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《我市物業(yè)管理現(xiàn)狀問(wèn)題及對(duì)策》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫(kù)。
1、我市物業(yè)管理現(xiàn)狀問(wèn)題及對(duì)策構(gòu)和諧物業(yè)服務(wù)促管理深度發(fā)展
近年來(lái)，隨著住房制度改革的不斷深入，物業(yè)管理在推進(jìn)住房制度商品化、社會(huì)化，提高城市管理水平，改善人居環(huán)境，推動(dòng)社區(qū)建設(shè)、擴(kuò)大就業(yè)再就業(yè)、拉動(dòng)消費(fèi)增長(zhǎng)等方面發(fā)揮了積極作用。然而，隨著物業(yè)管理范圍的擴(kuò)大，物業(yè)糾紛日益增多，嚴(yán)重影響了居民的正常生活及和諧社會(huì)的建設(shè)。
一、我市物業(yè)管理的發(fā)展及現(xiàn)狀
物業(yè)管理在國(guó)外已有一百多年的歷史，在我國(guó)僅有20年左右的發(fā)展史。1994年建設(shè)部頒布33號(hào)令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》明確指出：“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步推行社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化的
2、管理模式，由物業(yè)公司統(tǒng)一實(shí)施專(zhuān)業(yè)化管理”。2003年9月，我國(guó)第一部《物業(yè)管理?xiàng)l例》正式施行，對(duì)規(guī)范物業(yè)管理，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，提供了重要的法律依據(jù)。我市物業(yè)管理始于1999年，中心城市現(xiàn)有居民住宅小區(qū)97個(gè)，實(shí)施社會(huì)化物業(yè)管理的小區(qū)56個(gè)，經(jīng)歷了從無(wú)到有，從小到大的過(guò)程，截止目前全市有物業(yè)企業(yè)28家，中心城市25家；二級(jí)企業(yè)1家，三級(jí)企業(yè)21家，臨時(shí)資質(zhì)6家，物業(yè)服務(wù)面積達(dá)275余萬(wàn)平方米；從業(yè)人員750余人，其中220人具有不同的專(zhuān)業(yè)技術(shù)職稱(chēng)，200人持有物業(yè)管理上崗證書(shū)；物
3、業(yè)管理覆蓋面不斷擴(kuò)大，行業(yè)發(fā)展初具規(guī)模，居民物業(yè)服務(wù)意識(shí)普遍增強(qiáng)，業(yè)主自主管理和物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制逐步建立。從XX年至今依據(jù)國(guó)家、省、市相關(guān)規(guī)定，我市相繼出臺(tái)了《城市居住區(qū)物業(yè)管理實(shí)施辦法》、《專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》、《物業(yè)基金管理辦法》、《物業(yè)管理投訴受理辦法》、《專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用細(xì)則(試行)》等一批地方性法規(guī)，建立了56個(gè)小區(qū)9500余戶業(yè)主專(zhuān)項(xiàng)維修資金3400余萬(wàn)元。
二、物業(yè)管理面臨的困難與問(wèn)題
1、物業(yè)管理起步晚，起點(diǎn)低、基礎(chǔ)差。我市物業(yè)管理發(fā)展時(shí)間短，小區(qū)建設(shè)規(guī)模小、配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)低，實(shí)施社會(huì)化物業(yè)管理難
4、；一方面物業(yè)公司水平偏低，服務(wù)不規(guī)范，從業(yè)人員整體素質(zhì)不高，大多來(lái)自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”人員及農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，在履行安全保衛(wèi)、環(huán)境秩序、衛(wèi)生保潔、綠化管養(yǎng)、共用設(shè)施維護(hù)等方面無(wú)力細(xì)化。另一方面業(yè)主意識(shí)不強(qiáng)，物業(yè)消費(fèi)意識(shí)淡薄，對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)不足。
