協(xié)信集團(tuán)重慶G3項(xiàng)目項(xiàng)目定位及概念方案匯報(bào)20110803

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協(xié)信集團(tuán)重慶G3項(xiàng)目定位及概念規(guī)劃方案匯報(bào)上海筑略建筑設(shè)計(jì)有限公司20110803 一、土地屬性分析關(guān)注內(nèi)容——土地屬性清單、初步確定客戶分析政府規(guī)劃、交通狀況和配套設(shè)施，判斷土地的未來(lái)發(fā)展和城市角色根據(jù)土地屬性對(duì)不同客戶的影響，建立客戶與土地的關(guān)系，初步判斷客戶理解土地自身以及周邊狀況，判斷對(duì)規(guī)劃景觀單體的影響土地控規(guī)對(duì)單體選型的影響了解土地周邊配套以及資源，尋求土地屬性的改善機(jī)會(huì) 二、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析關(guān)注內(nèi)容——競(jìng)爭(zhēng)板塊圖、靜態(tài)和動(dòng)態(tài)典型項(xiàng)目分析通過(guò)地塊與城市的關(guān)系，城市角色以及交通到達(dá)性，判斷客戶來(lái)源以及競(jìng)爭(zhēng)板塊了解區(qū)域的市場(chǎng)成長(zhǎng)過(guò)程以及發(fā)展趨勢(shì)各板塊市場(chǎng)掃描，識(shí)別主流市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)針對(duì)不同客戶審視不同產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)壓力以及機(jī)會(huì)，客戶緯度競(jìng)爭(zhēng)分析判斷遠(yuǎn)期壓力，主要競(jìng)爭(zhēng)板塊的成長(zhǎng)性典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目重點(diǎn)分析（規(guī)劃、產(chǎn)品、銷控、推廣、包裝等）在初步目標(biāo)客戶的基礎(chǔ)上進(jìn)行驗(yàn)證和深化 三、設(shè)計(jì)前期關(guān)注內(nèi)容——產(chǎn)品庫(kù)、客戶需求清單、用地分析、單一成本測(cè)算、客戶篩選在城市客戶細(xì)分的基礎(chǔ)上，建立各類客戶的產(chǎn)品需求清單建立各區(qū)域的產(chǎn)品庫(kù)，學(xué)習(xí)總結(jié)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品，深入理解客戶和產(chǎn)品對(duì)應(yīng)用地分析，理解土地價(jià)值，尋求土地價(jià)值最大化的產(chǎn)品解決方案根據(jù)用地分析，在產(chǎn)品庫(kù)中尋找原型產(chǎn)品單一成本測(cè)算，關(guān)注項(xiàng)目核心成本——容積率的價(jià)值以及效率； 四、產(chǎn)品建議關(guān)注內(nèi)容——用地強(qiáng)排、產(chǎn)品建議書確定目標(biāo)客戶和產(chǎn)品對(duì)應(yīng)關(guān)系，以及產(chǎn)品配比；通過(guò)不同產(chǎn)品類型的比例關(guān)系，動(dòng)態(tài)觀察不同產(chǎn)品類型的盈利能力；在產(chǎn)品建議書中關(guān)注會(huì)所、車位、景觀、立面、門窗等，完善客戶價(jià)值最大化的成本結(jié)構(gòu) 五：可行性測(cè)算關(guān)注內(nèi)容——完全成本、可行性測(cè)算根據(jù)用地強(qiáng)排方案，得到初步經(jīng)濟(jì)指標(biāo)完成開發(fā)、銷售、資金和費(fèi)用計(jì)劃根據(jù)方案的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)完成成本測(cè)算和財(cái)務(wù)測(cè)算判斷產(chǎn)品的盈利能力，明確不同產(chǎn)品不同時(shí)間的項(xiàng)目角色 土地屬性分析 