仲量聯(lián)行2009年10月合肥政務(wù)新區(qū)項(xiàng)目開發(fā)策略研究終期報(bào)告

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1、仲量聯(lián)行2009年10月合肥政務(wù)新區(qū)項(xiàng)目開發(fā)策略研究終期報(bào)告合肥政務(wù)新區(qū)項(xiàng)目開發(fā)策略研究終期報(bào)告仲量聯(lián)行戰(zhàn)略顧問部2009年10月目錄一、宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)周期和影響研究……………………………………………………3二、高密度綜合項(xiàng)目案例研究……………………………………………………………...18三、項(xiàng)目整體定位建議………………………………………………………………………52四、辦公樓定位建議…………………………………………………………………………56五、商務(wù)公寓定位建議………………………………………………………………………136六、住宅定位建議…………………………….…………………………………

2、…………192七、零售定位建議…………………………………………………………………………280八、項(xiàng)目整體規(guī)劃建議……………………………………………………………………360九、財(cái)務(wù)分析……………………………………………………………………………383十、項(xiàng)目開發(fā)建議總結(jié)………….………………………………………………………….3951//.fdc房s地k產(chǎn)y商.n域e網(wǎng)t-海量房地產(chǎn)資料下載本項(xiàng)目開發(fā)難點(diǎn)和重點(diǎn)基于客戶和仲量聯(lián)行雙方所簽訂的研究框架、項(xiàng)目啟動(dòng)開展的客戶高層訪談、中期和終期（報(bào)告初稿）的交流，仲量聯(lián)行認(rèn)識(shí)到金大地政務(wù)新區(qū)綜合項(xiàng)目存在如下亟待解決的難點(diǎn)，在本報(bào)告中我們將充分利用我

3、方在合肥本地的詳細(xì)調(diào)研和我方獨(dú)到的研究方法為貴方提供解決方案。難點(diǎn)解決方法1、整體定位：面對(duì)合肥市傳統(tǒng)商業(yè)商務(wù)中心的競(jìng)爭(zhēng)壓??政務(wù)新區(qū)發(fā)展趨勢(shì)研究??政府訪談力，本項(xiàng)目如何定位以便前瞻性配合政務(wù)新區(qū)的規(guī)劃??周邊項(xiàng)目研究??本地市場(chǎng)供求平衡??國(guó)內(nèi)外案例2、物業(yè)配比：本項(xiàng)目為綜合用地，如何形成協(xié)同的物業(yè)組合實(shí)現(xiàn)良好的社會(huì)及經(jīng)濟(jì)效益??宏觀計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型??判斷未來供需情況3、開發(fā)分期：合肥未來房地產(chǎn)市場(chǎng)整體物業(yè)供應(yīng)較大，如何通過合理的分期開發(fā)提高吸納量避免資金沉淀??國(guó)內(nèi)外案例??本地項(xiàng)目?jī)r(jià)格比較??微觀需求訪談4、市場(chǎng)指標(biāo)：在變化中的經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)環(huán)境中，如何科學(xué)預(yù)測(cè)本項(xiàng)目銷售時(shí)（未來五

4、年）的租金售價(jià)??計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型??本地項(xiàng)目研究??微觀需求訪談5、目標(biāo)客戶：合肥及政務(wù)新區(qū)的產(chǎn)業(yè)/人口結(jié)構(gòu)不斷提升中，如何結(jié)合現(xiàn)狀和未來的趨勢(shì)準(zhǔn)確甄別目標(biāo)客戶??先進(jìn)城市分析??引入市場(chǎng)類住宅產(chǎn)品6、住宅比例：本項(xiàng)目住宅比例較低，如何尋找其他的房地產(chǎn)產(chǎn)品以便降低商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)??增加商務(wù)公寓賣點(diǎn)??客戶訪問和建筑設(shè)計(jì)公司訪談（HOK，中建國(guó)際）7、規(guī)劃要求：本項(xiàng)目建筑密度低而容積率高將是規(guī)劃師/建筑師的一個(gè)挑戰(zhàn)，如何從市場(chǎng)研究幫助他們的設(shè)計(jì)??增加公寓型住宅研究提供設(shè)計(jì)支持8、商務(wù)公寓：邊緣產(chǎn)品商務(wù)公寓的層高變化將直接影響??市場(chǎng)研究??客戶訪談建筑面積/價(jià)格/成本從而影響回報(bào)，

5、如何決定其層高??通過靜、動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)分析評(píng)估??20年動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)分析（包括凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和9、財(cái)務(wù)回報(bào)：應(yīng)用于銷售型住宅的靜態(tài)財(cái)務(wù)分析不適合經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，如何進(jìn)行合適的財(cái)務(wù)分析敏感性分析2房商網(wǎng)《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》全國(guó)最低價(jià)！聯(lián)系：1053527879//.fdc房s地k產(chǎn)y商.n域e網(wǎng)t-海量房地產(chǎn)資料下載一、宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)周期和影響研究3房商網(wǎng)《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》全國(guó)最低價(jià)！聯(lián)系：1053527879//.fdc房s地k產(chǎn)y商.n域e網(wǎng)t-海量房地產(chǎn)資料下載美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期概述2401986年的稅制改革刪在渡過1982年美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)自1993年之后開始了一段

6、長(zhǎng)達(dá)十多除部分以房產(chǎn)投資抵嚴(yán)峻的時(shí)期年的繁榮，主要源于股市表現(xiàn)優(yōu)良、企業(yè)獲利使整體220稅的優(yōu)惠，房市受到后，由于一連經(jīng)濟(jì)面轉(zhuǎn)好，銀行寬松的貸款政策使更多人符合購置沖擊。串賦稅優(yōu)惠政房地產(chǎn)的條件。200策刺激需求，2000年后，房地產(chǎn)相關(guān)衍生性金融商品的發(fā)展成熟提自1990年開始的三美國(guó)房地產(chǎn)市升了房地產(chǎn)的流通性，進(jìn)一步促使價(jià)格的飆漲。年，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)場(chǎng)開始逐漸回直至2007年，房地產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)已從1993年最低點(diǎn)飆180進(jìn)入自第二次世界大暖。升，價(jià)格增長(zhǎng)達(dá)三倍之多。戰(zhàn)后最嚴(yán)峻的衰退。這段期間也出現(xiàn)了短期的價(jià)格波動(dòng)，如2001年網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)這波全面性的景氣衰160業(yè)泡沫對(duì)房地產(chǎn)影響極大，但

7、長(zhǎng)期市場(chǎng)仍呈現(xiàn)向上增退主要起因?yàn)榉康禺a(chǎn)長(zhǎng)的趨勢(shì)。供給過剩與銀行緊縮140放款。120100198419861988199019921994199619982000200220042006200880成交量指數(shù)房?jī)r(jià)指數(shù)604房商網(wǎng)《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》全國(guó)最低價(jià)！聯(lián)系：1053527879//.fdc房s地k產(chǎn)y商.n域e網(wǎng)t-海量房地產(chǎn)資料下載1987-1992年的景氣衰退(1)1987Q3-1990Q1美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)變化1990Q