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《小區(qū)停車位權(quán)屬分析》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。
1、文章來源：中顧法律網(wǎng)上網(wǎng)找律師就到中顧法律網(wǎng)快速專業(yè)解決您的法律問題小區(qū)停車位權(quán)屬分析許尚豪中國人民大學(xué)法學(xué)院講師,王仰光 關(guān)鍵詞:停車位/業(yè)主/優(yōu)先使用權(quán) 內(nèi)容提要:物權(quán)法草案第六稿確定了業(yè)主對小區(qū)的停車位享有優(yōu)先使用權(quán),尊重了業(yè)主的利益和開發(fā)商的利益。但其停車位的歸屬采用約定的方式作為優(yōu)先的選擇方式,雖體現(xiàn)了意思自治,但不利于保護業(yè)主的利益,應(yīng)采用法定方式優(yōu)先,以約定為補充?！ ⌒^(qū)停車位,在物權(quán)法草案中稱為車庫,其權(quán)屬的確定關(guān)系到業(yè)主、開發(fā)商之間的權(quán)益,小區(qū)內(nèi)業(yè)主生活和工作的便利及安全。長期以來,我國法律對此沒有規(guī)定,盡管我國物權(quán)法草案規(guī)定,建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫
2、,應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。車位、車庫的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,屬于業(yè)主共有。該規(guī)定部分解決了舊方案存在的問題,但仍然存在缺陷。故筆者在此進行進一步探討。筆者認為,小區(qū)停車位在首先滿足業(yè)主的需要的前提下,應(yīng)明確其屬于全體業(yè)主共同共有,因為這樣規(guī)定有利于解決我國現(xiàn)階段小區(qū)停車位權(quán)屬糾紛,與外國的立法例相一致,且符合民法規(guī)范調(diào)整利益關(guān)系的類型。文章來源：中顧法律網(wǎng)上網(wǎng)找律師就到中顧法律網(wǎng)快速專業(yè)解決您的法律問題 一、我國小區(qū)停車位權(quán)屬現(xiàn)狀 小區(qū)停車位的所有權(quán),從時間上可以分為兩類:第一類所有權(quán)為停車位的初始所有權(quán),這類所有權(quán)為開發(fā)商所有。第二類為后繼所有權(quán),指在開發(fā)商
3、將全部房屋出售給業(yè)主后,停車位的所有權(quán)問題。這是兩類不同性質(zhì)的所有權(quán),不能相互混淆。在現(xiàn)實生活中,就第一類所有權(quán)并無爭議,有爭議的為第二類所有權(quán)的歸屬?！ 奈覈?dāng)前的現(xiàn)狀來看,有關(guān)小區(qū)內(nèi)停車位,主要有三種形式?！ 〉谝环N形式:在小區(qū)內(nèi)建造的專門的停車設(shè)施,其相互間由墻壁隔開,四周范圍明確,具有獨立的入口,己成為與住房相區(qū)別的、獨立的特定物。[1]其權(quán)屬可以登記,業(yè)主只有購買或者承租該停車位后,方可擁有所有權(quán)或者使用權(quán);如果沒有特別約定,其所有權(quán)歸修建停車設(shè)施的開發(fā)商所有。對這類停車位,我們稱其為車庫,開發(fā)商對這26類停車位的銷售,通常采用捆綁式銷售或者分別銷售的方式進行出讓,即將特定車位與特
4、定住宅單元相聯(lián)系,一體出售給業(yè)主或者開發(fā)商將住宅單元和地下車位作為各自獨立的買賣標(biāo)的物分別銷售。兩種銷售方式的不同在于:捆綁銷售中將停車位作為特定單元的附屬物進行銷售,而在分別銷售中則將車位作為獨立的標(biāo)的物來出售。二者的相同之處在于,這種類型的停車位,是由支付了相應(yīng)對價的小區(qū)的業(yè)主個人所有。文章來源：中顧法律網(wǎng)上網(wǎng)找律師就到中顧法律網(wǎng)快速專業(yè)解決您的法律問題 第二種形式:是小區(qū)的空地上由小區(qū)的物業(yè)公司劃出專門的停車位。這類停車位開發(fā)商并不進行專門的銷售,多采取分攤銷售的辦法。因開發(fā)商對其投入極其有限,且已將其計入公攤面積進行銷售,故在開發(fā)商將房屋售出后,因小區(qū)內(nèi)的土地使用權(quán)已歸全體業(yè)主所有,
5、故其土地使用權(quán)上的停車位歸全體業(yè)主享有。在現(xiàn)實生活中,一般是由停車者向物業(yè)公司交納使用費,而物業(yè)公司將該使用費作為物業(yè)管理費的一部分,為全體業(yè)主的利益而使用?！ 〉谌N形式:小區(qū)的每幢樓房下的第一層或地下一層修建的停車位。對于這種情形,開發(fā)商采取的銷售方式有三種情形:分攤銷售、捆綁銷售或者分別銷售方式。分攤銷售是指開發(fā)商在不能對每一單元提供一個車位的情況下,將車位銷售給全體業(yè)主,每一業(yè)主按其住宅專有部分的建筑面積分攤車位的購買費用。在現(xiàn)實生活中有兩種判斷分攤的方法:一種是合同注明方法,即在房屋買賣合同中注明小區(qū)車庫屬于公攤范圍為分攤銷售,否則為分別銷售;另一種是成本計算方法,即小區(qū)車庫成本計算
6、到房屋價格中為分攤銷售,只有明確表明房屋價格中不包括小區(qū)車庫成本作為分別銷售。在分攤銷售的方式中,多以業(yè)主是否分攤了建筑的成本進行判斷,如果由全體業(yè)主分攤了此項費用,則停車位歸全體業(yè)主共同共有,否則歸開發(fā)商所有。文章來源：中顧法律網(wǎng)上網(wǎng)找律師就到中顧法律網(wǎng)快速專業(yè)解決您的法律問題[2]相對而言,捆綁銷售或者分別銷售方式,其所有權(quán)的歸屬比較明確。在現(xiàn)實生活中,因為我們很難查明開發(fā)商是否將建筑成本分攤銷售,而且在我國現(xiàn)階段小區(qū)的停車位不能滿足小區(qū)所有業(yè)主需求的情況下,有些開發(fā)商將這種類型的停車位銷售給業(yè)主以外的人,從而引發(fā)糾紛?，F(xiàn)行的《北京市商品房預(yù)售合同》和《物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)》中對此問題
7、有相應(yīng)條款說明。文件規(guī)定雙方對停車費用要事先進行約定,購房人在簽訂購房合同時便具有了決定是否購買或租用車位,并就停車位的價格與開發(fā)商、物業(yè)公司在合同中約定?！ 《⒈容^法的借鑒 對于公共小區(qū)來說,停車位的所有權(quán)歸屬直接關(guān)系到業(yè)主和全體小區(qū)居民的切身利益。因此,各國或地區(qū)的立法中,對此問題均有所規(guī)定,我國物權(quán)法的立法應(yīng)當(dāng)進行吸收和借鑒?！ ?一)德國法 德國1973年7月30日修正的《住宅所有權(quán)