靜態(tài)觀點(diǎn):城郊類土地，通過(guò)區(qū)域發(fā)展，逐步項(xiàng)目城市土地轉(zhuǎn)化資源[自然資源]豐富+熱點(diǎn)區(qū)域+配套[生活/交通/教育]缺乏關(guān)鍵詞解釋北部新區(qū)北部新區(qū)，重慶傳統(tǒng)富人區(qū)，集中北部80%的高端產(chǎn)品城市發(fā)展主要方向兩江新區(qū)都市綜合版塊，兩江新區(qū)核心，高品質(zhì)居住和內(nèi)陸開放型經(jīng)濟(jì)示范區(qū)北部新區(qū)核心位置優(yōu)質(zhì)版塊北部新區(qū)核心景觀最優(yōu)質(zhì)版塊，居住品質(zhì)一流，版塊開發(fā)起步資源豐富照母山植物園、五大水庫(kù)形成湖、地形豐富、城市制高點(diǎn)熱點(diǎn)區(qū)域周邊成熟度、配套完善度較高，但是均距離本案2公里以上生活配套匱乏、教育資源短缺道路交通完善，無(wú)公交線路，無(wú)基本生活配套，政府規(guī)劃短期內(nèi)無(wú)法形成城市熱點(diǎn)區(qū)域區(qū)域認(rèn)知度高缺乏生活配套道路交通優(yōu)質(zhì)公共交通配套缺乏進(jìn)入性差資源豐富且稀缺 周邊狀況解析——區(qū)域：至北碚蔡家江北城CBD至人和觀音橋至空港、機(jī)場(chǎng)內(nèi)環(huán)人和宗地大學(xué)城蔡家機(jī)場(chǎng)觀音橋CBD本項(xiàng)目距周邊各中心直線距離車行時(shí)間內(nèi)環(huán)線人和出口3公里5分鐘江北機(jī)場(chǎng)12公里15分鐘江北城CBD10公里25分鐘觀音橋商圈8公里10分鐘大學(xué)城20公里60分鐘北碚蔡家10公里20分鐘 板塊規(guī)劃解析——大型居住板塊：北部新區(qū)新規(guī)劃近1000萬(wàn)平米、30萬(wàn)人口的大型居住板塊北：城市干道現(xiàn)狀苗圃東：緊鄰已建成的金山大道南：8萬(wàn)平體育公園待建西：城市干道和20萬(wàn)平生態(tài)綠地 周邊狀況解析——交通：江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)馬鞍石大橋童家溪大橋(規(guī)劃)大佛寺大橋朝天門大橋雙碑大橋（在建）規(guī)劃?rùn)C(jī)場(chǎng)南聯(lián)絡(luò)線龍頭寺火車站寸灘港渝宜高速公路渝鄰高速渝武高速西部會(huì)展中心嘉悅大橋中環(huán)線金興大道金山大道內(nèi)環(huán)高速金開大道金州大道北部新區(qū)照母山板塊區(qū)位于重慶市北部新區(qū)中部，金興大道、金山大道、金州大道、渝武高速公路、金開大道圍合區(qū)域的中部，遠(yuǎn)期規(guī)劃軌道交通11號(hào)線站點(diǎn)距離用地約2公里。本項(xiàng)目 優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)威脅地塊有公園景觀可利用，具備高端住宅開發(fā)條件；；離傳統(tǒng)富人區(qū)“金開大道”距離較近，且規(guī)劃有軌道交通相連，客戶接受度高且容易；兩江新區(qū)效應(yīng)日益凸顯，區(qū)域價(jià)值不斷提升；協(xié)信品牌為項(xiàng)目助力。北部新區(qū)人口、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好，發(fā)展迅速，重慶向北加之兩江新區(qū)效應(yīng)，對(duì)房地產(chǎn)需求旺盛；高房?jī)r(jià)帶來(lái)擠出效應(yīng)日益凸顯，中心城區(qū)客戶外溢逐漸增多；七金面臨全部通車，拉近區(qū)域與城市中心距離，帶動(dòng)需求釋放；周邊舊城改造人口外移和產(chǎn)業(yè)工人帶來(lái)剛性置業(yè)需求；前有萬(wàn)科城大項(xiàng)目作為板塊啟動(dòng)，我們后期做差異化競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目前公共交通、生活、教育配套不足，十分匱乏；地塊高差較大地塊北側(cè)用地性質(zhì)有一定不確定性區(qū)域洋房別墅類產(chǎn)品供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈，區(qū)域內(nèi)品牌開發(fā)商集中進(jìn)駐，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)壓力較大；其他房地產(chǎn)開發(fā)速度和市政配套緩慢，無(wú)法對(duì)本案形成配套支撐；地塊價(jià)值差異大，地塊質(zhì)素不均等。