(jié)合不同物業(yè)所承擔(dān)的功能來(lái)確定項(xiàng)目的功能組合和規(guī)模

3、配比。53.各種物業(yè)類型之間的相互影響世聯(lián)觀點(diǎn)與單個(gè)物業(yè)的研究方法不同的是，在研究綜合體項(xiàng)目過(guò)程中需采用相關(guān)分析法。例如在確定項(xiàng)目的整體規(guī)劃時(shí)，必須考慮各個(gè)物業(yè)之間的相互影響從而確定建筑單體的位置排布。商業(yè)辦公酒店公寓作用相互關(guān)系提升整體檔次的有力手段標(biāo)志性（尤其是對(duì)外地和外籍人士）實(shí)現(xiàn)較高的銷售價(jià)格保持物業(yè)形象外向性較強(qiáng)的組成部分可以塑造與其他項(xiàng)目較大的差異保證開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流的來(lái)源滿足中長(zhǎng)期居住者需求商業(yè)為寫字樓、酒店和公寓提供配套商業(yè)可能對(duì)公寓帶來(lái)負(fù)面影響酒店為公寓或者辦公提供共享的服務(wù)和配套設(shè)施酒店可以

4、提高項(xiàng)目整體檔次寫字樓為商業(yè)、酒店和公寓帶來(lái)潛在客戶寫字樓可提高商業(yè)整體檔次寫字樓與酒店可共享大堂公寓為商業(yè)提供客源公寓可能降低項(xiàng)目整體檔次64.開(kāi)發(fā)時(shí)序與物業(yè)價(jià)值最大化的關(guān)系世聯(lián)觀點(diǎn)綜合體物業(yè)價(jià)值的最大化包含兩個(gè)方面的含義，一、最大限度的實(shí)現(xiàn)各個(gè)物業(yè)自身的價(jià)值二、避免各物業(yè)之間的負(fù)面影響。正確的開(kāi)發(fā)時(shí)序?qū)τ趯?shí)現(xiàn)綜合體物業(yè)價(jià)值的最大化有著極為重要的意義。首先，各物業(yè)功能和性質(zhì)的不同決定了入市時(shí)機(jī)的差異。例如商業(yè)入市必須在社區(qū)成熟以后，而為了樹(shù)立項(xiàng)目品牌形象，酒店或?qū)懽謽琼?xiàng)目一般先期入市。其次，不同物業(yè)之間的影

5、響也對(duì)入市時(shí)機(jī)有一定的選擇。例如寫字樓優(yōu)先于公寓的入市能夠帶動(dòng)公寓的銷售。7世聯(lián)研究：綜合體四種發(fā)展模式模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式模式一：酒店、寫字樓、商場(chǎng)、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式例如：上海商城例如：深圳華潤(rùn)中心、日本福岡博多運(yùn)河城例如：廣州中信廣場(chǎng)、深圳信興廣場(chǎng)例如：香港太古廣場(chǎng)、北京華貿(mào)中心8模式一各種功能均衡發(fā)展的模式外因內(nèi)因優(yōu)越的地理位置——CBD/城市中心便利的交通條件——主干道沿線/地鐵口較大的規(guī)?！ㄖ娣e20

6、萬(wàn)㎡以上強(qiáng)制性的視覺(jué)沖擊——超高層/建筑群高水準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)——各功能共融不互擾功能化體系五星級(jí)酒店甲級(jí)寫字樓頂級(jí)酒店式/服務(wù)式公寓高檔/中高檔購(gòu)物中心專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)——物業(yè)管理/經(jīng)營(yíng)管理開(kāi)發(fā)商強(qiáng)勁的實(shí)力和豐富的經(jīng)驗(yàn)成功關(guān)鍵因素9客戶（產(chǎn)業(yè)）支撐——已形成產(chǎn)業(yè)簇群/引入核心客戶帶來(lái)相關(guān)簇群/未來(lái)商務(wù)核心區(qū)強(qiáng)制性的視覺(jué)沖擊——超高層/建筑群寫字樓大堂昭示性功能化體系——寫字樓帶動(dòng)其他功能，并定位其他功能的規(guī)模與檔次配套完善——商場(chǎng)、公寓外因內(nèi)因成功關(guān)鍵因素模式二以寫字摟為核心的模式10外因內(nèi)因成功關(guān)鍵因素模式三以酒

7、店為核心的模式功能化體系——五星級(jí)酒店帶動(dòng)公寓、寫字樓，并定位其的規(guī)模與檔次配套設(shè)施——頂級(jí)商場(chǎng)地理位置——不遠(yuǎn)離城市核心區(qū)交通可達(dá)性——主干道沿線客戶支持——商務(wù)客戶定位差異化——通過(guò)提供頂級(jí)差異化服務(wù)而非直面競(jìng)爭(zhēng)建立其核心地位開(kāi)發(fā)商有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力11外因內(nèi)因成功關(guān)鍵因素模式四以商業(yè)為核心的模式明確定位——大規(guī)模綜合/娛樂(lè)性/觀光性/頂級(jí)/…功能化體系——商業(yè)為主導(dǎo)，其他功能為輔一流的合作團(tuán)隊(duì)地理位置——城市核心區(qū)交通可達(dá)性——地鐵口/主干道沿線區(qū)域功能的缺乏、需求旺盛獨(dú)具特色——建筑形式/業(yè)態(tài)/服務(wù)內(nèi)容

8、/…人流及商業(yè)氣氛規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)營(yíng)管理12影響綜合體構(gòu)成的主要因素：區(qū)域?qū)傩?、環(huán)境資源、開(kāi)發(fā)目標(biāo)區(qū)域?qū)傩裕涵h(huán)境資源：開(kāi)發(fā)目標(biāo)：世聯(lián)模型商業(yè)寫字樓酒店公寓區(qū)域?qū)傩陨虡I(yè)中心區(qū)商務(wù)中心區(qū)旅游區(qū)——環(huán)境資源擁有自然資源————擁有產(chǎn)業(yè)資源通達(dá)性、昭示性強(qiáng)人流量大————開(kāi)發(fā)目標(biāo)租（長(zhǎng)期持有）售（回籠資金）——主導(dǎo)物業(yè)的擬合度世聯(lián)模型13不同模式的收益方式功能種類模式一：酒店、寫字樓、商場(chǎng)、公寓等各種功能均衡發(fā)展