小區(qū)停車位權(quán)屬分析

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1、小區(qū)停車位權(quán)屬分析關(guān)鍵詞:停車位/業(yè)主/優(yōu)先使用權(quán)內(nèi)容提要:物權(quán)法草案第六稿確定了業(yè)主對(duì)小區(qū)的停車位享有優(yōu)先使用權(quán),尊重了業(yè)主的利益和開(kāi)發(fā)商的利益。但其停車位的歸屬采用約定的方式作為優(yōu)先的選擇方式,雖體現(xiàn)了意思自治,但不利于保護(hù)業(yè)主的利益,應(yīng)采用法定方式優(yōu)先,以約定為補(bǔ)充。小區(qū)停車位,在物權(quán)法草案中稱為車庫(kù),其權(quán)屬的確定關(guān)系到業(yè)主、開(kāi)發(fā)商之間的權(quán)益,小區(qū)內(nèi)業(yè)主生活和工作的便利及安全。長(zhǎng)期以來(lái),我國(guó)法律對(duì)此沒(méi)有規(guī)定,盡管我國(guó)物權(quán)法草案規(guī)定,建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù),應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。車位、車庫(kù)的歸屬,有約定的,按照約定;沒(méi)有約定或者約定不明

2、確的,屬于業(yè)主共有。該規(guī)定部分解決了舊方案存在的問(wèn)題,但仍然存在缺陷。故筆者在此進(jìn)行進(jìn)一步探討。筆者認(rèn)為,小區(qū)停車位在首先滿足業(yè)主的需要的前提下,應(yīng)明確其屬于全體業(yè)主共同共有,因?yàn)檫@樣規(guī)定有利于解決我國(guó)現(xiàn)階段小區(qū)停車位權(quán)屬糾紛,與外國(guó)的立法例相一致,且符合民法規(guī)范調(diào)整利益關(guān)系的類型。一、我國(guó)小區(qū)停車位權(quán)屬現(xiàn)狀小區(qū)停車位的所有權(quán),從時(shí)間上可以分為兩類:第一類所有權(quán)為停車位的初始所有權(quán),這類所有權(quán)為開(kāi)發(fā)商所有。第二類為后繼所有權(quán),指在開(kāi)發(fā)商將全部房屋出售給業(yè)主后,停車位的所有權(quán)問(wèn)題。這是兩類不同性質(zhì)的所有權(quán),不能相互混淆。在現(xiàn)實(shí)生活中,就第一類所有權(quán)并無(wú)爭(zhēng)議,有爭(zhēng)

3、議的為第二類所有權(quán)的歸屬。從我國(guó)當(dāng)前的現(xiàn)狀來(lái)看,有關(guān)小區(qū)內(nèi)停車位,主要有三種形式。第一種形式:在小區(qū)內(nèi)建造的專門的停車設(shè)施,其相互間由墻壁隔開(kāi),四周范圍明確,具有獨(dú)立的入口,己成為與住房相區(qū)別的、獨(dú)立的特定物。[1]其權(quán)屬可以登記,業(yè)主只有購(gòu)買或者承租該停車位后,方可擁有所有權(quán)或者使用權(quán);如果沒(méi)有特別約定,其所有權(quán)歸修建停車設(shè)施的開(kāi)發(fā)商所有。對(duì)這類停車位,我們稱其為車庫(kù),開(kāi)發(fā)商對(duì)這26類停車位的銷售,通常采用捆綁式銷售或者分別銷售的方式進(jìn)行出讓,即將特定車位與特定住宅單元相聯(lián)系,一體出售給業(yè)主或者開(kāi)發(fā)商將住宅單元和地下車位作為各自獨(dú)立的買賣標(biāo)的物分別銷售。兩種

4、銷售方式的不同在于:捆綁銷售中將停車位作為特定單元的附屬物進(jìn)行銷售,而在分別銷售中則將車位作為獨(dú)立的標(biāo)的物來(lái)出售。二者的相同之處在于,這種類型的停車位,是由支付了相應(yīng)對(duì)價(jià)的小區(qū)的業(yè)主個(gè)人所有。第二種形式:是小區(qū)的空地上由小區(qū)的物業(yè)公司劃出專門的停車位。這類停車位開(kāi)發(fā)商并不進(jìn)行專門的銷售,多采取分?jǐn)備N售的辦法。因開(kāi)發(fā)商對(duì)其投入極其有限,且已將其計(jì)入公攤面積進(jìn)行銷售,故在開(kāi)發(fā)商將房屋售出后,因小區(qū)內(nèi)的土地使用權(quán)已歸全體業(yè)主所有,故其土地使用權(quán)上的停車位歸全體業(yè)主享有。在現(xiàn)實(shí)生活中,一般是由停車者向物業(yè)公司交納使用費(fèi),而物業(yè)公司將該使用費(fèi)作為物業(yè)管理費(fèi)的一部分,為全