項(xiàng)目SWOT分析： 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析整體市場(chǎng)主要競(jìng)品配套分析 高層住宅：區(qū)域供應(yīng)量放大區(qū)域高層產(chǎn)品當(dāng)前儲(chǔ)備量約500萬(wàn)方，現(xiàn)年均去化量約150萬(wàn)方，需要重點(diǎn)研究差異化和提升產(chǎn)品品質(zhì)棕櫚泉國(guó)際花園剩余體量：33萬(wàn)方融創(chuàng)·御錦剩余體量：62萬(wàn)方江與城·景上時(shí)光剩余體量：70萬(wàn)方首鋼·美利山剩余體量：50萬(wàn)方龍湖·源著剩余體量：70萬(wàn)方廈門象嶼項(xiàng)目剩余體量：23.54萬(wàn)方香港置地項(xiàng)目剩余體量：58萬(wàn)方和黃項(xiàng)目剩余體量：27.97萬(wàn)方在售項(xiàng)目潛在項(xiàng)目中冶·北麓原剩余體量：12萬(wàn)方 洋房產(chǎn)品供應(yīng)體量：區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)量大區(qū)域洋房市場(chǎng)當(dāng)前儲(chǔ)備量約90萬(wàn)方，現(xiàn)年均去化量約30萬(wàn)方，區(qū)域目前可售產(chǎn)品供應(yīng)量不足，后期供應(yīng)量較平穩(wěn)。江與城剩余體量：10萬(wàn)方龍湖·源著剩余體量：15萬(wàn)方在售項(xiàng)目潛在項(xiàng)目中冶·北麓原剩余體量：4萬(wàn)方中渝·梧桐郡剩余體量：15萬(wàn)方保利·江上明珠剩余體量：25萬(wàn)方華宇·天宮花城剩余體量：6萬(wàn)方招商·花園城剩余體量：8萬(wàn)方 聯(lián)排別墅供應(yīng)體量：區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)量大照母山區(qū)域聯(lián)排別墅產(chǎn)品當(dāng)前儲(chǔ)備量約100萬(wàn)方，現(xiàn)年均去化量約32萬(wàn)方，未來(lái)供應(yīng)量處于飽和狀態(tài)，其競(jìng)爭(zhēng)壓力較大。江與城·原山剩余體量：9萬(wàn)方中渝御府剩余體量：4萬(wàn)方首鋼·美利山剩余體量：5萬(wàn)方奧山·博爵堡剩余體量：23萬(wàn)方香港置地項(xiàng)目剩余體量：30萬(wàn)方和黃項(xiàng)目剩余體量：8萬(wàn)方在售別墅項(xiàng)目潛在項(xiàng)目中冶·北麓原剩余體量：0.7萬(wàn)方融科·橡樹瀾灣剩余體量：18萬(wàn)方保利江上明珠剩余體量：1.3萬(wàn)方 整體市場(chǎng)容量大：片區(qū)年均去化150-200萬(wàn)方，逐年漲幅10%左右，銷售速度慢：除去低價(jià)跑量的個(gè)別項(xiàng)目，典型項(xiàng)目年均去化量5-10萬(wàn)方；改善類為主力：產(chǎn)品線呈現(xiàn)典型C類土地市場(chǎng)情況，改善高端為主力；未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)：由于土地稀缺成本增加，區(qū)域?qū)⒊掷m(xù)走高端發(fā)展路線整體市場(chǎng)結(jié)論：重慶市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)：平米100110061002100710031009100510081004101010111012100110061002100710031009100510081004101010111012區(qū)域市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)：平米 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析整體市場(chǎng)主要競(jìng)品配套分析 項(xiàng)目概況項(xiàng)目總用地面積12.6萬(wàn)㎡，總建筑面積41.6萬(wàn)㎡，容積率2.5。其中住宅建筑面積30.3萬(wàn)㎡，公建面積1287㎡，配套設(shè)施建筑面積5074㎡，地下車庫(kù)建筑面積10.6萬(wàn)㎡。 項(xiàng)目概況B戶型F和D戶型三房一衛(wèi)套內(nèi)約80平米，去化最快，單價(jià)最高達(dá)到11000元/平米，總價(jià)為85-90萬(wàn)/套C和B戶型兩房一衛(wèi)套內(nèi)約65平米，去化也較快，均價(jià)為9700元/平米，總價(jià)60萬(wàn)/套A和E戶型四房?jī)尚l(wèi)套內(nèi)110平，去化較慢，均價(jià)9000元/平米，總價(jià)100萬(wàn)/套ABCDEF 一核六戶共4棟，34層每棟建面約2.2萬(wàn)㎡，總建面15.4萬(wàn)㎡。K、M定位再改客戶;L、N定位首改客戶;P、Q定位首置客戶。