無(wú)預(yù)售許可證,,購(gòu)房合同無(wú)效？.docx

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1、沒(méi)有商品房預(yù)售許可證無(wú)預(yù)售許可證,,購(gòu)房合同無(wú)效？　　預(yù)售必須取得許可證，這是法律的強(qiáng)制性規(guī)定。如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂了購(gòu)房合同，這一合同有效嗎？購(gòu)房者可以此索賠嗎？　　商品房預(yù)售幾乎成為當(dāng)今開(kāi)發(fā)商賣(mài)房的普遍形式，原因很明顯：開(kāi)發(fā)商不通過(guò)預(yù)售的方式盤(pán)活資金的話，幾乎無(wú)法完成整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)。預(yù)售必須取得許可證，這是法律的強(qiáng)制性規(guī)定，其目的是保障廣大購(gòu)房者的權(quán)益和房地產(chǎn)市場(chǎng)的良好秩序。但是，如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證的情況下，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂了購(gòu)房合同，這一合同有效嗎？購(gòu)房者可以此索賠嗎？　

2、　開(kāi)發(fā)商未獲預(yù)售證與購(gòu)房者簽合同　　【案例回放】　　江西的宋某看中了某樓盤(pán)房子，該樓盤(pán)售樓中心置業(yè)顧問(wèn)告知宋某，該樓盤(pán)已取得商品房預(yù)售許可證並已開(kāi)始預(yù)售。於是，宋某與開(kāi)發(fā)商簽訂了商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議，詳細(xì)約定了所購(gòu)買(mǎi)房屋的面積、坐落位置、購(gòu)房款65萬(wàn)元和定金1萬(wàn)元，以及付款日期、交房條件和日期、簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)間和違約責(zé)任。協(xié)議簽訂後，宋某按協(xié)議約定，繳納了定金及全部購(gòu)房款。之後，因開(kāi)發(fā)商遲遲不與宋某簽訂正式的買(mǎi)賣(mài)合同，雙方產(chǎn)生爭(zhēng)執(zhí)，宋某經(jīng)多方面查詢(xún)後得知開(kāi)發(fā)商不與其簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的原因是開(kāi)發(fā)商根本未辦理商品房預(yù)售許可證。最

3、後，宋某一紙?jiān)V狀將開(kāi)發(fā)商訴至法院，要求確認(rèn)商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議無(wú)效，開(kāi)發(fā)商退還收取的購(gòu)房款並賠償一倍購(gòu)房款65萬(wàn)元?！　》ㄔ簩徖磲嵴J(rèn)為，認(rèn)購(gòu)協(xié)議具備了《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，並且開(kāi)發(fā)商按照協(xié)議約定收受了購(gòu)房款，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。開(kāi)發(fā)商故意隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證的事實(shí)與宋某簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議導(dǎo)致認(rèn)購(gòu)協(xié)議無(wú)效。依據(jù)《最高人民法院關(guān)於審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條的規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。於是，法院判決開(kāi)發(fā)商退還收取的購(gòu)房款及利息並賠償一倍購(gòu)房款65萬(wàn)元?！　∥慈〉妙A(yù)售許可證簽訂購(gòu)房合同

4、屬無(wú)效　　【律師解析】　　商海律師事務(wù)所周立新律師表示：《最高人民法院關(guān)於審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定：「出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定合同有效?！沟诰艞l規(guī)定：「出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，並可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明……」　　本案

5、中，開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證的情況下與宋某簽訂了商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議，根據(jù)《最高人民法院關(guān)於審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條的規(guī)定：「商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)定等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，並且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同?！顾文撑c開(kāi)發(fā)商簽訂的商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議已具備了商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，且開(kāi)發(fā)商已收取了宋某全部購(gòu)房款，宋某與開(kāi)發(fā)商簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。本案中，開(kāi)發(fā)商故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)導(dǎo)致合同無(wú)效，宋某

6、的訴訟請(qǐng)求具有充分的法律依據(jù)，得到法院的支持?！　≈苈蓭熖嵝?，取得商品房預(yù)售許可證是開(kāi)發(fā)商進(jìn)行商品房預(yù)售必須具備的條件，購(gòu)房者不論在簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)還是簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)要求開(kāi)發(fā)商出示相應(yīng)樓盤(pán)的預(yù)售許可證，以防自己與開(kāi)發(fā)商簽訂的合同成為無(wú)效合同，帶來(lái)不必要的麻煩和損失。