北京商品住宅房價研究

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1、摘要北京市商品房的銷售價格差異巨大，本文通過建立合理的假設，對影響北京市商品住宅房銷售價格的重要因素和著些因素對銷售價格的影響進行分析，從實際數據結果加深對北京市房地產銷售價格的認識，從而給購房者或者房地產開發(fā)商提供一定的參考建議。對于問題一，首先用百度進行數據的搜集，利用收集的數據采用Excal進行數據的整理與計算，最終得到需要的數據。然后利用spss中的數據缺失值檢測功能，發(fā)現該數據比較完整，沒有缺失值。再利用SPSS的繪圖功能畫出住宅房價與房屋面積的散點圖。發(fā)現住宅房價與房屋面積有一定關系。畫出區(qū)縣和住宅房價的箱圖，發(fā)現不同的區(qū)縣會對住宅的房價具有一定的影響，

2、由于不同的區(qū)縣位于不同的環(huán)線，通過不同區(qū)縣的分析，從而可以確定不同環(huán)線上的房屋的房價不一樣且位于中心城區(qū)的房價較高。通過查資料可知，不同環(huán)境的小區(qū)房價也有一定的區(qū)別，且環(huán)境優(yōu)良的小區(qū)房價較高。對于問題二，對房屋面積和已售統計均價進行相關性分析，分析得出兩者之間呈弱相關關系。房屋面積對已售統計均價有一定影響。對區(qū)域和已售統計均價先進行正態(tài)檢驗，發(fā)現他們能通過顯著性檢驗，接著進行比較分析，分析得出兩個樣本之間的均值差異有顯著性。對于問題三，不同的商品住宅類型共有三類：中小普通商品住宅、大戶型普通商品住宅、中高檔商品住宅。根據所查的數據將中小普通商品住宅，大戶型普通商品住

3、宅、中高檔商品住宅的均價分別算平均值，并作為各種房屋均價的估計值。關鍵詞：北京商品住宅房價,spss,excel，相關性分析，散點圖，箱圖，獨立樣本T檢驗，顯著性檢驗14一、問題重述內容要點：住房問題關系民生之根本，近年來隨著經濟的發(fā)展，北京作為我國的經濟政治文化中心，房價也普遍在波動中呈上漲趨勢。外地人購房拉高房價，有數據表明北京市1/3以上的商品住房賣給了在北京務工，工作生活的外地人，且北京二三環(huán)內的高檔的商品房占50%以上。使得生活在北京的人們背負著沉重的經濟負擔。由于一線城市的房價迅速上漲，外地（包括境外人士）到這些城市購房比例也比較高。眾所周知，北京市商品

4、房的銷售價格差異巨大，從最低的6000元/平方米左右，到最高可達元/平方米左右。可想而知，差異如此之大也是由于各方面的因素導致的。問題一：請確定影響北京商品住宅房銷售價格的重要因素；問題二：請盡可能量化上述因素對銷售價格的影響；問題三：分析不同類型商品住宅房的價格差異，對每種類型的房屋均價予以估計，從而給購房者或者房地產開發(fā)商提供一定的參考建議。二．問題分析本文主要目標是要分析地理位置，房屋面積，小區(qū)環(huán)境對北京商品住宅房的影響關系，其總體研究方法是通過對現有數據進行統計規(guī)律分析，找出北京商品住宅房與環(huán)境因素（區(qū)縣、環(huán)線、住宅面積、小區(qū)環(huán)境）的關系狀況，并通過查找資料

5、了解地理位置或地理環(huán)境對北京商品住宅房的影響，最后結合第一個問題和第二個問題，分析不同類型商品住宅房的價格差異，對每種類型的房屋均價予以估計，從而給購房者或者房地產開發(fā)商提供一定的參考建議。鑒于此目的，針對本文具體3個問題，可以進行具體分析：2.1針對問題一的分析本問題主要根據網上查找的詳細資料進行相關統計分析，這些房價信息主要有行政區(qū)域、已售統計數據、累計已售數據、累計未售數據等進行統計描述，本文主要從以下幾點進行考慮：1.通過SPSS軟件的查缺失值功能，檢測所查數據是否有缺失值，并通過EXCEL軟件計算所需要的數據。2.通過SPSS軟件畫每戶面積和已售統計均價的

6、散點圖，找出兩者之間的關系。143.將每個區(qū)域的已售統計均價畫成箱圖，分析地區(qū)差異對已售統計均價的影響。4.由于不同區(qū)縣都位于不同的環(huán)線，根據不同的區(qū)縣與已售統計均價的關系分析得出：環(huán)線對已售統計均價的影響。5.通過分析和查資料尋找小區(qū)環(huán)境與已售統計均價的關系。最后在按上述思想進行北京商品住宅房的價格分析，其統計的工具主要是EXCEL和SPSS，利用EXCEL豐富的公式編輯，統計等功能進行處理。2.2針對問題二的分析本問題欲研究北京商品住宅房價格與地理位置的關系，主要需要注意以下幾點：1.在第一問已有的已分析的數據基礎上進行數據統計，主要統計方法是通過SPSS統計出

7、在不同地區(qū)、不同環(huán)線的價格差異，進而可以分析出地理位置對房屋價格的影響；2.對搜集的數據進行整理及統計計算，先按不同行政區(qū)域的房價價格統計，并計算出商品住宅房價格的變動，再通過不同行政區(qū)域分析出不同環(huán)線的房屋的價格變動；從上面的統計數據可以看出，該問是一個多元統計問題，即地理位置對北京商品住房價格的影響，主要分析思想如下：先整體按不同區(qū)域分析，分析過程為：①在EXCEL中畫出不同行政區(qū)域的價格條形圖；②利用SPSS統計軟件對房屋面積和房屋均價進行相關性分析，分析其之間的相關性；③利用SPSS軟件對不同區(qū)縣和房屋均價進行正態(tài)檢驗，分析結果是否通過顯著性檢驗，是否能