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《淺談我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善的論文》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在學(xué)術(shù)論文-天天文庫(kù)。
1、淺談我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善的論文 隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的日趨活躍，當(dāng)事人之間的不動(dòng)產(chǎn)交易大量涌現(xiàn)，因不動(dòng)產(chǎn)登記制不完善而引發(fā)的糾紛也由此增多。法院在認(rèn)定未辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記的買賣合同效力時(shí)，一般有以下4種作法：1合同不成立，一方收受的財(cái)產(chǎn)以不當(dāng)?shù)美颠€給另一方，造成損失的由過(guò)錯(cuò)一方負(fù)責(zé)賠償；2合同無(wú)效，由雙方承擔(dān)合同無(wú)效的法律后果；3合同“尚未發(fā)生效力”，一方可強(qiáng)制另一方實(shí)際履行或在解除合同時(shí)要求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任；4合同成立生效，產(chǎn)生一種債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。但不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，買方可依合同請(qǐng)求賣方承擔(dān)違
2、約責(zé)任，其中前三種做法都將登記的效力及于房屋買賣合同本身，認(rèn)為未經(jīng)權(quán)屬登記，合同債權(quán)或不能成立或成立后不能生效，唯有最后一種做法將登記的效力獨(dú)立于買賣合同之外，認(rèn)為登記與否不影響合同債權(quán)的發(fā)生。由此可見(jiàn)，各地法院在不動(dòng)產(chǎn)登記的效力上認(rèn)識(shí)并不一致，究其原由，是由于我國(guó)立法的不明確，不但有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的登記制度尚未在產(chǎn)?！ ?結(jié)論： 從以上的分析中可以看出，當(dāng)?shù)谌藶樯埔鈺r(shí)，第三人都能取得不動(dòng)產(chǎn)，無(wú)論不動(dòng)產(chǎn)登記采生效主義還是采對(duì)抗主義，都是同樣地保護(hù)交易安全和第三人利益的。而當(dāng)?shù)谌藶閻阂鈺r(shí)，在不動(dòng)產(chǎn)登
3、記采對(duì)抗主義的情況下，惡意第三人不能取得不動(dòng)產(chǎn)；但是，在不動(dòng)產(chǎn)登記為生效要件的情況下，惡意第三人卻能夠取得不動(dòng)產(chǎn)，從交易安全方面考慮，筆者認(rèn)為，交易安全應(yīng)當(dāng)包括兩方面，以本案例分析，一方面是受讓人乙的交易安全；另一方面是第三人丙的交易安全，一般而言，當(dāng)事人之間在有關(guān)物權(quán)變動(dòng)的意思表示達(dá)成一致后，到辦理物權(quán)登記之前，總有一段時(shí)間間隔，如果不動(dòng)產(chǎn)登記為物權(quán)變動(dòng)之生效要件，則在此段時(shí)間間隔中，物權(quán)變動(dòng)不生效，原不動(dòng)產(chǎn)所有人甲仍是不動(dòng)產(chǎn)的有權(quán)處分人，他為了獲得更好的交易價(jià)格，或者處于其他方面利益的考慮，不管第三人
4、丙是善意還是惡意，甲的這種有違商業(yè)道德的行徑都將得逞，這樣的法律規(guī)則，對(duì)于受讓乙而言，就沒(méi)有交易安全的公平正義如果說(shuō)不動(dòng)產(chǎn)登記的生效主義有利于保護(hù)第三人利益的話，那就是它連惡意第三人都保護(hù)另外，有學(xué)者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記采對(duì)抗主義制度本身自相矛盾，理由是，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)依當(dāng)事人的意思表示一致可以生效，但是該“生效”的物權(quán)不能對(duì)抗第三人，即該“物權(quán)”沒(méi)有公認(rèn)的物權(quán)的對(duì)世權(quán)的性質(zhì)，若其不能對(duì)抗第三人，他的設(shè)立又怎么能“生效”，所以，該“物權(quán)”就不可能成為真正的物權(quán)，是沒(méi)有意義的物權(quán)。.筆者認(rèn)為，登記對(duì)抗主義中
