我國不動產(chǎn)登記制度的缺陷與完善的論文

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1、我國不動產(chǎn)登記制度的缺陷與完善的論文【摘要】：不動產(chǎn)登記制度是物權(quán)法的重要制度，也是近代各國民法普遍采用的制度。我國物權(quán)法中有關(guān)不動產(chǎn)登記制度的規(guī)定還具有一定的缺陷，文章主要列舉了物權(quán)法中的不動產(chǎn)登記制度的缺陷，主要有：登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一和預(yù)告登記制度不完善，并給予了建議，即：統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)和完善預(yù)告登記制度?！　　娟P(guān)鍵詞】：不動產(chǎn)登記不動產(chǎn)登記制度缺陷不動產(chǎn)登記制度完善　　　　一、不動產(chǎn)登記制度的概念和立法意義　　　　1.不動產(chǎn)登記制度的概念　　關(guān)于不動產(chǎn)登記制度的概念，不同的學(xué)者有不同的觀點(diǎn)。王利明教授的觀點(diǎn)是：不動產(chǎn)登記是登記申請人對不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定、轉(zhuǎn)移在專門的登

2、記機(jī)關(guān)依據(jù)法定的程序進(jìn)行登記。孫憲忠教授的觀點(diǎn)是：不動產(chǎn)登記是經(jīng)權(quán)利人申請，國家有關(guān)登記部門將有關(guān)申請人的不動產(chǎn)物權(quán)的事項(xiàng)記載于不動產(chǎn)登記簿的事實(shí)。梁慧星教授的觀點(diǎn)則是：不動產(chǎn)登記是指土地及其定著物之所有權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利的取得、喪失與變更，依法定程序記載于有關(guān)專職機(jī)關(guān)掌管的專門的簿冊上。綜上所述，所謂不動產(chǎn)登記是指經(jīng)權(quán)利人申請，國家專職部門將有關(guān)申請人的不動產(chǎn)物權(quán)的取得、喪失與變更，依法定程序記載于不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)掌管的專門的簿冊的事實(shí)。不動產(chǎn)登記事實(shí)上包括兩層含義：一是登記與否的事實(shí)狀態(tài)，二是登記的過程或程序?！　?.不動產(chǎn)登記制度的立法意義　　第一，不動產(chǎn)登記為不動產(chǎn)物權(quán)變

3、動提供法律基礎(chǔ)。在依據(jù)法律行為發(fā)生的物權(quán)變動的情況下，為了表現(xiàn)物權(quán)的排他性并保障交易安全，物權(quán)公示原則要求不動產(chǎn)物權(quán)變動以登記為要件；在非依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動以登記為要件；在非依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動的情況下，不動產(chǎn)登記是權(quán)力處分權(quán)的前提條件。.因此，不動產(chǎn)登記在本質(zhì)上是決定不動產(chǎn)物權(quán)變動是否完成的法律工具，旨在給不動產(chǎn)物權(quán)變動提供法律基礎(chǔ)，而不是為了實(shí)行行政管理?！　〉诙粍赢a(chǎn)登記為物權(quán)變動提供了國家公信力支持的法律基礎(chǔ)。由于不動產(chǎn)物權(quán)是涉及國計(jì)民生的重要權(quán)力，故現(xiàn)代社會中的不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)都是國家機(jī)關(guān)，由國家機(jī)關(guān)出面承擔(dān)登記責(zé)任，以國家行為的嚴(yán)肅性為登記的真實(shí)性提

