商鋪定價方案.doc

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1、5#－８#樓商鋪開盤期價格策略為了達到5#－８#樓商鋪開盤期價格定位準確，符合市場價格規(guī)律與原則，結合本項目的實際情況，作此價格策略方案。一、項目價格分析：5#－８#樓商鋪備案均價為　66000元/㎡二、2013年1月－2013年8月銷售率分析：　?。?－８#樓商鋪銷售至年前推出后，銷售率幾乎為零?！　≡诋斍案咄洝⒌驮鲩L，房地產(chǎn)市場行情不明朗的市場行情之下，觀望情緒日益濃厚。近期熱銷商業(yè)地商毅德城在開盤時均價在6千每平米左右，開盤時就售盤，吸納了市場大批投資金額。而本案商業(yè)5#－8#樓于年前推出以來卻遇滯銷境地，究

2、期原因從銷售的定價策略到招商的商業(yè)運營，均有值得商榷和重新定位規(guī)劃之處。三、本案價格定價策略：（一）總體定價策略定價原則：依據(jù)一:選取項目周邊同類或相似商鋪租金還原（租金還原法）依據(jù)二:確定所選取對比項目周邊商鋪銷售均價（市場比較法）依據(jù)三:根據(jù)項目住宅售價，得到本項目預測參考價格（住宅還原法）（二）本案價格推導１、租金還原法贛州市西城區(qū)各商業(yè)街租金統(tǒng)計表（元/㎡/月）租金水平文清路青年路西橋路紅旗大道文明大道章江南大道三康廟最高租金100020050806010080最低租金500201030205040平均租金7

3、501103055407560分析：三康廟商鋪平均租金為60元/㎡/月、西城區(qū)各商業(yè)街商鋪平均租金為160元/㎡/月、由此評估得出本案5#－８#樓商鋪按周邊成熟商圈平均租金160元/㎡/月進行租金還原推導合理售價為：（１）簡易國際評估法：　基本公式為：該物業(yè)的年收益×15年＝房產(chǎn)購買價若購買價目小于或等于同區(qū)域其它商業(yè)物業(yè)則該物業(yè)物有所值。（以上公式為國際專業(yè)理財公司評估物業(yè)投資價值的簡單方法。）推導計算本商鋪均價為：28800元/㎡160×12×15＝28800元/㎡（２）租金回報率返推法：基本公式：每月租金收益×

4、12/購房總價＝投資回報率　推導計算本商鋪均價為：32000元/㎡按投資回報率６%計算：160×12÷0.06＝32000２、住宅價格推導法：基本公式：住宅均價×（３－５倍）＝商鋪均價　　推導計算本商鋪均價為：28000元/㎡以本案現(xiàn)住宅均價7000元/㎡計算：7000×4倍＝28000３、市場比較類推法：根據(jù)周邊項目和同質(zhì)項目已成交均價進行比較進而推導本案定價。項目位置商鋪類型成交均價（元/㎡）備注尉藍半島章江北大道街鋪底商25800售磐旺達國際數(shù)碼港紅旗大道與西橋路交匯處街鋪+內(nèi)鋪30000售磐春江花月章江北大道

5、臨街商鋪29000在售華誼城　河套老城區(qū)文明大道原桃子園市內(nèi)鋪+街鋪23196在售黃金時代西街贊賢路街鋪+寫字樓26554街鋪已售華潤·幸福匯中央生態(tài)公園對面街鋪+寫字樓29251在售中海國際社區(qū)興國路與鎢都大道交界口街鋪+寫字樓22976在售毅德物流園贛州開發(fā)區(qū)潭東街鋪6500一期售磐以上分析樓盤商鋪均價約在26000元/㎡以下。推導計算本商鋪均價為　31200元/㎡從本案實際優(yōu)劣勢分析后加權20%，按周邊市場商鋪成交均價計算，26000＋（26000×20%）＝31200四、本案5#－8#樓商鋪開盤價格方案（一）

6、出街均價　40000元/㎡（二）實際成交均價　32000元/㎡