國際投機資本對房地產(chǎn)市場影響實證研究

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1、國際投機資本對房地產(chǎn)市場影響實證研究［摘要］自2005年7月匯改以來人民幣的升值預期吸引了大量熱錢流入中國，而同期中國房地產(chǎn)價格也在大幅上漲。通過建立房地產(chǎn)供給需求聯(lián)立方程，分析國際短期資金如何通過影響房地產(chǎn)供求平衡拉動房價上升。房地產(chǎn)投資過熱在相當程度上受到國際投機資本的影響，國際短期資本推高了中國房地產(chǎn)價格，影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。因此，在當前壓縮房地產(chǎn)泡沫的形勢下，要限制熱錢流入中國，壓縮熱錢套利空間，建立嚴格的外資房地產(chǎn)準入機制。［關(guān)鍵詞］熱錢；房地產(chǎn)價格；聯(lián)立方程［中圖分類號］F820.4［文獻標識碼］A［文章編號］1002-2880(2011)03-0075-02

2、一、引言8“熱錢”又稱“逃避資本”，主要由延伸到國際間從事謀利活動的國內(nèi)短期資金、跨國公司的流動資金及部分暫時閑置或過剩資金、國際銀行擁有的短期資金及其外匯、信貸業(yè)務(wù)資金、各國國際儲備資產(chǎn)的部分資金以及大量涌現(xiàn)的各種投資基金或其他專項基金等共同構(gòu)成的無特定用途的流動資金。它是為追求高報酬及低風險，在國際金融市場上迅速流動的短期投機性資金。2005年以來，在人民幣升值預期的背景下，大量“熱錢”通過各種渠道流入中國，通過購買人民幣資產(chǎn)(房地產(chǎn)、股票等)進行短期資本投機，以獲得國內(nèi)資產(chǎn)價格上漲和人民幣升值帶來的雙重收益。2008年下半年以來，隨著金融危機席卷全球，部分“熱錢”又陸續(xù)開始

3、撤離。一般而言，大規(guī)模的“熱錢”流入在給一國帶來短期資本投資、推動經(jīng)濟發(fā)展的同時，也會催生資產(chǎn)價格泡沫;而一旦“熱錢”大規(guī)模流出，則會導致資產(chǎn)價格泡沫迅速破滅，對一國的宏觀經(jīng)濟造成嚴重的負面影響。由于房地產(chǎn)市場是一個國家最主要的資產(chǎn)市場之一，熱錢流動可能導致房地產(chǎn)價格出現(xiàn)巨大波動，從而對國民經(jīng)濟產(chǎn)生負面影響。因此，深入研究熱錢對房地產(chǎn)價格的影響并進行科學測度，對維護宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定、增強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的針對性具有重要的現(xiàn)實意義。二、文獻評述8關(guān)于國際資本流動對房地產(chǎn)價格的影響，國內(nèi)外學者從不同角度進行了分析研究。宋勃和高波(2007)研究了國際資本流動對房地產(chǎn)價格的影響，認為短

4、期而言，房地產(chǎn)價格上漲吸引了外資的流入;長期來說，外資的流入推動了我國的住房價格上漲。劉莉亞(2008)就熱錢對中國股市和房市的影響進行實證研究，發(fā)現(xiàn)熱錢的涌入的確明顯推動了住宅價格特別是豪華住宅價格的上漲。王元龍(2007)認為，從游資的流向來看，房地產(chǎn)領(lǐng)域是“熱錢”流入的主要目標，目前國內(nèi)對房地產(chǎn)的需求正處于上升階段，高額的回報率吸引了大量熱錢流入到房地產(chǎn)行業(yè)。杜輝等(2006)分析了熱錢進入房地產(chǎn)市場的途徑，認為一定數(shù)量的熱錢流入可以增加房地產(chǎn)行業(yè)的融資，促進房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展;但是大量熱錢流入到房地產(chǎn)市場就會造成房價不斷上漲，導致房地產(chǎn)市場產(chǎn)生泡沫。閆之博(2007)研

5、究了GDP與FDI對房地產(chǎn)價格的影響，其實證結(jié)果表明GDP、FDI對房地產(chǎn)價格均有正向的推動作用，但GDP是主要影響因素。孟曉宏和李春吉(2006)分析了國際資本流入中國的現(xiàn)狀和影響房地產(chǎn)的途徑，并進一步分析了國際資本流動對房地產(chǎn)價格的影響。黎友煥(2008)認為人民幣升值預期和中國房地產(chǎn)市場的高利潤，吸引了越來越多的境外熱錢流入到中國的房地產(chǎn)市場，抬高了房價并助長了泡沫，給中國房地產(chǎn)市場帶來了巨大的風險。劉剛和白欽先(2008)從理論上分析了熱錢對中國房地產(chǎn)價格的影響，并提出熱錢影響中國房地產(chǎn)價格，進而威脅中國金融安全的三種傳導機制。呂江林和楊玉鳳(2007)認為境外資金大量流

6、入到中國房地產(chǎn)市場，產(chǎn)生了“羊群效應”，引起大量民間資金紛紛跟風入市，推動了國內(nèi)房地產(chǎn)價格的持續(xù)上漲。MichaelF．Martin和WayneM．Morrison(2008)在中國熱錢問題的研究中指出，有大量熱錢流入到中國的房地產(chǎn)市場，推動了房地產(chǎn)價格的上漲。綜合來看，目前關(guān)于熱錢對房地產(chǎn)價格影響的大多數(shù)研究還主要集中在理論分析上，實證研究相對較少。8三、建立模型本文應用模型檢驗國際投機資金對于房地產(chǎn)價格的影響，在房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的情況下，投機資金對需求的影響應該不顯著，房地產(chǎn)需求的主要影響因素應該是消費者的購買能力。同理，投機資金對價格的影響應該也是不顯著的，房地產(chǎn)價格應該由

7、供給和需求共同決定。如果供給和需求對價格的影響也不顯著，而前一期價格影響較為顯著時，說明當前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為穩(wěn)定，價格增長屬于自然增長。本文選取中國房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)進行模型檢驗，數(shù)據(jù)來源于《中國統(tǒng)計年鑒(1996—2009)》和國家商務(wù)部統(tǒng)計數(shù)據(jù)。由于中國房地產(chǎn)起步較晚，數(shù)據(jù)資源有限，而且為了使各指標的統(tǒng)計口徑一致，選取1994—2008年度數(shù)據(jù)進行房地產(chǎn)市場供求分析。首先測算游資最常用的辦法，是用外匯儲備增加額減去經(jīng)常項目順差和外商直接投資，再經(jīng)適當調(diào)整，扣除正常的貿(mào)易轉(zhuǎn)移支付利