每層標(biāo)高2.85m，一核六戶目前銷售近半QPNMLK本層建筑面積661.98總套內(nèi)面積562公攤面積99.98核心筒面積75.66編號(hào)房型套內(nèi)面積公攤建筑面積陽(yáng)臺(tái)面積陽(yáng)臺(tái)占套內(nèi)比公攤系數(shù)實(shí)用率K四房二廳二衛(wèi)120.0016136.002016.67%17.79%84.90%L三房二廳二衛(wèi)102.00141161716.67%17.79%84.90%M四房二廳二衛(wèi)112151271816%17.79%84.90%N三房二廳二衛(wèi)98131111617%17.79%84.90%P二房二廳一衛(wèi)659741016%17.79%84.90%Q二房二廳一衛(wèi)659741017%17.79%84.90% 一核四戶共3棟，48層每棟建面約3.2萬(wàn)㎡，總建面15.4萬(wàn)㎡。U定位高端再改客戶;S定位再改客戶每層標(biāo)高2.85m，一核四戶后期產(chǎn)品目前未銷售ssuu本層建筑面積663.19總套內(nèi)面積570公攤面積93.19核心筒面積91.18編號(hào)房型套內(nèi)面積公攤建筑面積陽(yáng)臺(tái)面積陽(yáng)臺(tái)占套內(nèi)比公攤系數(shù)實(shí)用率u四房三廳三衛(wèi)165.0027192.002414.55%17.79%84.90%s三房二廳二衛(wèi)120.0020140119.17%17.79%84.90% 復(fù)地新城就 復(fù)地新城就 項(xiàng)目概況棕櫚泉 萬(wàn)科悅府照母山山脈G23-1凈地面積：181畝可建面積：30萬(wàn)方容積率：2.5限高：無(wú)G26-1、G26-6凈地面積：144畝可建面積：19.2萬(wàn)方容積率：2.0限高：24米G23-5凈地面積：93畝可建面積：15.4萬(wàn)方容積率：2.5限高：無(wú)地塊編號(hào)面積換算(畝）計(jì)容面積（㎡）容積率限高要求建筑密度綠化率樓面底價(jià)（元/㎡)G23-592.51540632.5無(wú)35%30%3,004G23-1180.83012952.5無(wú)35%30%3,002G26-1、G26-6144.01920202.024米35%30%3,373合計(jì)417.364737835%30%3,217萬(wàn)科城直線距離1KM 項(xiàng)目概況項(xiàng)目總用地面積27萬(wàn)㎡，總建筑面積90萬(wàn)㎡，其中住宅建筑面積63萬(wàn)㎡，公建面積8679㎡，配套設(shè)施建筑面積5964㎡，地下車庫(kù)建筑面積25萬(wàn)㎡。 項(xiàng)目概況部位建筑面積（㎡）所占比例雙拼住宅23573.823.80%聯(lián)排別墅35835.885.77%高層住宅467971.8675.40%疊拼別墅23755.063.83%花園洋房36800.685.93%公寓32719.275.27%主力為高層住宅，建筑面積46.7萬(wàn)㎡所占住宅建筑面積75.40%，其次為聯(lián)排別墅、花園洋房、公寓所占住宅建筑面積均占5%左右。 分期示意：一期二期三期四期開發(fā)節(jié)奏：一期、二期：產(chǎn)品線交叉同時(shí)銷售（含幼兒園、商業(yè)）；三期、四期：產(chǎn)品線交叉同時(shí)銷售（四期承接悅府別墅）2010年銷售部分預(yù)計(jì)：一期：8月底開盤，預(yù)計(jì)兩棟T10和一棟T6，10月加推1棟T10；二期：9月開盤，預(yù)計(jì)1萬(wàn)平米 示范區(qū)示意：示范區(qū)開放時(shí)間：2010年7月示范區(qū)包含內(nèi)容：城市界面：道路、公交車站、大門、行道樹木，圍墻邊界、臨街便利店（營(yíng)業(yè)）疊拼區(qū)實(shí)體示范區(qū)，含疊拼實(shí)體樣板房銷售中心及3000平米實(shí)體會(huì)所高層臨時(shí)樣板區(qū)，含高層臨時(shí)樣板房示范區(qū)開放需配合釋放配套信息：萬(wàn)科綜合配套社區(qū)總體規(guī)劃（沙盤）小學(xué)簽約宣傳超市簽約宣傳公交車引進(jìn)宣傳11223344 項(xiàng)目概況共6棟，26層每棟建面約3萬(wàn)㎡，總建面17㎡。A定位首改客戶，BC定位首置客戶每層標(biāo)高2.9m，一核十戶ABAAABBBCC本層建筑面積922.91總套內(nèi)面積751.98公攤面積170.93核心筒面積167.42編號(hào)房型套內(nèi)面積公攤建筑面積陽(yáng)臺(tái)面積陽(yáng)臺(tái)占套內(nèi)比公攤系數(shù)實(shí)用率A三房二廳一衛(wèi)89.6520.38110.0316.5418.45%22.73%81.45%B二房二廳一衛(wèi)67.5715.3682.9310.7515.91%22.73%81.45%C二房二廳一衛(wèi)61.551475.5510.7417.45%22.73%81.45% 項(xiàng)目概況B戶型共10棟，33層每棟建面約為2萬(wàn)㎡總建面20萬(wàn)㎡。