（管理制度）工程合同成本管理辦法

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（管理制度）工程合同成本管理辦法

1工程合同成本管理辦法編制人編制日期審核人簽發(fā)人修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人簽發(fā)人

21.目的為加強(qiáng)海爾地產(chǎn)集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程合同的成本管理，規(guī)范工作流程，維護(hù)集團(tuán)權(quán)益，制定本管理辦法。2.適用范圍本管理辦法適用于海爾地產(chǎn)集團(tuán)下屬各項(xiàng)目公司。3.職責(zé)3.1海爾地產(chǎn)集團(tuán)審計(jì)法務(wù)中心和成本管理中心負(fù)責(zé)對(duì)本管理辦法的制訂、修改、解釋、指導(dǎo)、監(jiān)督檢查。3.2海爾地產(chǎn)集團(tuán)下屬各公司負(fù)責(zé)簽訂、履行工程合同的人員（包括經(jīng)辦、審批、資料管理等）貫徹執(zhí)行本管理辦法。4.工作要求4.1壹般規(guī)定4.1.1本管理辦法適用于直接構(gòu)成發(fā)包單位項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本且需要承包單位通過(guò)工程施工形成實(shí)體產(chǎn)品（如土建、安裝、裝飾、園林環(huán)境等）的合同；勘測(cè)、監(jiān)理、造價(jià)咨詢(xún)委托類(lèi)合同參照本管理辦法執(zhí)行；土地、材料設(shè)備采購(gòu)、設(shè)計(jì)類(lèi)合同則另按有關(guān)管理辦法執(zhí)行。4.1.2海爾地產(chǎn)集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程合同管理必須遵循以下原則：4.1.2.1合法性原則：工程合同管理必須全面符合有關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)規(guī)定，使得集團(tuán)的權(quán)益能夠依法受到保護(hù)。4.1.2.2合同書(shū)原則：工程施工必須正式簽署合同書(shū)以明確雙方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，但金額于3萬(wàn)元以下且能及時(shí)結(jié)清的零星工程及工程類(lèi)合同中已經(jīng)界定清楚歸屬的變更簽證事項(xiàng)可另行辦理。

34.1.2.3事前簽訂原則：工程合同應(yīng)于經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)發(fā)生前簽署，禁止工程類(lèi)業(yè)務(wù)未簽署合同即先行施工。4.1.2.4招標(biāo)原則本原則包括以下倆方面含義：◆采用招標(biāo)方式確定合作方。除下列情況外的所有合同的合作方均應(yīng)通過(guò)招標(biāo)方式確定：（1）某項(xiàng)工程、產(chǎn)品業(yè)已經(jīng)過(guò)集團(tuán)審批確定了長(zhǎng)期合作伙伴關(guān)系；（2）某些政府壟斷工程；（3）屬于工程招標(biāo)管理制度規(guī)定的適用情形，經(jīng)詳細(xì)填寫(xiě)集團(tuán)《考察結(jié)果審批表》，且按規(guī)定經(jīng)集團(tuán)有關(guān)負(fù)責(zé)人會(huì)簽批準(zhǔn)后，方可采用考察對(duì)比的方法確定合作方?！艉贤S附招標(biāo)文件。擬簽合同正文及其補(bǔ)充協(xié)議（包括設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證協(xié)議、工程保修協(xié)議、廉潔合作協(xié)議），應(yīng)作為招標(biāo)文件之附件壹且發(fā)給投標(biāo)單位，投標(biāo)單位需對(duì)其進(jìn)行確認(rèn)。4.1.2.5利益明晰原則：合同應(yīng)清楚地界定、描述各方的權(quán)利和義務(wù)，以杜絕模糊、歧義、推諉、扯皮現(xiàn)象；合同中尤其應(yīng)有明確的、能夠界定清楚的合同價(jià)款、結(jié)算辦法及付款方式；如果合同價(jià)款可能調(diào)整，則應(yīng)明確調(diào)整依據(jù)、調(diào)整方式（如何計(jì)價(jià)、總價(jià)如何最后確定等），且就設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證的有效性、可控性作出明確規(guī)定。4.2合同訂立的管理4.2.1標(biāo)準(zhǔn)示范合同：于招標(biāo)（招標(biāo)文件附件）及合同簽署時(shí)，工程合同應(yīng)盡量應(yīng)用合同標(biāo)準(zhǔn)文本。4.2.1.1總部有關(guān)部門(mén)將就房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，逐步建立統(tǒng)壹的合同標(biāo)準(zhǔn)文本，各開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)予采用。

