最新物管招投標(biāo)授課內(nèi)容教學(xué)講義ppt課件.ppt

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1、物管招投標(biāo)授課內(nèi)容物業(yè)管理招投標(biāo)是指招投標(biāo)雙方運(yùn)用價(jià)值規(guī)律和市場競爭，通過規(guī)范有序招投行為確定物業(yè)管理權(quán)的活動(dòng)。物業(yè)管理招投標(biāo)是我國物業(yè)管理發(fā)展必然產(chǎn)物，也是行業(yè)日趨成熟的表現(xiàn)。一、物業(yè)管理市場化與招投標(biāo)1、物業(yè)管理市場化形成標(biāo)志隨著我國經(jīng)濟(jì)體制由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)變，伴隨著新體制下的城市管理重要載體——物業(yè)管理迅速發(fā)展，市場逐漸成熟，市場化也初步形成。其主要表現(xiàn)以下三個(gè)方面：（1）市場主體己經(jīng)形成主要包括供給主體、需求主體、協(xié)調(diào)主體已形成規(guī)模，滿足招投標(biāo)需要。一、物業(yè)管理市場化與招投標(biāo)（2）物業(yè)管理的委托內(nèi)容因物業(yè)類型和業(yè)主委托不同，通常分為：①以管理服務(wù)為主的物業(yè)管理②以出租經(jīng)

2、營與管理服務(wù)并重物業(yè)管理（3）物業(yè)管理委托方式①實(shí)行招投標(biāo)②不實(shí)行招投標(biāo)一、物業(yè)管理市場化與招投標(biāo)3、物業(yè)管理招投標(biāo)開展理論與政策依據(jù)（1）《招標(biāo)投標(biāo)法》1999年8月30日全國九屆人大第11次會(huì)議通過《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》共六章68條，對招投標(biāo)做了明確規(guī)定。其中：第三條規(guī)定在我國境內(nèi)進(jìn)行下列工程建設(shè)項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購，必須進(jìn)行招標(biāo)：一、物業(yè)管理市場化與招投標(biāo)①大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會(huì)公共利益、公眾安全的項(xiàng)目；②全部或部分使用國有資金投資或者國家融資的項(xiàng)目；③使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項(xiàng)目。第五條規(guī)定在招標(biāo)投

3、標(biāo)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠市信用的原則。一、物業(yè)管理市場化與招投標(biāo)（2）《物業(yè)管理?xiàng)l例》對物業(yè)管理招投標(biāo)也做了明確規(guī)定，其中：第三條：國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第五十七條：違反本條例的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。一、物業(yè)管理市場化與招投標(biāo)（3）《物權(quán)法》對物業(yè)管理招標(biāo)也做了規(guī)定，其中：第八十一條：業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。

4、對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。一、物業(yè)管理市場化與招投標(biāo)（4）《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》該法44條明確了物業(yè)管理招投標(biāo)的程序、責(zé)任。其主要內(nèi)容：第三條：住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)。一、物業(yè)管理市場化與招投標(biāo)國家提倡其他物業(yè)的建設(shè)單位通過招投標(biāo)方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第六條：任何單位和個(gè)人不得違反法律、行政法規(guī)規(guī)定，限制或者排斥具備投標(biāo)資格

5、的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加投標(biāo)，不得以任何方式非法干涉物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)。4．市場經(jīng)濟(jì)具有的功能1）能夠合理有效地配置資源，使各種生產(chǎn)要素實(shí)行最佳組合，充分提高資源利用率。2）能夠自動(dòng)有效地調(diào)節(jié)供求關(guān)系使之趨于平衡。3）通過市場客觀評價(jià)企業(yè)效益和產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景。4）通過平等的經(jīng)濟(jì)競爭，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高經(jīng)濟(jì)效益。二、物業(yè)管理招投標(biāo)基本內(nèi)容與程序1、目前社會(huì)物業(yè)管理招標(biāo)類型與形式（1）招標(biāo)類型①按物業(yè)類型分：住宅類與非住宅類（商業(yè)、寫字樓、工業(yè)區(qū)、公用基礎(chǔ)設(shè)施等）②按服務(wù)內(nèi)容的實(shí)施分：整體物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)、單項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目招標(biāo)、分階段項(xiàng)目的招標(biāo)。二、物業(yè)管理招投標(biāo)基本內(nèi)容與程序③按招標(biāo)主體

6、的類型分：物業(yè)建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)（或單一業(yè)主）、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人等3類。通常：前期物業(yè)管理一般以物業(yè)建設(shè)單位為招標(biāo)主體；物管正常運(yùn)作后，一般以業(yè)主大會(huì)為招標(biāo)主體；若物業(yè)為重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施或大型公用設(shè)施，一般以物業(yè)產(chǎn)權(quán)人為招標(biāo)主體。④按項(xiàng)目服務(wù)的方式分：全權(quán)管理項(xiàng)目招標(biāo)，顧問項(xiàng)目招標(biāo)等類型。二、物業(yè)管理招投標(biāo)基本內(nèi)容與程序（2）招標(biāo)的形式通常分為：公開招標(biāo)（無限競爭性參與公開招標(biāo)）邀請招標(biāo)（有限競爭選擇參與的招標(biāo)）議標(biāo)（屬個(gè)體與服務(wù)對象的商議招標(biāo)）二、物業(yè)管理招投標(biāo)基本內(nèi)容與程序2、當(dāng)前物業(yè)管理招標(biāo)存在問題從目前物業(yè)管理招投標(biāo)市場來看：問題較多、不規(guī)范。主要表現(xiàn)：（1）一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)做三份投標(biāo)書，

7、再利用其他兩家物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱用自己標(biāo)書參與招標(biāo)；（2）相互串通、開展物管招標(biāo)；（3）標(biāo)書無針對性，缺少個(gè)性、特色；二、物業(yè)管理招投標(biāo)基本內(nèi)容與程序（4）標(biāo)書中費(fèi)用估算不準(zhǔn)確；（5）做標(biāo)書隨意性太大，常發(fā)生漏內(nèi)容；（6）評委評標(biāo)缺少公平、公正；（7）物業(yè)管理招投標(biāo)法制建設(shè)滯后。二、物業(yè)管理招投標(biāo)基本內(nèi)容與程序3、物業(yè)管理招標(biāo)的特征（1）綜合性（2）差異性（3）特殊性主要體現(xiàn)主體特殊性和內(nèi)容特殊性。（社會(huì)公共服務(wù)和個(gè)體服務(wù)特征）（4）