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1、內(nèi)部資料注意保密 評估報告工作底稿借款人：廣州合生愉景房地產(chǎn)有限公司 項目名稱："愉景南苑"項目 廣東省分行營業(yè)部評估部二○○二年四月主評估人：梁伯翔評估小組：第一章借款人評價梁伯翔第二章項目建設(shè)條件評價張帆第三章市場評估張帆第四章項目投資估算與籌資評價馬強第五章償債能力評估馬強第六章貸款風險分析馬強資料提供單位：廣州市廣州大道支行印制：廣東省分行營業(yè)部評估部目錄第一章借款人評價一、借款人概況------------------------------------------------------4二、經(jīng)營者素質(zhì)評價-
2、-------------------------------------------------5三、經(jīng)濟技術(shù)實業(yè)評價------------------------------------------------5四、股東評價--------------------------------------------------------6五、資產(chǎn)負債分析----------------------------------------------------6六、盈利能力分析----------------------------------
3、------------------8六、現(xiàn)金流量分析----------------------------------------------------8七、信用狀況評價----------------------------------------------------8第二章建設(shè)條件評價一、項目建設(shè)概況及規(guī)模----------------------------------------------8二、項目審批手續(xù)及進度----------------------------------------------8第三章市場評價一、
4、市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢---------------------------------------------10二、市場競爭分析---------------------------------------------------11三、發(fā)展前景-------------------------------------------------------12第四章投資估算與籌資評價一、項目總投資估算-------------------------------------------------12二、籌資來源-----------------
5、--------------------------------------14第五章項目效益及償債能力評價一、項目財務(wù)效益評價-----------------------------------------------14二、項目敏感性分析-------------------------------------------------15三、借款人償債能力-------------------------------------------------15第六章貸款風險與效應(yīng)評價一、貸款項目風險度測算-------------------
6、--------------------------16二、貸款效應(yīng)及風險-------------------------------------------------16第七章項目貸款綜合評價項目貸款綜合評價---------------------------------------------------18第一章借款人評價一、借款人概況1、合作公司概況廣州合生愉景房地產(chǎn)有限公司(以下簡稱合生愉景公司)是于2001年6月18日成立的合資經(jīng)營（港資）企業(yè)，注冊資本4,725萬元人民幣。合生愉景公司由三方股東投資組成：中方為廣州德裕發(fā)展有
7、限公司(以下簡稱德裕公司，甲方)，投資200萬元，占注冊資本的4.23%；廣州聯(lián)嘉置業(yè)有限公司(以下簡稱聯(lián)嘉公司，乙方)，投資400萬元，占注冊資本的8.47%；外方為合生集團有限公司（香港）(以下簡稱合生公司，丙方)，投資4,125萬元，占注冊資本的87.3%。由于在各方合作前甲、乙方已為本項目前期征地及拆平本用地原有建筑物投入了600萬元人民幣資金，其中甲方占200萬元人民幣，乙方占400萬元人民幣，合作各方同意該600萬元作為甲、乙方的注冊資金投入。丙方在合作公司營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日起36個月內(nèi)共分六期繳付應(yīng)繳注冊資本。經(jīng)廣州正德會計師事務(wù)所
8、有限公司----正驗字(2001)第382號驗資報告確認2001年底合作公司資金已注資619萬元。20001年12月，由于合生集團內(nèi)部管理調(diào)動的原因，
