房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本控制和管理探究

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1、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本控制和管理探究　　摘要：面對房價過高、政府一輪又一輪的政策調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何求生存、求發(fā)展是擺在面前的一個重要課題，而其中成本控制顯得尤為重要。而搞好成本核算進(jìn)一步實現(xiàn)對開發(fā)成本的控制，是房地產(chǎn)企業(yè)降本增效，正確體現(xiàn)經(jīng)營成果的一項重要手段，也是目前房地產(chǎn)開發(fā)商最關(guān)注的熱點(diǎn)問題。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本控制；成本管理中圖分類號：F234.2文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號：1673-291X（2013）21-0194-02一、當(dāng)前中國房地產(chǎn)企業(yè)成本控制與管理存在的問題1.沒有實行全面成本控制。目前有許多的房地產(chǎn)企業(yè)沒

2、有實行“全員、全過程、全要素和全方位”的全面成本管理。有些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為既然成本管理的重點(diǎn)在設(shè)計階段，其他階段的成本不管理也影響不大；有些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為成本管理是成本管理部門的事情，與企業(yè)的普通員工扯不上關(guān)系；有些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為成本構(gòu)成中最重要的是材料和設(shè)備，所以其他的成本費(fèi)用就無關(guān)緊要；其實這些都是錯誤的觀念，任何微小的成本、任何的成本要素都應(yīng)該納入成本管理的范圍，同時企業(yè)的成本是由于企業(yè)全體員工的活動而產(chǎn)生的，所以全面成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代成本控制的核心。82.缺乏系統(tǒng)的成本控制組織體系。目前，不少房地產(chǎn)企業(yè)還沒有同步設(shè)置

3、專門的機(jī)構(gòu)來實施成本管理控制，大多數(shù)都是由財務(wù)部門來負(fù)責(zé)，缺乏進(jìn)行成本控制的組織體系，導(dǎo)致管理控制與實際施工脫節(jié)。為了更好地配置資源，不少房地產(chǎn)企業(yè)將部分工程分包出去，導(dǎo)致工程施工建設(shè)過分分散，成本控制標(biāo)準(zhǔn)無法統(tǒng)一，資源浪費(fèi)嚴(yán)重。還有的管理者單純認(rèn)為成本控制主要存在于施工階段，致使忽視了對決策、設(shè)計階段的費(fèi)用開銷，造成前期大量的資源浪費(fèi)。3.資金管理手段較落后，有待優(yōu)化。資金是房地產(chǎn)企業(yè)的血液。雖然大部分房地產(chǎn)企業(yè)都制訂了相應(yīng)的資金管理計劃以及各項費(fèi)用的開支計劃，但是，真正按計劃實施管理和控制的比例卻不大，資金管理手段落后。這在

4、很大程度上降低了計劃、方案的可行性，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在管理控制過程中與預(yù)期計劃發(fā)生脫離，使企業(yè)的資金管理無所適從，阻礙了企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)運(yùn)行。由于缺乏先進(jìn)技術(shù)，資金計劃不能根據(jù)人力、物力、資金的市場環(huán)境變化而及時調(diào)整，造成實際項目的成本費(fèi)用超過資金使用計劃，資金計劃流于形式。84.部分房地產(chǎn)企業(yè)的管理者的素質(zhì)不高。在傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟(jì)體制下，企業(yè)缺乏主觀能動性，但在市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)成為自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的主體，但有些房地產(chǎn)企業(yè)的管理者并不能適應(yīng)外部環(huán)境的變化，不能及時樹立市場競爭的觀念，缺乏創(chuàng)新，這也是造成目前有許多房地產(chǎn)

5、企業(yè)成本管理相對落后的原因。5.缺乏完善的合同管理，執(zhí)行效率低。目前中國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在對合同管理缺乏成本管理的意識，沒有形成全面管理的思維。在實際實施過程中，合同隨著工程進(jìn)度的推移而涉及內(nèi)容及工序越來越紛繁復(fù)雜，導(dǎo)致在合同拆分時出現(xiàn)關(guān)于時間進(jìn)度、用料成本等問題。同時，在一些合同中對項目施工的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、項目的工程造價支付方式等缺乏明確規(guī)定，導(dǎo)致在審核時項目不能順利通過，執(zhí)行力度較低，導(dǎo)致項目工期延長、成本消耗過高，給成本管理帶來較大風(fēng)險。二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制與管理應(yīng)遵循的原則1.房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)遵循節(jié)約的原則。節(jié)約就是施工中人力

6、、物力和財力的節(jié)省，是成本控制的基本原則。但是必須明確的是節(jié)約絕對不是消極的限制與不合理的費(fèi)用削減，而是要積極創(chuàng)造條件，要著眼于成本的事前監(jiān)督、過程控制，在實施過程中經(jīng)常通過科學(xué)的評估，以優(yōu)化施工方案。82.房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)遵循全面控制的原則。全面控制原則包括兩個涵義——全員控制和全過程控制。全員控制是指成本控制涉及組織中的所有部門、班組和員工的工作，并與每一個員工的切身利益有關(guān)，因此應(yīng)充分調(diào)動每個部門、班組和每一個員工控制成本、關(guān)心成本的積極性，真正樹立起全員控制的觀念。全過程成本控制是指成本的發(fā)生涉及項目整個周期，從施工準(zhǔn)備開始

7、，經(jīng)施工過程至竣工移交后的保修期結(jié)束。3.房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)遵循動態(tài)控制的原則。成本控制是在不斷變化的環(huán)境下進(jìn)行的管理活動，所以必須堅持動態(tài)控制的原則。所謂動態(tài)控制就是將工、料、機(jī)等投入到施工過程中，全程收集和實時更新成本發(fā)生的實際值，并與目標(biāo)值相比較，測算衡量執(zhí)行效果，若無偏差，則繼續(xù)進(jìn)行，否則要找出具體原因，采取相應(yīng)措施。4.房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)遵循目標(biāo)控制的原則。目標(biāo)管理是管理活動的基本技術(shù)和方法。它是把計劃的方針、任務(wù)、目標(biāo)和措施等逐一分解到具體的組織或個人。在實施目標(biāo)管理的過程中，目標(biāo)的設(shè)定應(yīng)切實可行，越具體越好，以便于可以將任務(wù)分

8、派到個人，做到責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合，對責(zé)任部門的業(yè)績進(jìn)行檢查和考評，并同其工資、獎金掛鉤，做到獎懲分明。三、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本控制與管理對策81.科學(xué)進(jìn)行成本管理與制定成本目標(biāo)。要對成本管理部門的職責(zé)有一個準(zhǔn)確的定位，成本管理部：（1）首先要做的就是管理，既要做好工