5、意思一致而取得的物權(quán)在性質(zhì)上，屬于負(fù)解除條件的物權(quán)，在沒(méi)有善意第三人時(shí)，物權(quán)變動(dòng)生效，出現(xiàn)善意第三人的情況后，物權(quán)變動(dòng)的效力不能對(duì)抗第三人。另外，物權(quán)發(fā)展到現(xiàn)代，已經(jīng)是有限制的絕對(duì)權(quán)，在善意取得制度中，為了保護(hù)交易安全和善意第三人的利益，真正權(quán)利人的物權(quán)都不能對(duì)抗第三人，所以，如果我們認(rèn)為只要有第三人的對(duì)抗，物權(quán)就不是真正的物權(quán)的話，那么現(xiàn)在所有的物權(quán)都不是真正的物權(quán)，之所以得出這個(gè)錯(cuò)誤的結(jié)論，問(wèn)題在于沒(méi)有正確把握現(xiàn)代物權(quán)的性質(zhì)?！ 。?）不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)采形式審查制 登記的實(shí)質(zhì)審查制，即登記機(jī)關(guān)對(duì)于登記之
6、申請(qǐng)，除須審查登記條件是否在形式上完備外，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)之原因與事實(shí)是否相符、有無(wú)瑕疵，也須詳細(xì)審查，經(jīng)確定后方予登記。而登記的形式審查制與此恰恰相反，登記機(jī)關(guān)對(duì)于登記的申請(qǐng)，只進(jìn)行形式上審查，而對(duì)于契約上所載的權(quán)利事項(xiàng)，在實(shí)質(zhì)上是否真實(shí)，有無(wú)瑕疵，在所不問(wèn)?！ ?shí)質(zhì)審查制有以下兩個(gè)主要弊端： 第一、由于進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，審查的范圍和力度都相當(dāng)大，登記機(jī)關(guān)的審查費(fèi)用很高而且手續(xù)繁冗，需要花費(fèi)當(dāng)事人大量的金錢和精力，使得交易費(fèi)用和成本驟升，人為地設(shè)置了市場(chǎng)調(diào)配資源機(jī)制的障礙，同時(shí)，在登記時(shí)實(shí)質(zhì)審查的時(shí)間比
7、較長(zhǎng)，完全不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)高速運(yùn)轉(zhuǎn)的需要，而且，現(xiàn)實(shí)中不動(dòng)產(chǎn)登記種類繁雜，數(shù)量龐大，每件登記都要進(jìn)行全面的實(shí)質(zhì)審查，必將耗費(fèi)登記機(jī)關(guān)大量的人力和物力，所以，從經(jīng)濟(jì)效益和效率的角度而言，實(shí)質(zhì)審查是不足取的。 有人提出，根據(jù)德國(guó)法中關(guān)于物權(quán)行為的理論，民事法律行為分為物權(quán)行為和債權(quán)行為，這兩種行為有著本質(zhì)的不同，如果采用物權(quán)行為無(wú)因性理論，即物權(quán)行為在其法律效力和法律結(jié)果上必須與其原有行為的有效性相分離，不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)之際，登記官吏的審查范圍也就僅限于審查直接發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的物權(quán)行為。筆者認(rèn)為，首先，我國(guó)大多數(shù)學(xué)者
8、都認(rèn)為物權(quán)行為理論是“概念法學(xué)的幽靈”而不主張物權(quán)行為的無(wú)因性理論，其次，如果登記中僅審查直接發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的物權(quán)行為，那其實(shí)與形式審查制一般無(wú)異?！ 〉诙?、堅(jiān)持實(shí)質(zhì)審查制的學(xué)者經(jīng)常提出實(shí)質(zhì)審查的最大優(yōu)點(diǎn)，即利用登記機(jī)關(guān)行政權(quán)力的高效、權(quán)威性使物權(quán)得以公示并獲得公信力，而且，采取嚴(yán)格的公示態(tài)度可使物權(quán)變動(dòng)完全處于國(guó)家的管理和控制之下，便于國(guó)家有關(guān)部門進(jìn)行管理和監(jiān)督，法律的社會(huì)保護(hù)功能得到充分發(fā)揮。但是，筆者認(rèn)為，在我國(guó)的當(dāng)前公權(quán)
