用益物權-PPT課件

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用益物權1

1一、用益物權概述1、用益物權的含義2、用益物權的體系3、準物權2

21、用益物權的含義含義：對他人之物在一定范圍內使用、收益的定限物權。法條：物權法第117條：用益物權人對他人所有的不動產或者動產，依法享有占有、使用和收益的權利。客體：動產、不動產、不動產權利。3

32、用益物權的體系（我國）用益物權土地承包經營權建設用地使用權宅基地使用權地役權準物權養(yǎng)殖權取水權采礦權探礦權海域使用權捕撈權準物權4

4二、土地承包經營權1、土地承包經營權概述2、土地承包經營權的取得5

5含義：農村集體經濟組織實行家庭承包經營為基礎、統(tǒng)分結合的雙層經營體制。農民集體所有和國家所有由農民集體使用的耕地、林地、草地以及其他用于農業(yè)的土地，依法實行土地承包經營制度。（物權法第124條）理解：主體是農業(yè)生產經營者。1、概述6

62、取得1）流轉：土地承包經營權人依照農村土地承包法的規(guī)定，有權將土地承包經營權采取轉包、互換、轉讓等方式流轉。流轉的期限不得超過承包期的剩余期限。未經依法批準，不得將承包地用于非農建設。（物權法第128條）7

72）繼承：承包人應得的承包收益，依照繼承法的規(guī)定繼承。對于家庭承包的，林地承包的承包人死亡，其繼承人可以在承包期內繼續(xù)承包。（農村土地承包法第31條）土地承包經營權通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的，該承包人死亡，其應得的承包收益，依照繼承法的規(guī)定繼承；在承包期內，其繼承人可以繼續(xù)承包。（農村土地承包法第50條）8

8引例：某甲承包乙村耕用土地50畝地，投資40萬元建造葡萄園，承包期30年。葡萄園建成，經營3年以后，國家征用該土地，補償費用是：征地補償款323萬元，地上物補償217萬元，青苗補償款4萬元，水利設施補償款2萬元。村委會將4萬元青苗補償款和2萬元水利設施補償款交給某甲，其余全部歸村委會所有。9

9某甲認為村委會侵害了他的合法權益。問題：（1）乙村村委會對于該50畝土地享有的是何種物權？（2）某甲對該50畝土地享有的是何種物權？（3）該50畝土地補償款應怎樣分配？10

10分析：（1）乙村村委會對該50畝土地享有的是物權，其性質是自物權。（2）某甲對50畝土地享有的是土地承包經營權，其性質是用益物權。（3）征地補償款應當歸村委會所有，地上物補償款、青苗補償款和水利設施補償款應當歸某甲所有。11

11三、建設用地使用權1、建設用地使用權的含義2、建設用地使用權的設立3、建設用地所有權的流轉4、房地一體原則12

121、含義含義：自然人、法人或其他組織依法享有的在國有土地及其上下建造建筑物、構筑物及其附屬設施的用益物權。限制：時間上有限制。13

132、設立：出讓、劃撥（一級市場）出讓協(xié)議出讓招標出讓掛牌出讓拍賣出讓14

14建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律另有規(guī)定的除外。（物權法第143條）3、流轉（二級市場）15

154、房地一體原則：建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分。（物權法第146條）建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。（147）16

16以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財產視為一并抵押。（物權法第182條）17

17四、宅基地使用權1、主體：限于農村居民。2、設立：一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省自治區(qū)直轄市規(guī)定的標準。3、流轉：不允許宅基地使用權的單獨流轉，但可以通過房屋的轉讓而一并轉讓。轉讓后，原權利人不得再次申請宅基地。18

18五、地役權1、地役權概述2、地役權的取得3、地役權的效力4、地役權的消滅19

19含義：不動產權利人為某特定不動產的便利而使用他人不動產，使其負一定負擔的物權。特征：從屬性、不可分性。價值：一是對物權法定原則的補充；二是可經濟地利用不動產，提高土地資源的利用效率；三是可彌補相鄰關系的不足?？傊?，是滿足具體情況下個別不動產的特殊需要，提高個別不動產權利人的不動產利益。1、地役權概述20