44.2.1.2合同標(biāo)準(zhǔn)文本內(nèi)容盡量采用FIDIC條款模式，內(nèi)容分為協(xié)議條款、通用條款、補(bǔ)充條款和附件，其中協(xié)議條款根據(jù)具體業(yè)務(wù)、對(duì)象的不同而定，通用條款適用于所有的同類(lèi)合同，補(bǔ)充條款則由經(jīng)辦人于具體經(jīng)辦合同時(shí)補(bǔ)充加入?yún)f(xié)議條款、通用條款中未盡事宜；4.2.1.3如當(dāng)?shù)卣块T(mén)有強(qiáng)制性規(guī)定，可按當(dāng)?shù)卣块T(mén)標(biāo)準(zhǔn)合同執(zhí)行，但必須通過(guò)補(bǔ)充條款等方式充分補(bǔ)充和公司合同標(biāo)準(zhǔn)文本之間存于差異的內(nèi)容。4.2.1.4當(dāng)客觀條件發(fā)生重大變化、原有合同標(biāo)準(zhǔn)文本不再適用時(shí)，業(yè)務(wù)部門(mén)應(yīng)及時(shí)提出和關(guān)聯(lián)部門(mén)共同修改。4.2.2合同的經(jīng)濟(jì)條款應(yīng)包括但不限于以下內(nèi)容：4.2.2.1合同價(jià)款或委托酬金：采用招標(biāo)方式選擇合作方的，應(yīng)以雙方確定的最終報(bào)價(jià)作為合同金額；提倡于有標(biāo)底的情況下進(jìn)行招標(biāo)且確定合同價(jià)款，如果是采用費(fèi)率折扣方式確定合同價(jià)款，合同中應(yīng)明確費(fèi)用計(jì)取的依據(jù)、主材價(jià)格計(jì)取辦法，且規(guī)定合同雙方如何盡快核實(shí)施工圖預(yù)算確定合同價(jià)款，以及就確定后的合同價(jià)款簽署補(bǔ)充協(xié)議。4.2.2.2為防止承包單位高估結(jié)算，應(yīng)和承包單位于工程合同中約定控制辦法。比如：報(bào)送的結(jié)算造價(jià)最終核減額于審核總價(jià)5％以?xún)?nèi)（含5％）的造價(jià)咨詢(xún)酬金由發(fā)包單位支付，若結(jié)算造價(jià)最終核減額超出5％，則因造價(jià)超出部分而引起的造價(jià)咨詢(xún)酬金之增加部分由承包單位支付；若承包單位報(bào)送的結(jié)算金額超出最終審定結(jié)算金額10％（含10％）時(shí)，承包單位除支付造價(jià)咨詢(xún)酬金外，發(fā)包單位應(yīng)進(jìn)壹步扣款（扣款比例、金額各公司自定），直至取消今后對(duì)海爾地產(chǎn)集團(tuán)工程的投標(biāo)資格。4.2.2.3計(jì)價(jià)依據(jù)：工程類(lèi)合同應(yīng)將施工圖、預(yù)算書(shū)作為合同的組成附屬部分，

5合同附屬文件壹般仍包括：招標(biāo)文件、投標(biāo)文件、答疑文件等，且應(yīng)于合同條款中明確以下問(wèn)題：◆包干形式、計(jì)價(jià)原則、結(jié)算原則；◆發(fā)包單位分包工程、甲供（發(fā)包單位）材料設(shè)備、（發(fā)包單位）限價(jià)的范圍和種類(lèi)；◆人工、材料、機(jī)械臺(tái)班的價(jià)格及其價(jià)差的結(jié)算辦法；◆總分包的關(guān)系、配合的范圍以及總包管理費(fèi)和總包配合費(fèi)的計(jì)取方法等；◆開(kāi)辦費(fèi)、施工組織措施費(fèi)、擾民費(fèi)、文明現(xiàn)場(chǎng)施工費(fèi)、趕工費(fèi)等費(fèi)用的取舍、計(jì)取辦法及其包括的具體范圍。4.2.2.4設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證：合同中應(yīng)規(guī)定設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證的認(rèn)定依據(jù)、結(jié)算核價(jià)辦法，對(duì)于承包單位，可依據(jù)海爾地產(chǎn)集團(tuán)設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證管理辦法的規(guī)定和其另外訂立《關(guān)于設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的協(xié)議》。4.2.2.5結(jié)算和付款辦法：合同應(yīng)明確規(guī)定驗(yàn)收及付款辦法、保修維護(hù)辦法及保修金處理辦法；進(jìn)度款的支付壹般按形象進(jìn)度分階段確定付款金額，不采用分月審核進(jìn)度款的方法；各期進(jìn)度款累計(jì)不應(yīng)超過(guò)總造價(jià)的80%；無(wú)準(zhǔn)確施工圖預(yù)算或無(wú)準(zhǔn)確合同總價(jià)時(shí)，應(yīng)充分考慮付款風(fēng)險(xiǎn)，尤其于施工中后期更應(yīng)有效地控制好進(jìn)度款，以防超付。4.2.2.6廉潔合作約定：為維護(hù)公司利益、防止黑幕、保護(hù)職員，于工程或其他高金額的合同中，應(yīng)和承包單位另外簽署《廉潔合作協(xié)議》作合同的補(bǔ)充協(xié)議。4.2.2.7保修協(xié)議：對(duì)施工合同，為保證工程質(zhì)量，保護(hù)公司利益，應(yīng)和承包單位另外簽署《工程質(zhì)量保修協(xié)議》作合同的補(bǔ)充協(xié)議。4.2.3合同起草、談判和簽署的主要職能部門(mén)：工程管理中心負(fù)責(zé)工期、質(zhì)量等技術(shù)部分的起草、談判；成本管理中心負(fù)責(zé)其中的合同價(jià)款、計(jì)價(jià)方式、付款方式等經(jīng)濟(jì)部分工程的起草和談判。4.2.4為提高合同審批的效率，公司領(lǐng)導(dǎo)、職能部門(mén)負(fù)責(zé)人可根據(jù)實(shí)際情況需要，