AE定位再改客戶，DF定位首改客戶，BC定位首置客戶。每層標(biāo)高3m，一核六戶。ABCDEF本層建筑面積618.55總套內(nèi)面積509.85公攤面積108.7核心筒面積97.52編號(hào)房型套內(nèi)面積公攤建筑面積陽(yáng)臺(tái)面積陽(yáng)臺(tái)占套內(nèi)比公攤系數(shù)實(shí)用率A四房二廳二衛(wèi)110.1423.42133.5617.7816.14%21.32%82.4%B二房二廳一衛(wèi)60.8212.9373.751016.44%21.32%82.4%C二房二廳一衛(wèi)66.3514.1180.4611.0417%21.32%82.4%D三房二廳一衛(wèi)80.8817.298.0813.5717%21.32%82.4%E四房二廳二衛(wèi)109.0423.18132.2217.9116%21.32%82.4%F三房二廳一衛(wèi)82.6217.57100.1913.8717%21.32%82.4% 項(xiàng)目概況共4棟、32層每棟建面約2萬(wàn)㎡，總建面約8萬(wàn)㎡。戶型較大定位再改客戶每層標(biāo)高3m、一核四戶電梯直接入戶、D戶型雙入戶設(shè)計(jì)CD高層住宅本層建筑面積605.88總套內(nèi)面積513.66公攤面積92.22核心筒面積73.7編號(hào)房型套內(nèi)面積公攤建筑面積陽(yáng)臺(tái)面積陽(yáng)臺(tái)占套內(nèi)比公攤系數(shù)實(shí)用率T4-C二房二廳二衛(wèi)128.9623.15152.1122.2417.25%17.95%81.45%T4-D三房二廳二衛(wèi)127.8722.96150.8321.3216.67%17.95%81.45% 項(xiàng)目概況A戶型共8棟，8層每棟建面約為4000㎡，總建筑面積3.4萬(wàn)㎡。定位再改戶型每層標(biāo)高3m，一核四戶，電梯直接入戶花園洋房本層建筑面積532.18總套內(nèi)面積478.24公攤面積53.94核心筒面積41.6編號(hào)房型套內(nèi)面積公攤建筑面積陽(yáng)臺(tái)面積陽(yáng)臺(tái)占套內(nèi)比公攤系數(shù)實(shí)用率A三房二廳二衛(wèi)119.5613.48133.0416.5413.83%11.28%89.86% 項(xiàng)目概況雙拼住宅共43棟，每棟建面約500㎡總建面約2.2萬(wàn)㎡聯(lián)排別墅共32棟，每棟建面約1062㎡總建面約3.4萬(wàn)㎡疊拼別墅共35棟，每棟建面約1657㎡總建面約5.8萬(wàn)㎡戶型均為180平以上的超大戶型雙拼、聯(lián)排、疊拼 B戶型一核六戶一核十戶萬(wàn)科城項(xiàng)目萬(wàn)科悅峰項(xiàng)目三房一衛(wèi)首改是機(jī)會(huì)市場(chǎng)建面戶型說(shuō)明戶數(shù)總建面所占比例首次置業(yè)80㎡左右T10/T6159615.7萬(wàn)㎡27%首次改善100㎡三房一衛(wèi)T66246.8萬(wàn)㎡22%110㎡三房一衛(wèi)T103303.2萬(wàn)㎡再次改善130㎡四房二衛(wèi)T66608.7萬(wàn)㎡29%133㎡三房二衛(wèi)T42563.4萬(wàn)㎡高端再改200㎡左右低層45912.5萬(wàn)㎡22%建筑面積戶型說(shuō)明戶數(shù)總建筑面積所占比例首次置業(yè)80㎡左右T6/T42722.01萬(wàn)㎡11%首次改善100㎡三房一衛(wèi)無(wú)無(wú)再次改善115㎡三房二衛(wèi)T62723.08萬(wàn)㎡59%130㎡四房二衛(wèi)T62723.6萬(wàn)㎡140㎡三房二衛(wèi)T42884.03萬(wàn)㎡高端再改190㎡四房二衛(wèi)T42885.47萬(wàn)㎡30% 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析整體市場(chǎng)主要競(jìng)品配套分析 萬(wàn)科大型生活配套社區(qū)萬(wàn)科悅府萬(wàn)科萬(wàn)科萬(wàn)科萬(wàn)科公交車站萬(wàn)科動(dòng)步公園棕櫚泉五星級(jí)酒店照母山公園（可租賃部分林地）中學(xué)規(guī)劃中小學(xué)規(guī)劃中公交車站大型會(huì)所高檔幼兒園知名幼兒園泛會(huì)所萬(wàn)科運(yùn)動(dòng)中心小型超市及社區(qū)基本商業(yè)配套萬(wàn)科鄰里中心輕軌站空中會(huì)所半山會(huì)所知名小學(xué) 萬(wàn)科悅府萬(wàn)科萬(wàn)科萬(wàn)科萬(wàn)科大超市、影城、KTV、快餐、品牌餐飲等。