20地役權與相鄰權的區(qū)別：區(qū)別產生對抗調整限度對價價值相鄰權基于法律的直接規(guī)定而產生無須登記就可對抗第三人注重習慣的運用可利用空間很有限通常是無償?shù)闹\求實現(xiàn)不動產相鄰各方沖突之際的利害的衡平調整，其價值取向在于社會利益地役權基于合同關系產生合同生效時設立未經登記不得對抗善意第三人側重當事人的自治可利用空間要更大有償無償均可在相鄰不動產權利人關系平和的基礎上，滿足具體情況下個別不動產的特殊需要和提高個別不動產權利人的不動產利益21

21★請看問題：下列糾紛屬于相鄰權糾紛還是地役權糾紛？1、甲在乙的房屋后挖菜窖，造成乙的房屋基礎下沉，墻體裂縫，引起糾紛。2、甲村為了取水澆地，在乙丙丁村的土地上修建引水渠，引起糾紛。3、甲新建的房屋滴水滴在乙的房屋上，引起糾紛。4、甲村在河流上游修建攔河壩，使乙村用水量驟減，引起糾紛。22

22答案及解析：1、相鄰權糾紛。屬于因挖掘土地、建造建筑物等發(fā)生的相鄰關系。2、地役權糾紛。相鄰關系是在自己的土地上為別人提供便利，是權利的限制。而甲村的行為則是利用別人的土地。3、相鄰權糾紛。屬于因排水產生的相鄰關系。4、相鄰權糾紛。屬于因用水產生的相鄰關系。23

23設立：設立地役權，當事人應當采取書面形式訂立地役權合同。（物權法第157條）地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經登記，不得對抗善意第三人。（158）問題：地役權的設立為什么采用登記對抗主義？2、取得24

24轉讓：地役權不得單獨轉讓。土地承包經營權、建設用地使用權等轉讓的，地役權一并轉讓，但合同另有約定的除外。（物權法第164條）地役權不得單獨抵押。土地承包經營權、建設用地使用權等抵押的，在實現(xiàn)抵押權時，地役權一并轉讓。（165）需役地以及需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有地役權。（166）25

25供役地權利人應當按照合同約定，允許地役權人利用其土地，不得妨害地役權人行使權利。（物權法第159條）地役權人應當按照合同約定的利用目的和方法利用供役地，盡量減少對供役地權利人物權的限制。（160）3、效力26

264、消滅一般事由：期限屆滿、拋棄、混同、約定的消滅事由發(fā)生。特殊事由：供役地或需役地的滅失、地役權的目的事實上已不能實現(xiàn)、供役地人依法解除合同（地役權人有下列情形之一的，供役地權利人有權解除地役權合同：一是違反法律規(guī)定或者合同約定，濫用地役權；二是有償利用供役地，約定的付款期間屆滿后在合理期限內經兩次催告未支付費用。<物權法第168條>）。27

27★看案例:（一）案情：房地產公司甲從他人手中購得土地一塊，以“觀景”為理念設計并建造觀景商品住宅樓。該地塊前有一學校乙，雙方協(xié)議約定：乙在20年內不得在該處興建高層建筑，為此甲每年向乙支付10萬元作為補償。28

28協(xié)議簽訂后一年內，甲建造好商品房并全部出售給眾多業(yè)主，一年后學校乙遷址，將學校土地和房屋全部轉讓給房地產公司丙，乙未向丙提及其與甲之間的協(xié)議約定。丙購得該地塊后建高層住宅。眾多業(yè)主得知后要求丙立即停止興建，遭到拒絕便向法院提起訴訟，請求確認乙與丙之間轉讓土地合同無效，并要求賠償損失。29

29（二）問題：1、甲是否能夠要求丙停止興建，賠償自己的損失？2、眾多業(yè)主是否能夠要求丙停止興建，賠償自己的損失？3、眾多業(yè)主應當如何保護自己的權益？30

30（三）評析：1、甲出售了全部房屋，甲已不是地役權人了。因此甲無權要求丙停止興建并賠償損失。2、物權法第158條規(guī)定:“地役權自地役權合同生效時成立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經登記，不得對抗善意第三人?！北景钢屑着c乙之間雖然根據合同已經設立了地役權，但沒有進行登記，因此該地役權不具有對抗善意第三人丙的效力，所以眾多業(yè)主不能要求丙承擔責任。3、甲乙之間的合同是有效的，眾多業(yè)主是地役權人，眾多業(yè)主可向乙追究賠償責任。31

31下次再見！32