2005年北京商業(yè)地產(chǎn)研究報(bào)告

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1、2005年北京商業(yè)地產(chǎn)研究報(bào)告北京作為高度國(guó)際化的大都市，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展卻嚴(yán)重供不應(yīng)求。據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局資料顯示，北京市人均商業(yè)面積僅為0.78平方米，而國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的平均水平卻早已達(dá)到1.5~1.8平方米，上海、大連等城市的人均商業(yè)面積也相繼超過(guò)了1平方米。商業(yè)與房地產(chǎn)是兩個(gè)截然不同的概念，我們所說(shuō)的商業(yè)更多的是指一種虛無(wú)的事物，它包括零售、批發(fā)、服務(wù)等一系列內(nèi)容，屬于經(jīng)營(yíng)方式的一種描述；而房地產(chǎn)則屬于不動(dòng)產(chǎn)的范疇，具有不動(dòng)產(chǎn)的所有屬性，以一種實(shí)物的形態(tài)被大眾所認(rèn)知。中國(guó)商業(yè)與房地產(chǎn)的結(jié)合產(chǎn)生于19世紀(jì)60年

2、代，發(fā)展至今經(jīng)歷了基本需求、初現(xiàn)端倪、蓬勃發(fā)展、理性認(rèn)識(shí)四個(gè)階段。在這一過(guò)程中，商業(yè)經(jīng)營(yíng)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐步的緊密結(jié)合起來(lái)，產(chǎn)生了今天眾所周知的概念--商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)一經(jīng)出現(xiàn)，便以它的高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)、操作復(fù)雜等方面的特點(diǎn)，區(qū)別于單純的住宅、辦公等物業(yè)的開(kāi)發(fā)，成為了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)中的新貴。為了幫助讀者對(duì)此有更加清晰的了解，本刊特對(duì)目前北京商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行總體的介紹。一、研究方法專(zhuān)人實(shí)地調(diào)查政府資料收集商家訪談媒體實(shí)時(shí)跟蹤對(duì)比分析二、總體概述目前，北京商業(yè)市場(chǎng)總體仍然是供小于求的情況，據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局資料顯

3、示，北京市人均商業(yè)面積僅為0.78平方米，而國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的平均水平卻早已達(dá)到1.5~1.8平方米，上海、大連等城市的人均商業(yè)面積也相繼超過(guò)了1平方米。根據(jù)商務(wù)部對(duì)北京商業(yè)發(fā)展的規(guī)劃，到2005年人均商業(yè)面積達(dá)到0.9平方米，到2010年人均商業(yè)面積達(dá)到1.0平方米，這就意味著在以后的幾年中，北京市商業(yè)面積將以每年平均新增50萬(wàn)平方米的速度增長(zhǎng)。但是，伴隨高速增長(zhǎng)而來(lái)的是激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和具有專(zhuān)業(yè)知識(shí)的復(fù)合性人才的短缺。正處在高速發(fā)展中的北京商業(yè)市場(chǎng)中，商業(yè)業(yè)態(tài)包括SHOPPINGMALL、百貨、綜合超市、商業(yè)

4、街、社區(qū)底商、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)等，下文將對(duì)影響范圍較廣、涉及面較大、操作難度相對(duì)較高并具備代表性的幾種商業(yè)業(yè)態(tài)的市場(chǎng)情況進(jìn)行介紹。三、商業(yè)市場(chǎng)細(xì)分業(yè)態(tài)介紹（一）SHOPPINGMALLSHOPPINGMALL購(gòu)物中心30年前便已出現(xiàn)在美國(guó)，這類(lèi)物業(yè)通常位于城市的周邊，規(guī)模一般在十幾萬(wàn)至幾十萬(wàn)平方米之間，并且由于來(lái)此購(gòu)物的消費(fèi)者大多駕車(chē)前往，因此購(gòu)物中心設(shè)置了大量的停車(chē)位。SHOPPINGMALL通常由幾家大型零售商家和若干個(gè)小店鋪組成，在SHOPPINGMALL中依靠這些被稱(chēng)為ANCHOR的大型零售商家聚集大量的消