萬(wàn)科鄰里中心社區(qū)配套(1000)。萬(wàn)科示范區(qū)社區(qū)基本商業(yè)配套商業(yè)配套分布圖——雙社區(qū)鄰里中心商業(yè)：雙社區(qū)鄰里中心大型+中型2個(gè)生活超市（如：沃爾瑪、家樂(lè)福、新世紀(jì)、華潤(rùn)萬(wàn)家）各式品牌餐飲店（中餐、西餐、快餐店（如麥當(dāng)勞、肯德基））社區(qū)基本配套（兩條商業(yè)街）影院（必備）、KTV及其他普通超市（3000），風(fēng)情商業(yè)街(3000)。 萬(wàn)科悅府萬(wàn)科萬(wàn)科萬(wàn)科萬(wàn)科包括室內(nèi)恒溫泳池、SPA、高端休閑?？罩懈叨藭?huì)所大型健身會(huì)所2000私密別墅會(huì)所400半山運(yùn)動(dòng)會(huì)所3000恒溫泳池。大型健身綜合會(huì)所包含室外游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、室內(nèi)羽毛球場(chǎng)、籃球場(chǎng)等。萬(wàn)科運(yùn)動(dòng)中心檔次高，包括國(guó)際班、雙語(yǔ)教學(xué)班等高檔知名幼兒園重慶知名幼兒園一般知名幼兒園內(nèi)部配套分布圖——一中心、雙會(huì)所、雙幼兒園：社區(qū)內(nèi)配套：一中心、雙會(huì)所、雙幼兒園萬(wàn)科運(yùn)動(dòng)中心（包含室外游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、室內(nèi)羽毛球場(chǎng)、籃球場(chǎng)等）會(huì)所、泛會(huì)所（包括室內(nèi)恒溫泳池、SPA、高端休閑、別墅區(qū)會(huì)所注重私密性）兒童老人休閑配套（泛會(huì)所，架空層）知名幼兒園（高檔有外教、外語(yǔ)班） 萬(wàn)科悅府萬(wàn)科萬(wàn)科萬(wàn)科萬(wàn)科公交車站輕軌站萬(wàn)科動(dòng)步公園棕櫚泉六星級(jí)酒店照母山公園中學(xué)規(guī)劃中小學(xué)規(guī)劃中社區(qū)外配套——一路一公交、雙公園、知名小學(xué)：知名小學(xué)有直通公園的滿山步道，要有公園大門與萬(wàn)科大運(yùn)動(dòng)中心相結(jié)合并租賃部分林地道路，需要確定通車時(shí)間社區(qū)外配套：一路一公交、雙公園、知名小學(xué)教育：知名小學(xué)入學(xué)名額及贊助費(fèi)優(yōu)惠交通：引公交站點(diǎn)至新地塊動(dòng)步公園（參照龍湖動(dòng)步公園），照母山公園（參照鴻恩寺公園）人和街小學(xué)、人民小等 GOLF景觀高層約14萬(wàn)方2+1聯(lián)排及疊拼別墅約2萬(wàn)方6+1電梯洋房約3萬(wàn)方LOFT商務(wù)公寓、寫字樓或酒店約2.5萬(wàn)方街區(qū)特色商業(yè)，約2萬(wàn)方（不含永輝），目前永輝超市（6000㎡）和麥當(dāng)勞已經(jīng)簽約入駐，初步在2012年開業(yè)2+2小區(qū)會(huì)所約0.5萬(wàn)方商業(yè)門面，-1至3層項(xiàng)目周邊規(guī)劃分析：中冶北麓原項(xiàng)目采用先招商引進(jìn)主力商家，其次銷售住宅，最后出售商業(yè)的思路，將商業(yè)價(jià)值最大化；引入大型零售業(yè)態(tài)（6000㎡永輝）、麥當(dāng)勞汽車餐廳。特色麥當(dāng)勞汽車餐廳、永輝超市在項(xiàng)目銷售前開始展示，對(duì)住宅銷售帶動(dòng)明顯。中冶北麓原商業(yè)展示（成功案例） 瑞安雍江苑商業(yè)和教育展示（成功轉(zhuǎn)型案例）通過(guò)新天地商業(yè)運(yùn)營(yíng)和人和街小學(xué)簽約、動(dòng)工，帶動(dòng)銷售價(jià)格已達(dá)16000元/㎡。 華潤(rùn)二十四城商業(yè)、教育展示（成功案例）小學(xué)萬(wàn)象城宣傳期傳達(dá)給客戶確定進(jìn)駐的消息，銷售期通過(guò)簽約、奠基等儀式樹立形象和價(jià)值發(fā)揮 華潤(rùn)中央公園運(yùn)動(dòng)會(huì)所展示棋牌室乒乓球室籃球場(chǎng)羽毛球場(chǎng)健身房健身房項(xiàng)目開盤前將會(huì)所功能建設(shè)好，達(dá)到使用條件但是只起展示作用，客戶喜好度高，對(duì)銷售起到促進(jìn)作用。 