6于自身職能范圍內(nèi)，對(duì)于某些類(lèi)別、壹定金額以下的工程合同，于不違反有關(guān)規(guī)定的前提下，可對(duì)下級(jí)部門(mén)或人員作壹定的授權(quán)，但授權(quán)人仍為責(zé)任人。4.3合同履行的管理4.3.1合同的交底：于合同簽訂之后，壹般要求至少就主體合同向工程、成本、采購(gòu)等有關(guān)部門(mén)和人員進(jìn)行合同講解交底，說(shuō)明工期、質(zhì)量、工程范圍、付款方式、發(fā)包單位職責(zé)（即甲供材料設(shè)備、甲方限價(jià)、甲方分包等范圍）、總分包的關(guān)系等，以便各崗位人員協(xié)調(diào)、配合；金額較小的合同交底，可只書(shū)面發(fā)送到關(guān)聯(lián)部門(mén)的有關(guān)人員，以便執(zhí)行。4.3.2合同款支付4.3.2.1項(xiàng)目公司的工程管理人員負(fù)責(zé)合同款支付的經(jīng)辦，填寫(xiě)付款申請(qǐng)單、工程付款審批表等。工程進(jìn)度款的支付流程如圖所示（圖中實(shí)框?yàn)楸亟?jīng)流程，虛框?yàn)榘磳?shí)際情況選擇之流程），具體參見(jiàn)《工程付款作業(yè)指引》。工程付款審批流程：承包單位報(bào)付款申請(qǐng)現(xiàn)場(chǎng)工程師監(jiān)理審核形象進(jìn)度現(xiàn)場(chǎng)工程師復(fù)核、項(xiàng)目報(bào)告（附所需付款依據(jù)）填寫(xiě)《工程付（附質(zhì)量等說(shuō)明）公司造價(jià)工程師復(fù)審款審批表》分管領(lǐng)導(dǎo)財(cái)務(wù)管理中成本管理中心復(fù)核簽字心復(fù)核簽字簽字4.3.2.2對(duì)保修金等余款的支付辦法應(yīng)作明確規(guī)定，除壹般保修金外，可于合同中約定發(fā)包單位于工程竣工后壹定時(shí)間內(nèi)扣押承包單位壹定數(shù)額的滲漏保證金。

