仲量聯(lián)行2009年10月合肥政務新區(qū)項目開發(fā)策略研究終期報告

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1、仲量聯(lián)行2009年10月合肥政務新區(qū)項目開發(fā)策略研究終期報告合肥政務新區(qū)項目開發(fā)策略研究終期報告仲量聯(lián)行戰(zhàn)略顧問部2009年10月目錄一、宏觀房地產市場周期和影響研究……………………………………………………3二、高密度綜合項目案例研究……………………………………………………………...18三、項目整體定位建議………………………………………………………………………52四、辦公樓定位建議…………………………………………………………………………56五、商務公寓定位建議………………………………………………………………………136六、住宅定位建議…………………………….…………………………………

2、…………192七、零售定位建議…………………………………………………………………………280八、項目整體規(guī)劃建議……………………………………………………………………360九、財務分析……………………………………………………………………………383十、項目開發(fā)建議總結………….………………………………………………………….3951//.fdc房s地k產y商.n域e網(wǎng)t-海量房地產資料下載本項目開發(fā)難點和重點基于客戶和仲量聯(lián)行雙方所簽訂的研究框架、項目啟動開展的客戶高層訪談、中期和終期（報告初稿）的交流，仲量聯(lián)行認識到金大地政務新區(qū)綜合項目存在如下亟待解決的難點，在本報告中我們將充分利用我

3、方在合肥本地的詳細調研和我方獨到的研究方法為貴方提供解決方案。難點解決方法1、整體定位：面對合肥市傳統(tǒng)商業(yè)商務中心的競爭壓??政務新區(qū)發(fā)展趨勢研究??政府訪談力，本項目如何定位以便前瞻性配合政務新區(qū)的規(guī)劃??周邊項目研究??本地市場供求平衡??國內外案例2、物業(yè)配比：本項目為綜合用地，如何形成協(xié)同的物業(yè)組合實現(xiàn)良好的社會及經(jīng)濟效益??宏觀計量經(jīng)濟學模型??判斷未來供需情況3、開發(fā)分期：合肥未來房地產市場整體物業(yè)供應較大，如何通過合理的分期開發(fā)提高吸納量避免資金沉淀??國內外案例??本地項目價格比較??微觀需求訪談4、市場指標：在變化中的經(jīng)濟和市場環(huán)境中，如何科學預測本項目銷售時（未來五

4、年）的租金售價??計量經(jīng)濟學模型??本地項目研究??微觀需求訪談5、目標客戶：合肥及政務新區(qū)的產業(yè)/人口結構不斷提升中，如何結合現(xiàn)狀和未來的趨勢準確甄別目標客戶??先進城市分析??引入市場類住宅產品6、住宅比例：本項目住宅比例較低，如何尋找其他的房地產產品以便降低商業(yè)項目的開發(fā)風險??增加商務公寓賣點??客戶訪問和建筑設計公司訪談（HOK，中建國際）7、規(guī)劃要求：本項目建筑密度低而容積率高將是規(guī)劃師/建筑師的一個挑戰(zhàn)，如何從市場研究幫助他們的設計??增加公寓型住宅研究提供設計支持8、商務公寓：邊緣產品商務公寓的層高變化將直接影響??市場研究??客戶訪談建筑面積/價格/成本從而影響回報，

5、如何決定其層高??通過靜、動態(tài)財務分析評估??20年動態(tài)財務分析（包括凈現(xiàn)值、內部收益率和9、財務回報：應用于銷售型住宅的靜態(tài)財務分析不適合經(jīng)營性物業(yè)，如何進行合適的財務分析敏感性分析2房商網(wǎng)《2011房地產營銷策劃大全》全國最低價！聯(lián)系：1053527879//.fdc房s地k產y商.n域e網(wǎng)t-海量房地產資料下載一、宏觀房地產市場周期和影響研究3房商網(wǎng)《2011房地產營銷策劃大全》全國最低價！聯(lián)系：1053527879//.fdc房s地k產y商.n域e網(wǎng)t-海量房地產資料下載美國房地產市場周期概述2401986年的稅制改革刪在渡過1982年美國的房地產市場自1993年之后開始了一段

6、長達十多除部分以房產投資抵嚴峻的時期年的繁榮，主要源于股市表現(xiàn)優(yōu)良、企業(yè)獲利使整體220稅的優(yōu)惠，房市受到后，由于一連經(jīng)濟面轉好，銀行寬松的貸款政策使更多人符合購置沖擊。串賦稅優(yōu)惠政房地產的條件。200策刺激需求，2000年后，房地產相關衍生性金融商品的發(fā)展成熟提自1990年開始的三美國房地產市升了房地產的流通性，進一步促使價格的飆漲。年，房地產市場已經(jīng)場開始逐漸回直至2007年，房地產的價格指數(shù)已從1993年最低點飆180進入自第二次世界大暖。升，價格增長達三倍之多。戰(zhàn)后最嚴峻的衰退。這段期間也出現(xiàn)了短期的價格波動，如2001年網(wǎng)絡產這波全面性的景氣衰160業(yè)泡沫對房地產影響極大，但

7、長期市場仍呈現(xiàn)向上增退主要起因為房地產長的趨勢。供給過剩與銀行緊縮140放款。120100198419861988199019921994199619982000200220042006200880成交量指數(shù)房價指數(shù)604房商網(wǎng)《2011房地產營銷策劃大全》全國最低價！聯(lián)系：1053527879//.fdc房s地k產y商.n域e網(wǎng)t-海量房地產資料下載1987-1992年的景氣衰退(1)1987Q3-1990Q1美國房地產價格指數(shù)變化1990Q