5、體業(yè)主的利益而使用。第三種形式:小區(qū)的每幢樓房下的第一層或地下一層修建的停車位。對(duì)于這種情形,開(kāi)發(fā)商采取的銷售方式有三種情形:分?jǐn)備N售、捆綁銷售或者分別銷售方式。分?jǐn)備N售是指開(kāi)發(fā)商在不能對(duì)每一單元提供一個(gè)車位的情況下,將車位銷售給全體業(yè)主,每一業(yè)主按其住宅專有部分的建筑面積分?jǐn)傑囄坏馁?gòu)買費(fèi)用。在現(xiàn)實(shí)生活中有兩種判斷分?jǐn)偟姆椒?一種是合同注明方法,即在房屋買賣合同中注明小區(qū)車庫(kù)屬于公攤范圍為分?jǐn)備N售,否則為分別銷售;另一種是成本計(jì)算方法,即小區(qū)車庫(kù)成本計(jì)算到房屋價(jià)格中為分?jǐn)備N售,只有明確表明房屋價(jià)格中不包括小區(qū)車庫(kù)成本作為分別銷售。在分?jǐn)備N售的方式中,多以業(yè)主是

6、否分?jǐn)偭私ㄖ某杀具M(jìn)行判斷,如果由全體業(yè)主分?jǐn)偭舜隧?xiàng)費(fèi)用,則停車位歸全體業(yè)主共同共有,否則歸開(kāi)發(fā)商所有。[2]相對(duì)而言,捆綁銷售或者分別銷售方式,其所有權(quán)的歸屬比較明確。在現(xiàn)實(shí)生活中,因?yàn)槲覀兒茈y查明開(kāi)發(fā)商是否將建筑成本分?jǐn)備N售,而且在我國(guó)現(xiàn)階段小區(qū)的停車位不能滿足小區(qū)所有業(yè)主需求的情況下,有些開(kāi)發(fā)商將這種類型的停車位銷售給業(yè)主以外的人,從而引發(fā)糾紛?，F(xiàn)行的《北京市商品房預(yù)售合同》和《物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)》中對(duì)此問(wèn)題有相應(yīng)條款說(shuō)明。文件規(guī)定雙方對(duì)停車費(fèi)用要事先進(jìn)行約定,購(gòu)房人在簽訂購(gòu)房合同時(shí)便具有了決定是否購(gòu)買或租用車位,并就停車位的價(jià)格與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司

7、在合同中約定。二、比較法的借鑒對(duì)于公共小區(qū)來(lái)說(shuō),停車位的所有權(quán)歸屬直接關(guān)系到業(yè)主和全體小區(qū)居民的切身利益。因此,各國(guó)或地區(qū)的立法中,對(duì)此問(wèn)題均有所規(guī)定,我國(guó)物權(quán)法的立法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行吸收和借鑒。(一)德國(guó)法德國(guó)1973年7月30日修正的《住宅所有權(quán)法》第3條第2項(xiàng)規(guī)定,“以持久性界標(biāo)標(biāo)明范圍之停車場(chǎng),視為有獨(dú)立性之房間?！盵3]因此在德國(guó)車庫(kù)作為一種獨(dú)立的物,其所有權(quán)可由開(kāi)發(fā)商自由出售給小區(qū)內(nèi)的業(yè)主,而不是作為從物,直接歸全體業(yè)主所有。其優(yōu)點(diǎn)在于保護(hù)了開(kāi)發(fā)商和小區(qū)居民中不需要車庫(kù)的業(yè)主的利益,其可以不用支付該車庫(kù)的分?jǐn)傎M(fèi)用。應(yīng)明確的是,即使小區(qū)內(nèi)的停車位屬于全體業(yè)主

8、共同共有,對(duì)停車位享有專用使用權(quán)的業(yè)主