74.3.3合同變更的管理合同訂立后，因客觀條件發(fā)生變化需要變更合同內(nèi)容的，或者承包單位提出變更要求的，經(jīng)辦人員應(yīng)及時(shí)向部門(mén)負(fù)責(zé)人請(qǐng)示方案，部門(mén)負(fù)責(zé)人同意變更的，經(jīng)辦人員于和對(duì)方協(xié)商壹致后起草變更后的條款，再按照合同訂立的有關(guān)程序辦理，嚴(yán)禁擅自變更合同。4.3.4合同結(jié)算4.3.4.1當(dāng)合同中約定的承包單位的責(zé)任和義務(wù)已全部完成，且且通過(guò)驗(yàn)收、達(dá)到了工程結(jié)算條件，由主辦工程師協(xié)助合作方收集整理結(jié)算資料，填寫(xiě)《工程結(jié)算申請(qǐng)表》。4.3.4.2如工程存于質(zhì)量問(wèn)題或履約過(guò)程中承包單位存于違約情況等，主辦工程師應(yīng)于結(jié)算申請(qǐng)表中作出詳細(xì)說(shuō)明及處理意見(jiàn)。4.3.4.3由成本管理中心負(fù)責(zé)按合同確定的結(jié)算方式辦理結(jié)算，且特別注意：獎(jiǎng)罰條款的執(zhí)行（如工期獎(jiǎng)罰、質(zhì)量獎(jiǎng)罰、安全獎(jiǎng)罰等）、承包方承諾讓利、各項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)取或扣除（如水電費(fèi)、扣款項(xiàng)目、保修金等）、承包單位多報(bào)領(lǐng)的甲供材料、變更簽證未如實(shí)實(shí)施的部分、鋼材實(shí)際用量、主材價(jià)格等。4.3.4.4工程結(jié)算的具體方法按集團(tuán)《工程預(yù)結(jié)算管理作業(yè)指引》執(zhí)行。4.3.4.5工程結(jié)算要注意結(jié)算資料的及時(shí)整理、分類(lèi)、歸檔、保存。4.3.5合同執(zhí)行情況的評(píng)估主體合同等金額較大的合同執(zhí)行完后，應(yīng)由合同主辦部門(mén)對(duì)發(fā)包單位的合同管理（工期、質(zhì)量、成本、配合等）、承包單位的工期、質(zhì)量、成本、配合等進(jìn)行總結(jié)，且填寫(xiě)集團(tuán)關(guān)聯(lián)表單。

84.4其他規(guī)定4.4.1本管理辦法集團(tuán)所屬各房地產(chǎn)公司務(wù)必嚴(yán)格執(zhí)行，如于執(zhí)行過(guò)程中，和實(shí)際情況確有不適合之處，執(zhí)行部門(mén)可根據(jù)實(shí)際情況作修改之請(qǐng)示，報(bào)總部審計(jì)法務(wù)中心和成本管理中心核實(shí)后經(jīng)總部分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后方可實(shí)施。5.支持性文件《工程質(zhì)量保修協(xié)議》6.關(guān)聯(lián)記錄及表格無(wú)

9附件：工程質(zhì)量保修協(xié)議甲方：乙方：甲乙雙方于年月日簽署了工程建造合同，為保證該合同范圍內(nèi)乙方承建的工程于壹定使用期限內(nèi)正常使用，維護(hù)建筑工程所有者、使用者的合法權(quán)益，明確雙方權(quán)利和義務(wù)，甲乙雙方經(jīng)協(xié)商簽定本協(xié)議。乙方于質(zhì)量保修期內(nèi)按照《（國(guó)家）建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、《市建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》及本保修協(xié)議承擔(dān)工程質(zhì)量保修責(zé)任。壹．質(zhì)量保修范圍和內(nèi)容工程質(zhì)量保修范圍包括：地基基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、防水及防滲漏（屋面、外墻、廚房、衛(wèi)生間、門(mén)窗等），裝修工程，電氣工程、給排水工程，暖通工程等約定的其他工程。具體質(zhì)量保修內(nèi)容雙方約定如下：二．質(zhì)量保修期限質(zhì)量保修期從工程竣工驗(yàn)收合格后移交之日計(jì)起，分單項(xiàng)竣工驗(yàn)收的工程，按單項(xiàng)工程分別計(jì)算質(zhì)量保修期。保修期限內(nèi)因乙方工程質(zhì)量問(wèn)題而保修的，相應(yīng)保修期從修復(fù)之日起計(jì)算，

10時(shí)間順延。各分項(xiàng)工程質(zhì)量保修期如下：1．房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程為年（按有關(guān)文件規(guī)定）；2．裝修工程為2年；3．防水工程（屋面、外墻、廚房、衛(wèi)生間等）為5年；4．電氣安裝、給排水安裝、設(shè)備安裝工程為2年；5．采暖、空調(diào)及制冷系統(tǒng)工程為2個(gè)采暖期或供冷期；6．其他約定三．質(zhì)量保修責(zé)任1．竣工驗(yàn)收后移交前由于乙方保管不善造成各部件、整體或單體損壞、脫落、變質(zhì)、丟失等，均由乙方承擔(dān)賠償和修復(fù)責(zé)任。2．于質(zhì)量保修期內(nèi)由于乙方工程質(zhì)量原因給甲方和業(yè)主造成的直接和連帶損失，由乙方承擔(dān)賠償和保修責(zé)任，所需費(fèi)用從工程質(zhì)量保修金中扣除。3．工程竣工驗(yàn)收后，本工程移交給海爾地產(chǎn)物業(yè)管理公司管理，保修款轉(zhuǎn)交該公司保管，且從移交日起，海爾地產(chǎn)物業(yè)管理公司有權(quán)代為行使甲方于本協(xié)議中的所有權(quán)利和責(zé)任。4．屬于保修范圍內(nèi)的項(xiàng)目，乙方同意接到甲方或業(yè)主通知后派人及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行修理，且保證保修質(zhì)量，否則甲方有權(quán)委托他人修理，所需費(fèi)用從工程質(zhì)量保修金中扣除。5．乙方需指定專(zhuān)人于現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)維修工作。

