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1、長三角商業(yè)地產門戶網(wǎng)——贏鋪網(wǎng)www.ingpu.com海量商業(yè)地產資料免費下載第四部分招商方案優(yōu)選4.1招商環(huán)境n中心商業(yè)圈現(xiàn)處于成長狀態(tài)n多個高尚住宅區(qū)正在形成n路網(wǎng)建設漸趨完善，各種商業(yè)正強勢進入n舊商業(yè)和舊居住模式處于退隱階段n片區(qū)商業(yè)建設有足夠的政策傾斜度n定位相關產業(yè)的市場培育已開始并以初具規(guī)模4.2招商方案總體要求n符合項目的商業(yè)定位n具有可操作性和實用性n方案要全面兼顧各方面的利益n確保項目后續(xù)操作的成功4.3招商方案的提出
方案A：整體出租，僅引進獨立的經(jīng)營管理品牌
方案B：散租，引進小商家，自己成立管理公司
方案闡述：
方案A：商場作為一個整體
2、出租給某成熟的『旗艦商家』，發(fā)展商不參與后期的經(jīng)營和管理，項目將以成熟的品牌商場（經(jīng)營品牌）的形象進入市場。
方案B：項目出租前須根據(jù)招商對象的數(shù)量規(guī)模和經(jīng)營需要進行經(jīng)營平面的分割劃分，發(fā)展商成立專門的管理機構（或委托予專業(yè)的管理公司），商場將以新興的賣場品牌店出現(xiàn)在市場?！?6頁共16頁——————————————————長三角商業(yè)地產門戶網(wǎng)——贏鋪網(wǎng)www.ingpu.com海量商業(yè)地產資料免費下載
4.4方案相關指標的評估在A、B兩個方案中，由于招商直接因素參與方式的不同，首先會影響各因素利益所得和相互均衡關系，然后
3、會影響商場的后續(xù)操作和整個商場的市場形象，從招商行為所產生的各種關系中可取用如下指標進行方案的評估。C11方案質量指標：指標租金收入返租壓力招商難度銷售影響定位相關性經(jīng)營條件經(jīng)營風險方案A低大較易利好很好要求高小B高小較難一般一般一般要求大指標說明：租金收入：項目招商時產生的租金收益，其具體數(shù)據(jù)見C10指標取值范圍為由低到高。返租壓力：招商后商鋪銷售手段——返租運用的必要性，返租必要性越強,商場后期銷售壓力越高，指標取值范圍為由強到弱。招商難易度：既引進商家資源的難易度，體現(xiàn)在招商成本的大小、商家進駐的快慢和招商計劃實施和控制效果，指標取值范圍是由難到易。銷售影響
4、度：招商完成商家入駐后對商場銷售的影響，包括商場市值、商場的升值潛力、商場的形象和昭示力度，以及商鋪銷售計劃控制等。指標取值范圍是由一般到好。定位相關性：不同的招商方案決定了商場具體的商業(yè)形態(tài)和形象，即引進商家的經(jīng)營模式、理念與商場定位的吻合度，指標取值范圍是由低到高。經(jīng)營條件要求：不同類型的商家對經(jīng)營場所的條件有不同的要求，這直接關系到了發(fā)展商的另一項成本——裝修成本，取值范圍是由低到高。經(jīng)營風險度：不同的商家其經(jīng)營能力和抗風險能力是不同的，經(jīng)營的穩(wěn)定性對商場的保值升值是最有力的保障，指標取值范圍是由大到小。—————————————————————第16頁共1
5、6頁——————————————————長三角商業(yè)地產門戶網(wǎng)——贏鋪網(wǎng)www.ingpu.com海量商業(yè)地產資料免費下載C12方案量化指標（假設招租后即時發(fā)售）：指標即時租金收入營銷費用返租成本裝修成本變動現(xiàn)金值銷售價格負擔abcdef方A2,327,697116,38511,670,658/-9,459,346-1365案B4,065,779331,0050/3,734,774539指標說明及推算：即時租金收入：招商過程中發(fā)展商直接從商場租賃中所獲得的租金收入，其計算見表C10招商營銷費用：因招商工作量和強度的不同而對其相關營銷費用產生影響，營銷費用按租金年收益
6、總額的2～4%比例；A：b=484,937×12×2%=116,385元B：b=919,457×12×3%=331,005元返租成本：說明了招商方案對后期銷售的影響。如選擇了方案A且想加快銷售和資金回籠速度，一般需要對商場進行分割并采用返租的促銷手段。但本案認為，返租的促銷手段不是必須的。對于方案B的后期銷售可采用以租代售的銷售策略（相當于分期付款的方式，付款年限3～6年，按月或季收取應付款項，價格相當于整體發(fā)售的水平）；而對于方案A，在后期市場培育比較成熟、商場經(jīng)營比較成功、商服物業(yè)投資比較紅火的天時地利情況下也可嘗試整體發(fā)售給經(jīng)營商家或大面積劃分出售的銷售策略
7、。所以，返租成本非必然成本，只是不可預見成本。假設返租期10年、返租回報率8%，5年固定租約、一次性返3年租金，招租后即時發(fā)售、均價17,519.35元/㎡（見C13），銷售率100%:則A；c={17,519.35元/㎡×0.08÷12－（65元/㎡+75元/㎡）÷2}×6,927.67㎡×3年×12月=11,670,658元;B:c=0裝修成本變動：—————————————————————第16頁共16頁——————————————————長三角商業(yè)地產門戶網(wǎng)——贏鋪網(wǎng)www.ingpu.com海量商業(yè)地產資料免費下載不同類型的商家對商場的內外部裝修、軟硬件
8、設施的要求