項(xiàng)目概況A戶型土地屬性和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析核心結(jié)論項(xiàng)目位于城市熱點(diǎn)區(qū)域、認(rèn)知度高，資源豐富且稀缺，未來(lái)3-5年形成大型中高檔居住板塊；板塊道路交通優(yōu)質(zhì)，屬于城市輻射區(qū)，有一定的價(jià)格落差或產(chǎn)品差異化，客戶將非常容易導(dǎo)入；目前缺乏生活配套，公共交通配套欠缺，目前已有萬(wàn)科城作為板塊標(biāo)桿項(xiàng)目在建；金開大道沿線板塊剩余主力為再改產(chǎn)品（萬(wàn)科悅峰110平至140平三房?jī)尚l(wèi)或四房?jī)尚l(wèi)80平首置產(chǎn)品；中冶北麓原后期為120平以上再改產(chǎn)品，復(fù)地新城就剩余量較小）中冶北麓原和復(fù)地新城就通透型戶型比不通透戶型有約5%-10%的溢價(jià)；萬(wàn)科城一二期有主要高端再改和首置產(chǎn)品，10%的100平三房一衛(wèi)首改產(chǎn)品，示范區(qū)宏大社區(qū)配套對(duì)住宅售價(jià)有明顯提升，而且一定要先行通透型首改是機(jī)會(huì)，配套先行、首期是關(guān)鍵 設(shè)計(jì)前期及產(chǎn)品建議 B戶型簡(jiǎn)單易懂的產(chǎn)品/Simpleandunderstandableproducts高規(guī)格項(xiàng)目規(guī)劃/Highspecificationsprojectplanning低成本開發(fā)原則/Lowcostdevelopmentprinciples設(shè)計(jì)核心理念/CoreConcept戶型比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更小、更精、更性能關(guān)注效率---做主流產(chǎn)品，簡(jiǎn)化工藝規(guī)劃決定項(xiàng)目盈利模式，是最有效的提升社區(qū)品質(zhì)手段強(qiáng)調(diào)在規(guī)劃階段解決單體、景觀主要思路注重城市界面，盡量不做底商，商業(yè)價(jià)值最大化配套用房變社區(qū)禮儀空間（入口大堂的合理利用）因地制宜，結(jié)合地形規(guī)劃減少土方開挖結(jié)合銷售分期綜合考慮開發(fā)節(jié)奏地下車庫(kù)或半地下車庫(kù)結(jié)合景觀 B戶型南北方向高差變化大、東西方向變化小因此組團(tuán)和道路排布以東西向?yàn)殚L(zhǎng)軸比較省土方量；場(chǎng)地中心高差變化大、南北兩側(cè)變化相對(duì)比較小（等高線中間密，兩側(cè)疏），因此變化大的部位宜布置點(diǎn)式，變化小的部位布置板式;充分利用地形中的沖溝與山丘，減少場(chǎng)地平整土方量原沖溝位置安排景觀水系，貫穿場(chǎng)地東西。利用基地中部東西兩側(cè)的兩個(gè)山丘，改造成為兩個(gè)景觀節(jié)點(diǎn)，節(jié)點(diǎn)之間以綠化景觀連接，成為整個(gè)小區(qū)的中心綠化帶。首期銷售形象主入口正對(duì)有山有水的中心綠化帶，強(qiáng)化入口的景觀體驗(yàn)。入口南側(cè)設(shè)置生活會(huì)館，與入口開放空間聯(lián)系緊密。 B戶型 B戶型總建筑面積43萬(wàn)㎡，地上32萬(wàn)平，住宅建筑面積30萬(wàn)㎡，獨(dú)立和底層兩層商業(yè)2萬(wàn)平A組團(tuán)約10萬(wàn)平，B組團(tuán)20萬(wàn)平，C組團(tuán)約2萬(wàn)平項(xiàng)目數(shù)量單位1總用地面積131,238㎡2建設(shè)用地面積131,238㎡3建筑密度15%4容積率2.55綠地率6車位數(shù)3,280個(gè)◆地上車位113個(gè)◆地下車位3,167個(gè)7規(guī)劃口徑總建筑面積439,895㎡◆地上327,895㎡◆地下112,000㎡8開發(fā)商建設(shè)面積439,895.08.1總可售建筑面積323,837㎡8.1.1可售住宅303,837㎡◆33層住宅217,637㎡◆33高層小戶型公寓21,400㎡◆18層住宅64,800㎡8.1.2可售公建建筑面積20,000㎡◆可售商業(yè)20,000㎡◆可售辦公-㎡8.2車庫(kù)建筑面積112,000㎡8.2.1非人防車庫(kù)車庫(kù)101,170㎡8.2.2人防車庫(kù)車庫(kù)10,830㎡8.3不可售建筑面積4,058㎡8.3.1物管用房1,330㎡8.3.2幼兒園2,400㎡8.3.3居委會(huì)328㎡11居住戶數(shù)3,108戶◆住宅3,108戶ABC