標(biāo)桿房企景觀成本控制指導(dǎo)手冊(cè)

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1、XXPKXX：景觀成本這樣控起來景觀品質(zhì)的提升，真的是一分錢一分貨，還是一分錢可以掰成兩半花？這個(gè)需要對(duì)景觀成本進(jìn)行好的管理與分配，以合理的投入得到最佳的效果。本文看看XX和XX是怎么管理景觀成本的。產(chǎn)品定位決定了景觀形象，更直接地說是房屋售價(jià)決定了景觀成本。按業(yè)內(nèi)人士的經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)10萬方的樓盤景觀面積約3萬方，20萬方的樓盤的景觀面積約7萬方，景觀面積占樓盤可售面積的30%左右。一般而言，景觀成本占房屋售價(jià)的2%是市場(chǎng)能夠接受的比例，是個(gè)合理的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，在此標(biāo)準(zhǔn)線下，增加景觀投入將帶來樓盤形象的極大提升，是質(zhì)的改變。當(dāng)然，對(duì)于精品樓盤和企業(yè)標(biāo)桿樓盤，在于樹立本企業(yè)品牌形象，景觀成本收

2、益率讓位于形象塑造，不適用成本2%法則，應(yīng)采用客戶調(diào)研確定法。那么，景觀品質(zhì)的提升，真的是一分錢一分貨，還是一分錢可以掰成兩半花？這個(gè)需要對(duì)景觀成本進(jìn)行好的管理與分配。本文看看XX和XX是怎么管理景觀成本的。▌一、管控硬景比例XX景觀成本的管控原則在于，“在有限景觀總成本下，減少硬景面積，做出精致感?！钡貕K越小，容積率越高，硬景比例越高；別墅類型不同比例有區(qū)別，獨(dú)棟比聯(lián)排低；檔次不同比例有區(qū)別，檔次越高，硬景比例越低。XX硬景比例建議指標(biāo)：獨(dú)棟別墅9%~10%，聯(lián)排別墅12%~15%，中式別墅16%~19%；花園洋房17%~19%；高層公寓18%~20%。下表例舉重慶XX歷史項(xiàng)目硬景比

3、例：▌二、水景：減少大面積水體，注重水體結(jié)構(gòu)XX的水體特點(diǎn)在于，多布點(diǎn)狀壁泉、點(diǎn)狀涌泉或溪流，減少大面積水體。首先，水體底部結(jié)構(gòu)宜用硬池底不宜用泥底，例如XX藍(lán)湖郡、紫都城就因泥底水景受到過許多投訴，改造多造成成本增加。其次，要做好水體結(jié)構(gòu)，防沉降、抗沖擊，做好防滲漏處理。大水體一定采用鋼筋混凝土池底如XX水晶酈城、酈江、藍(lán)湖郡湖東項(xiàng)目，小水體可適當(dāng)采用柔性防水，如XX大城小院、香樟林項(xiàng)目等。再次，硬鋪粘合劑易用膠或低堿水泥，防止水體翻堿此外，溪流遵循“意不斷實(shí)分段”的原則，便于修補(bǔ)、打理，且有利于減低成本。▌三、綠化：分清主次及比例，注重養(yǎng)護(hù)1.主景樹和主景點(diǎn)有業(yè)內(nèi)專業(yè)人士提出，中軸

4、景觀可選用當(dāng)?shù)匾欢ㄒ?guī)格的喬木，其中，10~15厘米的占30%、20~25厘米的占5%，30厘米以上的占2%左右；色葉樹種不低于10%。而在小區(qū)公共景觀上，亦可選用當(dāng)?shù)匾欢ㄒ?guī)格的喬木，其中，10~15厘米的占35%、15~20厘米的占3%，30厘米以上的占2%左右；灌木球徑80厘米以上；選用四季景色變換植物。道路綠化帶景觀上，常綠喬木占50%；灌木球徑60厘米以上。河岸景觀上，以春、夏季觀花、觀葉、觀果品種占50%。此外，草坪面積占綠化總面積比例不超過40﹪，草皮可采用普通兩季型。XX的做法是，從喬、灌、地被、攀沿、草中選出主景植物，選主景植物以“低成本、易獲取、綠量大、綠期長(zhǎng)、易栽易活

5、”等因素綜合平衡，反過來指導(dǎo)設(shè)計(jì)。如西苑項(xiàng)目以小葉榕做主景樹，香樟林項(xiàng)目則采用香樟，尤其是樟科的天竺桂。對(duì)于XX而言，“沒有廉價(jià)（難看）的植物，只有廉價(jià)（難看）的搭配”，而信奉每一個(gè)小區(qū)一定要有2~3處能讓人產(chǎn)生視覺沖擊并留下記憶點(diǎn)的景觀。2.管理喬木和大灌占總成本比例總的來說，XX的喬木+大灌（2米以上）占總苗木造價(jià)超過80%，其中大喬+中喬（5米以上）占總苗木造價(jià)超過65%。但這其中要注意地區(qū)差別。在XX所做的項(xiàng)目中，以重慶地區(qū)為例，喬木+大灌占軟景總造價(jià)的60%左右，其中軟景與苗木造價(jià)的差別在于是否有種植土。即使會(huì)大量提升喬木數(shù)量，減少灌木數(shù)量，但也建議控制在75%左右。XX基于

6、苗木成本分配有一個(gè)重點(diǎn)順序：點(diǎn)睛樹—大喬—中喬—小喬—大灌—點(diǎn)睛攀沿植物—中球灌—小球灌—攀沿植物（墻地）—草地被—片植灌地被—宿根花地被—草花地被。關(guān)于這一順序，主旨在于控制20~40公分的中低層灌木用量，慎用草花，提倡多年生地被。而對(duì)于上海XX而言，在苗木選擇和綠化成本比例及各樹種的搭配上，注重在效果一致的前提下，選用質(zhì)量好、價(jià)格低的樹種，以節(jié)省費(fèi)用。行道樹選擇：上海XX的主要道路選用樂昌含笑代替香樟作為行道樹，成本降低了40%。與此同時(shí)，在主入口廣場(chǎng)及會(huì)所周圍道路行道樹不選用上海XX的大銀杏（胸徑30~32厘米）及大櫸樹（胸徑20~22厘米），而用嫁接銀杏（胸徑18~20厘米）和

7、樸樹（胸徑15~16厘米），成本能下降40%；3株特大海棗（棕高4.5、胸徑53~55厘米）選用古香樟（胸徑63~65厘米、高7~8米、冠徑7~8米），成本降低了40%；花崗巖車行道的行道樹香樟（胸徑14~15厘米、高4~5米、冠徑3~3.5米）換成樂昌含笑（胸徑14~15厘米、高4~5米、冠徑3~3.5米），成本降低了30%；大灌木多選用冠徑在2.6~3.0米的大葉黃楊球、海桐球、小葉女貞球、金葉女貞球、木槿、孝順竹、佛肚竹、紅繼木球、剛竹等