4、供保障，使登記具有為社會一體信服的法律效力，即任何民間證明都不可比擬的國家公信力。不論客觀情況如何，法律確認(rèn)不動產(chǎn)物權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)是登記簿的記載，以登記簿上的記載的權(quán)利正確權(quán)利，并依此建立不動產(chǎn)物權(quán)的交易秩序；同時(shí)，如果第三人依據(jù)不動產(chǎn)登記簿取得登記權(quán)利，這種行為及其后果當(dāng)然應(yīng)該得到物權(quán)法保護(hù)?！　〉谌粍赢a(chǎn)登記的統(tǒng)一性是不動產(chǎn)物權(quán)統(tǒng)一性是不動產(chǎn)物權(quán)統(tǒng)一的法律基礎(chǔ)。通過不動產(chǎn)登記，國家為不動產(chǎn)提供了一個(gè)在整個(gè)法律實(shí)施范圍內(nèi)發(fā)生的一切不動產(chǎn)物權(quán)交易才有了統(tǒng)一的法律基礎(chǔ)和規(guī)則。如果沒有這個(gè)統(tǒng)一的基礎(chǔ)和規(guī)則。如果沒有這個(gè)統(tǒng)一基礎(chǔ)，公正有血的不動產(chǎn)物權(quán)流轉(zhuǎn)制度的建立就完全是一句空話。

5、　　　　二、我國不動產(chǎn)登記制度的缺陷　　　　綜觀我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記的法律規(guī)范，可以用兩個(gè)字來概括：“散亂”。盡管在物權(quán)法制定初期，孫憲忠等專家都呼吁出臺一個(gè)統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法，但是所有的關(guān)于不動產(chǎn)權(quán)屬登記的規(guī)定仍散見于各項(xiàng)單行的民事法律法規(guī)之中，沒有一個(gè)統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法，且相關(guān)規(guī)定之間存在著沖突、矛盾，沒有統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和具體制度的統(tǒng)一。　　1.登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一　　我國目前從事不動產(chǎn)物權(quán)登記的機(jī)關(guān)有多個(gè)，如土地登記在土地管理部門，房屋產(chǎn)權(quán)登記在房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)，草原登記在農(nóng)牧業(yè)部門，林木權(quán)登記在森林管理部門等，例如《中華人民共和國土地管理法》第5條規(guī)定：“國務(wù)院土地行政主管部門

6、統(tǒng)一負(fù)責(zé)全國土地的管理和監(jiān)督工作”?！吨腥A人民共和國土地管理實(shí)施細(xì)則》第3條規(guī)定：“土地登記內(nèi)容和土地權(quán)屬證書式樣由國務(wù)院土地行政主管部門統(tǒng)一規(guī)定”?！吨腥A人民共和國森林法》第三條第2款規(guī)定：“國家所有的和集體所有的森林、林木和林地，個(gè)人所有的林木和使用的林地，由縣級以上地方人民政府登記造冊，發(fā)放證書確認(rèn)所有權(quán)或者使用權(quán)?！薄稉?dān)保法》第42條規(guī)定的不動產(chǎn)登記部門就有土地管理部門、林業(yè)主管部門、縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門等，而且這些部門都具有管理不動產(chǎn)的行政職能?！　∵@樣規(guī)定的弊端也是顯而易見的：登記機(jī)關(guān)分散，既不利于登記機(jī)關(guān)之間的相互溝通，也不利于當(dāng)事人的查閱；登記機(jī)

7、關(guān)權(quán)力縱橫交錯(cuò)，會擾亂正常的法律秩序。正如孫憲忠教授所述：當(dāng)兩個(gè)或兩個(gè)以上的登記機(jī)關(guān)權(quán)力交叉重合時(shí)，不但會損害當(dāng)事人的正當(dāng)利益，增加其不合理負(fù)擔(dān)，而且會擾亂正常的法律秩序；由于多個(gè)行政部門進(jìn)行登記，所發(fā)權(quán)證權(quán)屬界址經(jīng)常發(fā)生沖突，會導(dǎo)致不動產(chǎn)所有人之間的大量糾紛；不利于登記資料的合理利用，多頭、分散的不動產(chǎn)登記破壞了資料的統(tǒng)一性和完整性，嚴(yán)重影響了土地資源的高效利用；多個(gè)登記機(jī)關(guān)同時(shí)存在，對人力資源也是一種浪費(fèi)。　　2.不動產(chǎn)預(yù)告登記制度有待進(jìn)一步完善　　在我國，2007年10月1日起開始施行《中華人民共和國物權(quán)法》，首次確立了