2、開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題多。我市發(fā)生物業(yè)管理糾紛中，80%起因于開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題。一是規(guī)劃變更導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益受損。房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時(shí)的承諾有差異。二是房屋建筑和附屬設(shè)備質(zhì)量差，配套項(xiàng)目缺項(xiàng)甩項(xiàng)。如物業(yè)管理用房、綠地建樓房、房間距減小等；三是開(kāi)發(fā)建設(shè)單位不按規(guī)劃設(shè)計(jì)把水電配套
5、項(xiàng)目落實(shí)抄表到戶。四是對(duì)遺留問(wèn)題解決不及時(shí)；五是邊開(kāi)發(fā)、邊建設(shè)，邊出售，邊交房。業(yè)主入住后基本配套設(shè)施建設(shè)沒(méi)有。
3、物業(yè)管理行業(yè)整體經(jīng)營(yíng)效益風(fēng)險(xiǎn)大。一是收費(fèi)率低，據(jù)調(diào)查，目前，市區(qū)28家物管企業(yè)，收費(fèi)率大都在70%—85%之間，能夠達(dá)到90%以上的占比很低，部分收取率僅占30%—40%。二是物業(yè)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)格偏低。經(jīng)過(guò)調(diào)查和成本核算，在配套設(shè)施相對(duì)完好、多層建筑建設(shè)規(guī)模在10萬(wàn)平方米的小區(qū)，物業(yè)管理成本每平方米應(yīng)為0.6元，實(shí)際目前政府指導(dǎo)價(jià)最高為每平方米0.4元；部分條件差的小區(qū)每平方米0.2元；三是企業(yè)服務(wù)成本
6、加大，隨著《勞動(dòng)法》頒布實(shí)施，職工“三金”和各類(lèi)物價(jià)上張，同期相比XX支出增長(zhǎng)25%。90%企業(yè)基本處于虧損；三是物業(yè)企業(yè)不合理的負(fù)擔(dān)過(guò)重。主要集中反映在小區(qū)供水、供電代收費(fèi)上。供水、供電部門(mén)對(duì)物業(yè)小區(qū)供水、供電一直延用抄總表方式計(jì)費(fèi)，而總、分表之間差額及損耗由物業(yè)公司承擔(dān)。
4、物業(yè)市場(chǎng)機(jī)制不健全不完善。一是競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制不健全，目前，我市有90%的物業(yè)企業(yè)是受開(kāi)發(fā)商委派或內(nèi)部招投標(biāo)對(duì)小區(qū)行使物業(yè)管理。存在著依靠開(kāi)發(fā)商“輸血式”的維持和“建”、“管”不分的體制，致使原本應(yīng)由開(kāi)發(fā)商解決的矛盾和問(wèn)題，則推給下屬的物業(yè)管理公司
7、。如質(zhì)量缺陷、配備設(shè)施不完善、基礎(chǔ)資料不齊、產(chǎn)權(quán)糾紛等。據(jù)統(tǒng)計(jì)：XX年物業(yè)投訴量開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題占45%；物業(yè)服務(wù)不到位占20%；供水、供電占30%；其他情況占上訪投訴量的5%。二是業(yè)主自治自律機(jī)制不完善。存在福利性的舊體制上，選舉業(yè)主委員參與意識(shí)不強(qiáng)，行動(dòng)消極，缺乏“有能力、有權(quán)威”的組織者。導(dǎo)致物業(yè)公司實(shí)現(xiàn)委托關(guān)系難。
5、物業(yè)行政管理體制尚未理順。物業(yè)管理是一項(xiàng)綜合系統(tǒng)工程，涉及規(guī)劃、建設(shè)、園林、供水、供電、環(huán)衛(wèi)、工商、物價(jià)、公安、消防、城管等多個(gè)單位，有時(shí)間各種矛盾交織在一起，僅靠物業(yè)行政主管部門(mén)協(xié)調(diào)解決造成物
8、業(yè)糾紛投訴率高、調(diào)解率低。如違章搭建、破墻開(kāi)店、占道經(jīng)營(yíng)、破綠種菜、養(yǎng)狗擾民，水電以及鄰里之間矛盾糾紛等問(wèn)題。二是沒(méi)有獨(dú)立物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)，對(duì)呼吁行業(yè)發(fā)展和牽頭協(xié)助政府完善物業(yè)自律機(jī)制。制定行規(guī)，監(jiān)督企業(yè)的行為和服務(wù)質(zhì)量，接受業(yè)主的投訴，解決企業(yè)之間的糾紛難。
三、解決問(wèn)題辦法和建議
1、加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)、宣