5、費(fèi)人流提升商業(yè)地產(chǎn)的整體價(jià)值，那些小型的店鋪依附于這些ANCHOR店周邊，靠其所帶來(lái)的強(qiáng)大的人流得以生存。根據(jù)《北京市十五時(shí)期商業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，北京將參照國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，選擇公路-環(huán)以外交通方便、接近旅游風(fēng)景區(qū)和新建居住區(qū)的適當(dāng)?shù)攸c(diǎn)，在條件具備的時(shí)候，鼓勵(lì)投資商或大型商業(yè)集團(tuán)投資建設(shè)集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)和旅游功能為一體的大型多功能購(gòu)物中心。1.北京市已開(kāi)業(yè)及在建或規(guī)劃建設(shè)的大型SHOPPINGMALL的規(guī)模2.SHOPPINGMALL中業(yè)種的組合大型的購(gòu)物中心通常是集購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、休閑于一體的綜合性的消費(fèi)場(chǎng)

6、所，滿足消費(fèi)者一站式消費(fèi)的需求，其中各業(yè)態(tài)組合的比例通常如下圖3.案例世紀(jì)金源shoppingmall：中關(guān)村中心區(qū)西沿線，西接四環(huán)路，北臨世紀(jì)城三期，南側(cè)為遠(yuǎn)大路，東臨昆玉河總建筑面積68萬(wàn)平方米，總投資額38億元停車(chē)位7000個(gè)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲于一體B1--建材超市、超級(jí)市場(chǎng)、汽車(chē)展廳、餐飲F1--大型零售、主力店、半主力店、品牌店、知名快餐、咖啡店F2、F3--零售主力店、半主力店、品牌店、生活時(shí)尚店、餐飲業(yè)F4--娛樂(lè)、健身、兒童樂(lè)園、室內(nèi)溜冰場(chǎng)、影院、大型KTVF5--100多家國(guó)

7、內(nèi)不同風(fēng)味餐飲業(yè)3萬(wàn)多平方米的屋頂花園，近4萬(wàn)平方米的娛樂(lè)設(shè)施，100余家主題餐廳可容納約2萬(wàn)人就餐已簽約商家：新燕莎集團(tuán)--18.2萬(wàn)平方米，設(shè)置1－3家主力賣(mài)場(chǎng)、5個(gè)商品專(zhuān)營(yíng)區(qū)和400個(gè)專(zhuān)賣(mài)店，燕莎商城、貴友大廈這些商業(yè)品牌都將入駐居然之家--5．8萬(wàn)平方米，建立集品牌展示和銷(xiāo)售為一體，包括家居市場(chǎng)、超市、專(zhuān)賣(mài)店等多種業(yè)態(tài)。星美院線--高檔主題影城，擁有世界先進(jìn)的電影放映設(shè)備及視聽(tīng)設(shè)備華強(qiáng)集團(tuán)--設(shè)立方特高科技主題公園，是名副其實(shí)的高科技娛樂(lè)城紙老虎文化廣場(chǎng)--是一個(gè)精巧齊全的文化休閑場(chǎng)所，消費(fèi)者可到這

8、里的書(shū)吧咖啡茶座休閑放松開(kāi)業(yè)時(shí)間--2004.10.14.目前SHOPPINGMALL開(kāi)發(fā)中存在的問(wèn)題SHOPPINGMALL作為一種新興的業(yè)態(tài)正在全北京乃至全國(guó)迅速的發(fā)展，為了防止盲目地開(kāi)發(fā)及防范風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，北京市政府已開(kāi)始限制該類(lèi)物業(yè)的審批。開(kāi)發(fā)SHOPPINGMALL將面臨著下面幾點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)：商品種類(lèi)供應(yīng)不足，業(yè)種組合出現(xiàn)矛盾一般的商業(yè)經(jīng)營(yíng)，一平米需要3-4個(gè)品種，這些MALL的規(guī)模巨大，需要大量的商品品種加以