B戶型交通分析車行道人行道 B戶型景觀分析組團(tuán)級(jí)景觀節(jié)點(diǎn)主要景觀軸線 B戶型產(chǎn)品分析一核六戶一核四戶一核十戶 項(xiàng)目概況ABAAABBBCC本層建筑面積922.91總套內(nèi)面積751.98公攤面積170.93核心筒面積167.42編號(hào)房型套內(nèi)面積公攤建筑面積陽(yáng)臺(tái)面積陽(yáng)臺(tái)占套內(nèi)比公攤系數(shù)實(shí)用率A三房二廳一衛(wèi)89.6520.38110.0316.5418.45%22.73%81.45%B二房二廳一衛(wèi)67.5715.3682.9310.7515.91%22.73%81.45%C二房二廳一衛(wèi)61.551475.5510.7417.45%22.73%81.45%共1棟，30層每棟建面約3萬(wàn)㎡，總建面3萬(wàn)㎡。A定位首改客戶，BC定位首置客戶一核十戶 B戶型共12棟，32層每棟建面約1.8萬(wàn)㎡，總建面21.6㎡。A定位首置客戶，BC定位再改客戶，一核六戶ABC本層建筑面積556.2總套內(nèi)面積484.4公攤面積71.8核心筒面積66.7編號(hào)房型套內(nèi)面積公攤建筑面積陽(yáng)臺(tái)面積陽(yáng)臺(tái)占套內(nèi)比公攤系數(shù)實(shí)用率A二房二廳一衛(wèi)61.59.170.646.50%14.80%87.00%B三房二廳二衛(wèi)93.813.9107.744.26%14.80%87.00%C三房二廳二衛(wèi)86.912.999.86.57%14.80%87.00% B戶型共9棟，18層每棟建面約6584㎡，總建面5.9萬(wàn)㎡。A和B都定位首改客戶，一核四戶，均南北通透AA1BB1本層建筑面積369.2總套內(nèi)面積315.3公攤面積54.0核心筒面積39.6編號(hào)房型套內(nèi)面積公攤建筑面積陽(yáng)臺(tái)面積陽(yáng)臺(tái)占套內(nèi)比公攤系數(shù)實(shí)用率A三房二廳一衛(wèi)78.013.491.48.811.2%17.1%85%B三房二廳一衛(wèi)76.913.290.14.45.7%17.0%85%A1三房二廳一衛(wèi)80.313.894.110.713.3%17.0%85%B1三房二廳一衛(wèi)80.113.793.810.813.5%17.0%85% B戶型本層建面套內(nèi)面積核心筒面積實(shí)用率萬(wàn)科T6618.55509.8597.5282.40%協(xié)信T6556.20484.4866.7287.30%萬(wàn)科城G3優(yōu)化核心筒，開敞前室（計(jì)算一半面積/不需要加壓送風(fēng)） B戶型透視效果金山大道入口透視效果 B戶型西南角透視效果 B戶型透視效果東北角透視效果 B戶型透視效果北側(cè)規(guī)劃路入口透視效果 B戶型西側(cè)規(guī)劃路入口透視效果 項(xiàng)目概況1122剖面分析 項(xiàng)目概況競(jìng)爭(zhēng)分析首置產(chǎn)品線競(jìng)爭(zhēng)分析萬(wàn)科城萬(wàn)科悅峰G3樓層平面T10、T6T6T6戶型特點(diǎn)單面采光或兩面采光三面采光通透實(shí)用率81%、82%87%套內(nèi)面積60-6661建筑面積75-8371G3T6萬(wàn)科城T6 項(xiàng)目概況競(jìng)爭(zhēng)分析首改產(chǎn)品線競(jìng)爭(zhēng)分析萬(wàn)科城萬(wàn)科悅峰G3樓層平面T10、T6T4（18層）戶型特點(diǎn)兩面采光三面采光通透實(shí)用率81%、82%85%套內(nèi)面積80-8976-80建筑面積100-11090-94G3T4（18層）萬(wàn)科城T6萬(wàn)科城T10 項(xiàng)目概況競(jìng)爭(zhēng)分析再改產(chǎn)品線競(jìng)爭(zhēng)分析萬(wàn)科城萬(wàn)科悅峰G3樓層平面T6、T4(洋房、高層）T6、T4（超高層）T6戶型特點(diǎn)兩面采光/洋房南北通透三面采光通透實(shí)用率82%/87%87%套內(nèi)面積11011086-93建筑面積13013099-109G3T6萬(wàn)科城T6 項(xiàng)目概況立面意向 項(xiàng)目概況立面意向 項(xiàng)目概況立面意向 項(xiàng)目概況立面意向 完