11于乙方人員到達(dá)之前，甲方可采取適當(dāng)?shù)膽?yīng)急措施，費(fèi)用由乙方承擔(dān)。具體時(shí)間如下：1)給排水、供電設(shè)施及線(xiàn)路出現(xiàn)故障，乙方須于接到通知后4小時(shí)內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，6小時(shí)內(nèi)完成維修工作。2)其他情況，乙方須于接到通知后24小時(shí)內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，48小時(shí)內(nèi)完成維修工作。5．維修過(guò)程中，甲方應(yīng)給予乙方必要的協(xié)助。四．保修質(zhì)量乙方負(fù)責(zé)保修的質(zhì)量，工程保修項(xiàng)目完成后須經(jīng)業(yè)主或甲方代表驗(yàn)收簽字方可。工程保修項(xiàng)目應(yīng)保證于六個(gè)月內(nèi)不出現(xiàn)同類(lèi)問(wèn)題，否則，即使保修期滿(mǎn)也應(yīng)繼續(xù)維修。因乙方施工質(zhì)量問(wèn)題，乙方維修倆次后，同壹部位再出現(xiàn)類(lèi)似問(wèn)題，乙方每次每項(xiàng)向甲方支付違約金1000元，同時(shí)，甲方有權(quán)委托他人修理，由此引起的費(fèi)用和責(zé)任由乙方承擔(dān)。五．質(zhì)量保修卡為增強(qiáng)客戶(hù)信心，本工程由施工單位向各客戶(hù)出具質(zhì)量保修卡，且加蓋施工單位公章。質(zhì)量保修卡應(yīng)和竣工資料同時(shí)提交甲方。六．質(zhì)量保修金支付工程結(jié)算時(shí)，依據(jù)合同內(nèi)容，甲方從乙方工程結(jié)算造價(jià)中扣除%作為工程質(zhì)量保修金。如質(zhì)量保修金余額不足以支付工程保修及賠償?shù)荣M(fèi)用，乙方應(yīng)于接到甲方通

12知后15天內(nèi)將差額補(bǔ)齊。七．質(zhì)量保修金返仍工程質(zhì)量驗(yàn)收滿(mǎn)2年后，如無(wú)質(zhì)量問(wèn)題，經(jīng)甲方、物業(yè)公司簽字同意后，于20天內(nèi)將剩余保修金壹次性返仍乙方。質(zhì)量保修金的返仍且不免除乙方于保修期內(nèi)的保修責(zé)任。八．其他對(duì)保修金等余款的支付辦法應(yīng)作明確規(guī)定，除壹般保修金外，可于合同中約定發(fā)包單位于工程竣工后壹定時(shí)間內(nèi)扣押承包單位壹定數(shù)額的滲漏保證金（比如：35元/M2）。質(zhì)量保修卡樣本如下：正面：質(zhì)量保修卡施工單位：（填寫(xiě)名稱(chēng)且加蓋公章）法人代表：房號(hào)：業(yè)主編號(hào)：（施工單位名稱(chēng)）于年月日至年月日承建工程，現(xiàn)保證房屋和整體配套工程質(zhì)量達(dá)到優(yōu)良標(biāo)準(zhǔn)，除裝修等人為損壞外，各部位質(zhì)量保修期如下：主體結(jié)構(gòu)保修期為年，屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間、和外墻面和門(mén)窗框的防滲漏保修期為年，電氣管線(xiàn)、給排水管道、設(shè)備安裝和

13裝修工程保修期為年。于質(zhì)量保修期內(nèi)若出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，我公司負(fù)責(zé)賠償、維修。物業(yè)管理處及施工單位聯(lián)系電話(huà)：背面：施工單位簡(jiǎn)介甲方（簽章）：乙方（簽章）：年月日年月日