2018年地產(chǎn)債投資策略：強(qiáng)者恒強(qiáng)，票息為王

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1、2018年02月23日專題研究固定收益研究研究所證券分析師：靳毅S0350517100001強(qiáng)者恒強(qiáng)，票息為王021-68930187jiny01@ghzq.com.cn證券分析師：嚴(yán)米佳S0350518020001021-58979535yanmj@ghzq.com.cn——2018年地產(chǎn)債投資策略投資要點(diǎn)：?剛剛過(guò)去的2017年是房地產(chǎn)行業(yè)集中度上升歷年來(lái)最快的一年。房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售額第1-10名占比24.2%。2010-2016年，房企Top10市場(chǎng)份額從10.1%提升至18.7%，經(jīng)歷了漫長(zhǎng)的7年時(shí)間，

2、平均每年上升1個(gè)多點(diǎn)百分點(diǎn)；而2017年僅一年就上升了5.4個(gè)百分點(diǎn)。背后的主要原因是較緊的融資環(huán)境限制了中小房企再一次“彎道超車(chē)”的可能性。而對(duì)于大型房企來(lái)說(shuō)，融資渠道較為多元化，并以銀行開(kāi)發(fā)貸為主，受到融資環(huán)境收緊的影響較少。由于2018年“房住不炒”的國(guó)家宏觀調(diào)控政策并未發(fā)生變化，房地產(chǎn)行業(yè)將繼續(xù)保持“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的發(fā)展趨勢(shì)。?2015年第三季度至2016年第三季度是房企公司債的發(fā)行放量期，由于當(dāng)時(shí)許多房企發(fā)行的公司債都帶有回售條款并且期限結(jié)構(gòu)以“3+2”和“2+1”為主，因此從2018年下半年起地產(chǎn)債將

3、迎來(lái)回售行權(quán)集中期。地產(chǎn)債的自然到期量也將從今年下半年伊始大大增加，每半年就大約有3000億債券資金進(jìn)入自然到期或者回售期，再加上隨著銷(xiāo)售下滑經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流的惡化，房企的資金鏈從今年下半年起將開(kāi)始承受真正的考驗(yàn)。?在不同行業(yè)債券的超額利差比較中，地產(chǎn)債位列靠前，特別是中高評(píng)級(jí)。其中，AAA地產(chǎn)債超額利差在同信用等級(jí)債券中居于首位；AA+地產(chǎn)債超額利差也排名前三?？紤]到中高評(píng)級(jí)的地產(chǎn)債超額利差優(yōu)勢(shì)明顯，地產(chǎn)債整體信用利差仍處于高位，我們認(rèn)為中高評(píng)級(jí)地產(chǎn)債具備較高的配置價(jià)值。?我們建議投資者在今年作地產(chǎn)債投資時(shí)應(yīng)選擇

4、大中型房企發(fā)行的優(yōu)質(zhì)債券，以賺取高票息為策略。鑒于AAA和AA+地產(chǎn)債目前超額利差在不同行業(yè)同評(píng)級(jí)的債券中分別處于第一和第三的位置，擇券時(shí)可以重點(diǎn)關(guān)注。同時(shí)，提醒投資者關(guān)注地產(chǎn)債所附有的特殊條款，尤其是附有回售條款的債券將要進(jìn)入回售期的時(shí)候。?風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策超預(yù)期放寬松。證券研究報(bào)告請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分證券研究報(bào)告內(nèi)容目錄1、寫(xiě)作背景..............................................................................

5、..................................................................................42、行業(yè)集中度上升的邏輯..........................................................................................................................................53、房企資金鏈下半年起進(jìn)入最緊張階段.....

6、................................................................................................................84、關(guān)注地產(chǎn)債的配置價(jià)值....................................................................................................................................

7、....125、投資策略—強(qiáng)者恒強(qiáng)，票息為王..........................................................................................................................146、總結(jié)...........................................................................................................

8、..........................................................157、附錄.........................................................................................................................................